第一季上海写字楼需求回升租赁企业稳定回升！

第一季上海写字楼需求回升租赁企业稳定回升！

“第一季度上海甲级写字楼市场迎来三宗新增供应，包括陆家嘴金融城二期、杨浦滨江企业总部基地和陆家嘴中央商务区。”

——仲量联行上海商业地产部主管杨国明

仲量联行华东区董事总经理林子平表示，一季度上海写字楼市场需求回暖，企业对租赁面积的需求增加显著。

高力国际华东区研究部主管陈健豪分析称：“高力国际在一季度为上海甲级写字楼市场带来2宗新增供应，这两宗新盘位于陆家嘴金融城二期、杨浦滨江企业总部基地和浦东企业总部基地（陆家嘴），这些项目均为甲级写字楼，建筑面积约5.6万平方米至6.2万平方米不等。”

一、上海写字楼市场供应回暖

从租金水平来看，2019年一季度上海甲级写字楼市场平均租金为每平方米每月人民币61.2元，环比下降2.3%，同比下降5.4%。

据高力国际统计，2019年第一季度上海甲级写字楼市场平均空置率环比略降0.1个百分点至12.8%。

从租赁成交情况来看，2019年一季度上海甲级写字楼新增供应面积为4.8万平方米，较上季度增长了13.5%。

一季度租赁成交平均租金为每平方米每月人民币61.2元。

从季内表现来看，市场表现回暖明显。

2019年一季度上海甲级写字楼市场净吸纳面积高达23.3万平方米，环比上升127%；累计净吸纳达到15.9万平方米，同比增长160%。

从租金水平来看，一季度上海商务楼租金水平继续保持稳定，与上季度持平。

二、浦东陆家嘴迎来两宗新增办公面积

一季度，浦东陆家嘴迎来两宗新供应，分别位于金融城二期和杨浦滨江企业总部基地。

金融城二期项目共包含3栋办公楼，包括1栋甲级写字楼和2栋多层公寓；杨浦滨江公司总部基地项目共包含6栋办公楼，包括1栋甲级写字楼和5栋多层公寓。

作为上海金融中心建设的重要组成部分，陆家嘴 CBD以其高端的商务环境吸引了众多国内外企业入驻。

其中，高力国际为入驻金融城二期项目的公司提供办公租赁服务，办公面积约4.5万平方米；上海世茂房地产股份有限公司则将其在陆家嘴中央商务区中心区域内的物业提供办公租赁服务，总面积约1.8万平方米。

随着陆家嘴中央商务区核心地块项目的竣工交付，未来该区域将形成甲级写字楼和公寓组合供应，预计将为陆家嘴地区的写字楼市场带来更多新增办公空间。

此外，杨浦滨江企业总部基地项目共包含1栋甲级写字楼和5栋多层公寓。

三、甲级写字楼市场需求回暖，租赁企业持续增加

一季度，受宏观经济持续回暖影响，全市甲级写字楼市场租金环比上升1.7%，至每月每平方米人民币242.24元。

“第一季度中，上海办公楼市场需求较为强劲，但由于供应量的增加，整体空置率环比上升了0.14个百分点至10.7%。”

林子平表示，随着市场恢复需求并逐步提升活跃度，业主方可调整租赁面积以增加有效可租面积的供应以应对需求。

一季度新租赁成交同比增长15.2%达126.6万平方米

第一季度上海甲级写字楼市场共录得四宗新租赁成交，较上一季度增长15.2%。

截至季度末，上海甲级写字楼市场存量达267万平方米。

租赁成交均价为每月每平方米人民币222.24元（环比上涨1.8%），其中三月份录得的平均租金为每月每平方米人民币224.72元（环比上涨1.1%）。

四、高力国际两宗新增办公面积入市

一季度，高力国际为上海甲级写字楼市场带来2宗新增供应，分别位于陆家嘴金融城二期、杨浦滨江企业总部基地和浦东企业总部基地（陆家嘴）。

一季度新项目均位于商务区核心地段，项目位于陆家嘴核心商务区，毗邻环球中心、东方明珠以及城市广场等购物娱乐场所。

根据仲量联行的调研数据显示，一季度有近60家企业在这些新租赁项目中落户。

第一季度，办公楼租金环比上涨0.5%，至人民币每平方米每月177.5元。

写字楼租赁成交方面，一季度甲级写字楼市场共录得4宗成交交易，分别为浦东企业总部基地（陆家嘴）一宗、金融街广场二期一宗。

仲量联行华东区研究部主管陈健豪分析称：“第一季度需求回暖明显，市场活跃度上升，租赁成交也随之上升。”

五、办公楼租赁指数环比回升明显

2019年第一季度，上海办公楼租赁指数环比上升4.13点至93.6点，较上一季度的92.1点上升14.0%。

办公楼租赁指数由领先的房地产信息机构仲量联行于2018年12月发布，并由其华东区研究部负责日常监测。

2019年第一季度上海办公楼租赁指数为93.6,较上一季度下降了3.4点，环比下降幅度为11.3%；办公租赁指数与领先的房地产信息机构数据相比保持稳定。主要由于领先房地产信息机构对办公楼市场租金及空置率市场现状更具信心。

仲量联行华东区研究部主管陈健豪表示：“办公楼租赁指数环比上升，反映出业主对于未来租金走势相对乐观；但租赁需求增长较快，租金与空置率均有所上涨。”

第一季度上海写字楼市场净吸纳量为5.7万平方米，相比上一季度增加近3万平方米，主要是由于去年四季度空置率下降较快。

六、办公楼市场租金稳步上升

第一季度，由于甲级写字楼供应有限，租金上涨明显。

从供应看，截至一季度末，申城写字楼市场仅有浦东金融城二期和陆家嘴金融城二期两宗优质甲级写字楼项目入市，合计总建筑面积约为4.8万平方米。

从需求看，一季度上海各区域办公楼租赁需求较为活跃。

其中，浦东商务区办公楼需求最为强劲。

仲量联行上海商业地产部主管杨国明表示：“疫情给全球经济带来巨大冲击，为应对冲击并寻求恢复与发展的企业对租赁面积的需求增加。”

尽管今年第一季度上海市场整体表现欠佳，但上海各区域办公楼市场租金仍呈稳步上升态势。

七、陆家嘴 CBD租赁活动渐趋活跃

上海甲级写字楼市场一季度新增供应约0.9万平方米，主要位于陆家嘴地区，这一区域内有众多甲级写字楼项目竣工及交付使用。

陆家嘴板块在2018年迎来三个甲级写字楼项目交付，分别是陆家嘴中央商务区1号楼、4号楼和5号楼，共增加约2万平方米的办公面积。

在陆家嘴 CBD中，有多个已竣工项目开业。其中陆家嘴金融城二期已于2019年年底完工。

由于陆家嘴板块内有众多甲级写字楼项目落成投入使用，一季度市场平均租金环比下降0.33%至每平方米每月322.6元，其中部分高品质办公楼租金表现强劲，如浦东国际会议中心、上海金茂大厦和上海中心等。

企业租户的入驻率仍较低、空置率维持在较高水平，一季度仅为21%。

由于浦东国际会议中心、上海金茂大厦和上海中心等建筑均位于同一区域内，因此业主需要平衡三个项目的租金水平以确保企业租户的入住率。

但随着更多新增供应的出现以及经济环境企稳改善，未来两年内市场将迎来大量新增供应。

陈健豪表示：“在一年当中市场仍将会有相当数量的新办公楼落成或交付使用，这一现象也将为市场提供充足的可租赁面积以及更多的优质租户群体。”

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