门面/商铺租赁中常见问题处理与规避

门面/商铺租赁中常见问题处理与规避

在我们的日常生活中，商铺/门面是非常重要的经营场所。不论是商业经营还是生活居住，其便利和舒适程度直接影响着我们的生活。当然，对于商铺/门面的租赁，很多人也是非常关心的。毕竟，自己不知道的事情，不去了解很容易吃亏上当受骗。 本文将结合我们最近办理的一起商铺租赁合同纠纷案件来具体分析一下商铺租赁中常见问题处理与规避。 案情：甲公司与乙公司签订了《商铺租赁合同》，约定甲公司将其位于某市某商业大厦一楼三层十余间门面出租给乙公司经营，租金按月支付。双方签订《商铺租赁合同》后，甲公司未按约定支付租金。后乙公司向法院起诉甲公司要求支付租金及违约金。 争议焦点：合同签订后，甲公司未按约定支付租金的行为是否构成违约？在乙公司没有提出有效抗辩的情况下，法院对甲公司要求支付租金及违约金的诉讼请求予以支持。

一、合同签订后，商铺租赁合同履行过程中，租赁双方的权利义务如何处理？

合同签订后，承租人和出租人都应该按照合同约定的义务履行合同。但在实践中，由于商业的特殊性，对于商铺租赁合同履行过程中出现的纠纷，往往双方对违约责任的认定和约定不一致，导致合同履行过程中产生纠纷。
在商铺租赁中，承租人与出租人签订了《商铺租赁合同》后，承租人就应该按照约定全面履行自己的义务。当承租人按照约定支付租金后，出租人就应该按照约定将商铺交付给承租人。但如果出租人没有及时将商铺交付给承租人的，在租赁合同未到期前，承租人可以向出租人主张违约责任，但不能要求出租人返还租金；租赁合同到期后，出租人就应该按照约定将商铺交付给承租人。在这一点上，法院通常会要求出租人与承租人书面确认商铺租赁期限。同时也会考虑到房屋租金的增长等因素，适当增加相应的违约责任。
但甲公司也没有及时向乙公司交付商铺。在双方签订了《商铺租赁合同》后至乙公司起诉甲公司之前的这段时间内，如果甲公司按照约定支付租金的话，其行为就属于违约。根据《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。因此法院对甲公司要求乙公司支付违约金进行了支持。
因此法院认为：由于租赁合同并未到期，甲公司可以要求乙公司支付违约金并承担相应责任。当然，对于甲公司而言也存在一个问题：即在《商铺租赁合同》履行期间，如果甲公司不向乙公司支付租金的话，就是违约了。那么在这种情况下，甲公司应当承担相应责任。

二、承租人在承租商铺过程中，遇到下列情况如何处理？

1、承租人提出终止租赁合同时，出租人不同意的，双方应协商解决，如不能达成一致意见，可终止合同。双方均应遵守诚信原则，并以书面方式确定终止合同的时间、原因及解决方案。
2、承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。如果租赁物有损坏或不能正常使用的情形发生，承租人应及时通知出租人并采取补救措施。
3、在租赁期间，出租人不得擅自将租赁物转租给第三人。若未经同意擅自转租的，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。
4、出租人转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对承租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。
5、租赁合同期满后，若承租人继续使用租赁物，原租赁合同对承租人和出租人继续有效。双方应在期满前一个月协商续租事宜。协商不成的，由法院根据租赁合同双方的过错程度予以处理。
6、因不可抗拒原因造成租赁物损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或免收租金。因不可抗力造成租赁物损毁、灭失的，不承担责任。

1、在签订租赁合同时，要注意以下几点：

（1）应要求出租方提供合法有效的房产证和身份证明，并当面核实承租方的房产来源、是否为共有房产。
（2）对承租方提出的租赁用途和经营范围，出租方应提供相应的合法证明，并在租赁合同中明确约定。
（3）租金的支付方式、时间应明确，以保障承租人正常经营。
（4）租赁合同期限一般不得超过20年，的部分无效。在租赁期间届满时，如需继续承租的，承租人享有以同等条件优先承租的权利。
（5）关于装饰装修部分的约定要特别慎重，如果房屋内部结构需要进行改变时，一定要征得出租方同意并签订书面协议。
（6）关于转租问题，如果是转租给第三人，双方应在合同中明确约定第三人不经出租人同意不得擅自转租。否则出租人有权解除合同。
（7）租赁合同期限内发生争议时，由双方协商解决；协商不成时，向房屋所在地人民法院起诉。

2、对于承租方来说，应该注意以下几点：

（1）要审查房屋租赁合同，防止一房二租、转租，防止他人借用自己的名义经营。
（2）房屋租赁合同签订后，应要求出租人办理房屋权属登记。以证明自己对房屋拥有产权，避免承担相关责任。
（3）在签订合同前应充分了解该商铺的实际情况，包括权属状况、周边环境等，并对合同条款进行仔细阅读、认真理解，必要时应在相关协议上签字确认。
（4）如果商铺内存在非承租人使用的设备或物品，则应在合同中约定好相关事宜。
（5）对于合同到期后是否继续租赁要综合考虑。如果承租方打算继续租赁商铺，则需要考虑是否继续履行合同，以及在合同到期后是否继续支付租金。
（6）要注意妥善保管相关票据、证明材料等。如果承租方打算续租商铺的，应保留好相关凭证、材料等；如果承租方打算退租的，应尽量保留好相关凭证、材料等。

三、承租人如何避免自身法律风险？

1、租赁合同签订前，承租人应当对出租人的主体资格、经营资质、相关证件进行审查，查看出租人是否为合法的房屋产权人或拥有其合法经营权的单位。同时，还应当了解承租人是否存在抵押、查封等权利瑕疵，如存在以上情形，应谨慎选择承租。
2、租赁合同签订时，承租人应当要求出租人提供相关证照资料以证明出租人的合法身份。同时，租赁合同签订后，承租人应要求出租人对租赁房屋进行实地勘察，了解租赁房屋的结构、装修等基本情况。承租人还应当要求出租人对租赁房屋及附属设施是否存在占用、侵占等情况进行书面说明或确认。
3、租赁合同签订后，承租人应当注意留存有关证据。如对出租人提供的房屋结构图进行拍照或录像。另外，承租人在支付租金时应注意留存付款凭证。
4、租赁期间届满时，承租人应当及时收回承租的商铺并办理移交手续。同时，还应在合同期限届满前三个月向出租人发出通知或书面催告通知出租人限期搬离。如果承租人在通知到达后十五日内不搬离的，视为违约，应承担相应违约责任。

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