2023年写字楼、零售商业、物流地产品市场应如何发展

2023年对于写字楼、零售商业和物流地产市场而言都是非常困难的一年。在需求端，经济衰退的阴霾挥之不去，同时疫情仍在持续影响，导致新项目交付推迟、销售放缓。在供给端，房地产市场持续下行，土地、在建、待售项目数量持续攀升，市场竞争加剧。 展望2023年，随着经济的回暖以及企业信心的增强，预计写字楼、零售商业和物流地产市场将继续改善。预计在2023年，写字楼需求将触底反弹，租金表现稳健；零售商业需求将继续保持稳定增长；物流地产需求将继续保持强劲增长；同时受疫情影响较大的汽车租赁业务也有望逐渐复苏。

1.写字楼

从需求端看，由于企业经济压力较大，部分企业可能会选择提前关闭或搬迁，这将导致写字楼市场新增供应放缓。但从需求端看，疫情导致的经济下行以及房地产市场下行对企业信心的打击依旧存在。因此，在未来六个月，市场将持续消化大量存量写字楼项目，但在2023年下半年，随着经济的回暖以及企业信心的增强，预计写字楼市场需求将触底反弹。

预计2023年北京全市甲级写字楼新增供应约为80万平方米。在需求方面，预计北京的优质甲级写字楼需求将在未来六个月内实现稳定增长。与此同时，由于2022年市场受疫情影响较大，因此部分空置率较高的项目可能会选择退租或延迟入市。

2.零售商业

随着经济活动的逐渐复苏，2023年零售商业市场将继续改善。从需求端看，预计消费将持续回暖，尤其是线上消费将迎来持续反弹。从供给端看，随着经济的复苏以及企业信心的增强，零售商业市场有望继续改善。预计2023年全年新项目供应预计将达540万平方米，其中约有240万平方米为集中式零售商业，市场竞争激烈。此外，零售物业的空置率或将继续攀升。

从租金来看，由于疫情影响的持续存在和不确定性仍会抑制需求释放，因此租金增速或将放缓。随着经济的复苏以及企业信心的增强，预计租金增速或将加快。从区域来看，预计一线城市和核心二线城市的租金表现相对较好；未来几年中国经济在全球范围内仍然具有较大的增长潜力。

3.物流地产

2022年第四季度，受疫情反复、市场不确定性增强等因素影响，部分企业的经营和投资活动受到了严重影响，导致我国物流地产市场租金下滑，空置率上升。据统计，2022年全国社会物流总额为287.4万亿元，同比增长3.0%，增速比上年同期回落3.3个百分点。从全国来看，2022年第四季度社会物流总额增速较上季度小幅放缓0.2个百分点至3.0%。预计2023年将是我国经济回暖的一年，国内物流地产市场将继续回暖。

根据相关数据统计，目前我国物流地产市场上的存量已达3000万平方米左右。其中仅2021年新增供应的面积就超过1000万平方米。2022年全国已有约20个项目入市，其中大部分都是电商类项目。在经历了连续两年的高供应后，预计2023年将有更多项目入市，预计租金表现将保持稳定。

4.汽车租赁

2022年，汽车租赁市场持续承压，宏观经济下行、疫情反复等多重因素叠加影响，导致汽车租赁市场整体需求萎缩。根据国家统计局数据显示，2022年第三季度，全国汽车销售下降15.9%。此外，为减少经济对汽车消费的影响，各地政府出台了一系列刺激政策。各地政府积极响应国家政策要求，刺激居民消费，出台了相应的补贴政策。

展望2023年，随着疫情防控逐步常态化，市场信心逐步恢复，叠加经济复苏、居民收入增长等因素影响下的购车需求释放，预计汽车租赁市场将逐渐复苏。在新能源汽车政策的驱动下以及车企推出新能源产品等因素的作用下，新能源汽车的销量将继续增长。同时由于国家政策支持以及“双碳”目标等因素影响，新能源车租赁业务也将保持稳定增长。

5.未来展望

2022年，受到宏观经济的影响，中国写字楼、零售商业和物流地产市场需求低迷。由于新项目的交付时间推迟，供应压力持续，导致空置率上升。这导致了部分租户决定在2023年末或更晚时间搬迁到新项目中。随着市场竞争加剧和市场预期改善，租金价格预计将保持相对稳定，租金压力将进一步减轻。

我们预计企业信心和资本开支的增加将推动写字楼需求持续增长。与此同时，由于疫情管控放松，消费者信心逐渐恢复，零售商业和物流地产需求也将持续增长。预计2023年第一季度市场空置率将会进一步下降，同时租金价格也将保持稳定。

6.市场趋势

1.写字楼需求回暖，但短期内市场仍面临压力。预计在2022年底至2023年，写字楼市场将逐步恢复，租金水平也有望在2023年触底反弹。目前疫情对经济的影响仍在持续，对企业和业主的信心仍需时间恢复。同时由于经济衰退及宏观形势的不稳定，企业投资行为将更加审慎。

2.零售商业需求持续回暖，购物中心租金稳步提升。随着疫情影响逐渐消退以及线上线下融合趋势的深入，消费者将进一步增加外出购物消费频率，同时为线下购物带来更多的机遇。

3.物流地产需求强劲增长，市场竞争加剧。在新增供应不断增加以及业主策略调整的情况下，市场竞争将持续加剧。与此同时，业主为促进出租率提升会持续采取多种措施吸引租户。

4.汽车租赁业务将逐渐复苏。随着疫情影响逐渐消退以及消费者信心的恢复，汽车租赁业务将逐渐复苏并带动汽车租赁市场回暖。

7.小结

2023年，受疫情影响，经济下行压力加大，各行业遭受较大冲击。但从整体来看，中国经济在疫情反复、国际形势复杂的背景下，预计2023年 GDP增速将保持在6%左右，其中制造业投资有望回暖，消费将继续保持稳定增长。

在此背景下，预计2023年全国写字楼需求将触底反弹，租金表现稳健。

零售商业需求将继续保持稳定增长；物流地产需求将继续保持强劲增长；汽车租赁业务也有望逐渐复苏。

根据戴德梁行大中华区商业地产部主管陈智颖介绍，2023年中国写字楼市场仍面临供应过剩、租金承压等挑战。随着经济逐步回暖以及企业信心的增强，预计2023年中国写字楼市场将出现复苏迹象。

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