写字楼的概念与特点
写字楼是指以商务为主要功能的建筑，一般有多层、高层，具有相对独立的空间，可供不同企业使用。写字楼通常与商业中心、商业广场、商场、酒店、购物中心等设施配套，组成城市综合服务体系。写字楼一般以其建筑形态和建筑规模来界定，按照使用功能的不同，通常分为大型甲级写字楼和小型甲级写字楼两种类型。从发展趋势来看，大型甲级写字楼将向城市中心区的中央商务区集聚，即 CBD集中发展；小型甲级写字楼则向城市新区发展，即由城市中心区向周边扩散。 从法律角度来讲，写字楼是指用于商务活动的办公用房，通常为多层建筑或高层建筑。在中国内地的法律中，规定写字楼应具备以下几个条件： 1.位于城市中心区或邻近城市中心区； 2.具有相对独立的空间； 3.具备一定规模； 4.具有一定数量的办公空间； 5.具备完善的交通、通讯、水电、消防、安保等公用设施； 6.具有健全的物业管理系统。 从法律角度来讲，写字楼是一种特殊的房地产形态。它以其自身具有的独立空间作为自己存在和活动的基础条件，通常是由多个不同性质和规模的建筑单体构成。但是从其自身所具备的特点来看，它又具备其他房地产形态所不具备的一些优势，主要包括以下几个方面：
1.写字楼是一种具有独立形态的建筑，可独立进行交易活动，不属于某个自然人或法人，是一种独立的财产
写字楼一般是由多个单体建筑构成，各单体可以独立进行交易活动，但是它的产权属于同一个业主所有，由该业主在租赁或出售给他人使用。写字楼作为一种独立的财产，是一个独立的个体，与其他房地产形态相比具有更大的独立性。另外，写字楼由于其内部空间较大，所以可灵活分割组合，构成不同类型的办公空间。
一个写字楼可以由一个业主或者多个业主联合进行开发经营，从而达到减少交易成本、降低投资风险和便于经营管理的目的。例如一个大型写字楼项目可能需要多个开发商联合开发经营才能完成。
2.写字楼具有相对独立的空间，能满足企业进行商务活动的需要
具体来讲，写字楼的空间具有以下几个特点：
（1）写字楼的内部空间通常较大，可满足不同规模企业进行商务活动的需要；
（2）写字楼一般有较大面积的内部空间，一般至少有一间卧室、一间起居室和一间书房或一个小型会议室，甚至可以根据需要再配备一个小型厨房、一个卫生间等；
（3）写字楼内部还通常配有各种基本设施，如电话、电脑等。
3.写字楼能够实现商业价值，具有一定的收益能力
写字楼的租金收益，主要来源于办公用房所拥有的土地使用权带来的土地增值，以及通过出租经营获得的租金收益。如果租赁价格能够得到有效控制，写字楼就能够实现较高的商业价值，实现较高的投资回报。写字楼具有一定的投资回报率，这是其不同于其他房地产形态的显著特征之一。投资者购买写字楼作为一种投资品，不仅是为了取得租金收益，更重要的是通过出售出租获得差价收益。投资者购买写字楼后，可以根据市场行情和自身情况选择出租或者出售，从而获得租金收入；投资者还可以将写字楼作为一个经营场所来进行经营活动，从而获得一定的经营收入。
4.写字楼作为一种独立财产，能够对抗第三人的请求权
写字楼本身具有独立性，可以对抗第三人的请求权，如业主对写字楼的共有、出租等。
5.写字楼可以作为物业进行出租经营，具备经营性物业特征
写字楼具有的上述优势，决定了其作为经营性物业，其出租经营和转让交易是最活跃的，也是最容易实现的。而且写字楼的出租经营在国外已有相当长的历史，但在我国还没有完全形成规模。写字楼主要有三种出租方式：一是整栋出租；二是按层出租；三是按物业类型出租。随着经济、社会的发展和企业对经营环境要求的不断提高，写字楼物业可以根据市场需求进行分层次开发，由原来单一的办公楼向多种形式转化。
编辑者： wyl
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