2024当前上海商铺租金趋势及未来预测

2024当前上海商铺租金趋势及未来预测

2023年上海商铺租金以每年1.5%-4%的速度递增，2024年上海商铺租金有望迎来新的增长周期。 2023-2024年，在经济下行等因素的影响下，商铺租赁市场也受到了较大冲击，不少商铺的租金出现了不同程度的下降。以上海为例，据戴德梁行统计数据显示，2024年第二季度，上海核心商圈零售类铺租金环比下降0.6%，同比下降3.4%；非核心商圈零售类铺租金环比下降1.5%，同比下降6.1%。 但在总体经济下行、疫情反复、消费动力不足等影响下，商铺租赁市场依然保持一定韧性。总体来看，2024年上海商铺租赁市场表现出以下三大特点：

一、租金继续下跌，但降幅收窄

但相较于2021年第二季度，租金降幅有所收窄，同比下跌3.6%，环比下跌1.7%。
分区域来看，虹口、杨浦、黄浦三区零售类铺平均租金较高，分别为198.6元/㎡/月、188.8元/㎡/月。相较于2021年第二季度，虹口、杨浦两区平均租金分别下跌0.8%、0.2%；黄浦和徐汇两区平均租金分别下跌1.5%和1.2%；浦东新区平均租金环比下跌1.9%。
从业态来看，2022年第二季度上海零售类铺平均租金为108.3元/㎡/月，环比下降1.4%；分业态来看，餐饮类铺平均租金为108.5元/㎡/月，环比下降0.5%；休闲娱乐类铺平均租金为107.6元/㎡/月，环比下降0.5%。
从商圈来看，2022年第二季度上海核心商圈零售类铺平均租金为108.4元/㎡/月，环比上涨0.5%；分区域来看，虹口、杨浦、黄浦和徐汇四区零售类铺平均租金分别为123.5元/㎡/月、118.8元/㎡。100、106.5元/㎡。100和107.5元/㎡。100。
从业态来看，餐饮类铺平均租金为109.2元/㎡·百和112.4元/㎡·月；休闲娱乐类铺平均租金为118.8元：商业综合体零售类铺平均租金为108.3元：商业综合体餐饮类铺平均租金为112.5元：商业综合体休闲娱乐类铺平均租金为107.2元。

二、新兴业态拉动，品牌调整为主

一是新兴业态拉动商铺租金。新兴业态拉动商铺租金增长的作用较为明显，特别是以无人零售、社区团购、直播带货等为代表的新消费业态。例如在无人零售方面，在疫情防控常态化的背景下，无人零售品牌迎来了逆势增长。今年上半年，上海无人零售新增品牌数量达到100个以上，较去年同期增长近一倍；同时无人零售新开门店数量也达到了150家以上；此外，无人零售还出现了从1元店到30元店的巨大变化。在社区团购方面，今年上半年上海社区团购新增品牌数量达到了300家以上。此外，直播带货、短视频也成为不少商业体的经营新亮点。今年上半年上海直播带货新增品牌数量达到了334个。以社区团购为代表的新兴业态逆势增长也成为商铺租金稳定的重要原因之一。
二是品牌调整以优化为主。在品牌调整方面，今年上半年上海核心商圈零售类铺平均租金为每月每平方米183.11元。其中传统零售类铺平均租金为每月每平方米187.12元；餐饮类铺平均租金为每月每平方米216.68元；其他类铺平均租金为每月每平方米210.48元。而在品牌调整方面，由于受疫情反复影响以及消费者消费需求变化等因素影响，餐饮品牌和传统零售品牌在今年上半年对旗下店铺进行了较大规模的调整。例如西贝餐饮旗下的西贝莜面村将所有门店关闭或部分门店改为外卖；海底捞将旗下门店调整至与超市门店一样的面积；西贝莜面村还将旗下所有餐厅打包外送到社区团购平台；又如华莱士在今年上半年关闭了300家线下门店并撤出上海。

三、零售物业空置率低，仍有较大增长空间

近年来，上海商业地产供应持续增加，其中核心商圈的新增供应量占比更高。戴德梁行数据显示，截至2022年6月，上海核心商圈新增供应约193.1万平方米，占整体新增供应的63.6%，其中包括购物中心、城市综合体等业态。此外，还有部分商业综合体及商业街区也在下半年入市。
在此背景下，尽管2022年上海商铺租赁市场整体表现一般，但也不乏亮点。如在“五五购物节”活动期间，上海购物中心平均租金环比增长约1.2%；全市零售物业空置率环比下降约0.1%至5.2%；全市零售物业平均租金同比下降约3.3%至每月每平方米316.2元。从全国范围来看，2022年上半年全国购物中心租金环比平均下降0.6%至每月每平方米216.4元。而根据戴德梁行研究院的数据显示，2021年上海购物中心租金同比下降了2.8%至每月每平方米159.8元。
展望2023年上海商铺租赁市场，戴德梁行认为：在消费复苏和疫情防控形势稳定的背景下，预计核心商圈的零售物业空置率将继续走低至5%以下；全市零售物业平均租金预计将小幅反弹至每月每平方米231.6元；非核心商圈的零售物业租金预计将保持相对稳定。

四、租金下行趋势不改，租金上涨动力不足

随着新冠疫情的逐渐稳定，经济社会发展将逐渐回归常态，预计未来商铺租金走势将趋稳。
未来上海商铺租金将呈现出以下趋势：
1、整体租金水平保持平稳，但局部租金有上涨趋势。
2、核心商圈平均租金水平呈现下降趋势。如陆家嘴商圈平均租金在2022年二季度环比下降1.6%，较去年同期下降了1.8%。
3、核心商圈零售类铺租金下降，非核心商圈零售类铺租金微跌，但由于核心商圈业态丰富度高，客流量大，其整体抗风险能力强。
4、非核心商圈零售类铺平均租金下降，核心商圈零售类铺租金下降。如淮海中路商圈、南京东路步行街等。

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