如何防止写字楼租赁合同纠纷，要注意以下5点？
很多企业在租赁写字楼的时候，经常会遇到一些纠纷。
这些租赁合同纠纷的原因主要有：一是双方约定的条款与实际情况不符；二是合同中的权利义务不对等，比如租金不能按时缴纳、押金不能退等；三是承租人违约；四是出租方在合同履行中出现问题，导致租客无法正常使用。
本文就结合实际案例，从这几个方面对写字楼租赁合同纠纷问题进行分析。
一、在签订写字楼租赁合同前，要认真阅读相关条款，对租金支付时间、方式、方式要有明确的约定。
根据《合同法》规定，承租人应当按照约定的期限和数额支付租金。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人请求承租人在约定期限内支付租金，承租人逾期未支付的，应当按照约定逾期费用的1倍承担违约金。
实践中，有很多租户在支付房租时未与出租人进行约定，导致租金缴纳时间和方式等不明确，由此产生争议。
如果合同中对租金的支付方式、期限、地点、付款比例等有明确约定的话，就可以避免纠纷产生。
另外一定要注意出租方的收款账户名称和银行账户名称是否一致。
二、当写字楼出租人与承租人约定由承租人承担全部或部分装修费用时，如果双方在签订合同时对此没有明确的约定，法院一般会根据实际情况认定承租人违约。
由于装修费用一般是按照实际面积计算，所以在签订合同时承租人一般不会明确表示自己只承担其中一部分，也不会要求出租方提供免费的水、电、网络等公共服务。
所以，如果在签订合同时承租人没有明确表示只承担其中部分费用，则出租人会因违约被认定违约。
在本案中，法院认定出租人的违约主要有两个方面：一是出租人没有对室内进行装修且该装修未达到《房屋租赁合同》中约定的标准条件；二是如果出租人为使室内符合《房屋租赁合同》中约定的标准的话，则出租人的行为违反了商业惯例。
三、当写字楼出租人与承租人就解除合同无争议时，出租人可以要求承租人在合理期限内搬离，但不能要求承租人支付租金和其他费用。
如果承租人不搬，出租人可以要求承租人支付租金，但同时也可以要求承租人支付其他费用。
案例：某公司签订了写字楼租赁合同，约定了3年的租赁期限，在签订合同后，该公司未按照合同约定缴纳租金；
经与出租人协商未果，将该写字楼整体出售并与另一家企业签订新合同。
由于该写字楼出售后已不存在使用功能，出租人要求承租方在3个月内搬离该写字楼并支付3个月的租金；承租方未按规定按时搬走的，出租方向对方支付3个月租金作为违约金。
四、当写字楼租赁合同未约定物业费及其标准的，出租人可以将费用标准约定为物业费的3倍以内。
根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业服务收费管理办法》的规定，出租人不得在未取得物业服务企业资质等级证书的情况下，擅自提高收费标准。
如果出租方在签订合同时约定了写字楼租赁合同中费用标准，且未约定费用及其标准的，则出租方应向承租方支付物业费的3倍范围内的费用。
五、如果租赁期限届满，租客未能续租或承租人擅自改变房屋用途的，导致物业费等费用无法结算或支付的情况下，出租方可以以此为由主张免责。
根据《合同法》规定，租赁期限届满前承租人逾期不交付租金的，出租人可以解除合同。
因此，如果承租方逾期交付租金但超过了法律规定的诉讼时效时，是可以通过起诉出租人要求其承担违约责任的。
（1）当承租方在合同约定的期限届满后仍未交付租金时，若不及时通知出租方并书面说明理由的话，则出租方可以主张出租人免除支付未按合同约定期间所产生的物业管理费和其他费用之责任；若不及时通知出租方书面说明情况的话，则出租方有权根据《合同法》第一百六十六条规定主张合同解除。
（2）若承租方在租赁期限届满后仍未交付租金及其他费用的，出租方可以基于双方已约定的房屋使用用途继续履行租赁合同；
编辑者： wyl
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