厂房租赁合同中的关键条款与风险预防

厂房租赁合同中的关键条款与风险预防

随着我国经济的发展，厂房租赁已经成为很多中小企业发展过程中的一项重要活动。但是，由于厂房租赁行业缺乏相应的法律规范，导致了很多纠纷。在司法实践中，司法机关在审理此类案件时往往根据合同约定的内容进行判断，并根据不同的情况对当事人进行相应的责任处理。因此，作为房东在与承租方签订租赁合同时要注意以下几个问题，避免因合同约定不明确而造成的法律风险。下面笔者将通过两个案例进行分析。

一、出租人是否有权转租厂房

根据我国《合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
风险预防：由于转租行为发生在租赁期限内，且未经出租人同意，故转租合同对出租人不具有法律约束力。但是，出租人在知道或者应当知道承租人转租后六个月内未提出异议的，视为同意转租。同时根据《合同法》第225条的规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”

二、承租人能否将租赁房屋用于违法经营

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，在租赁合同中，双方对于租赁房屋的用途及经营范围进行明确约定是非常重要的。
另外，根据我国《城镇房屋租赁管理办法》第十九条规定：“房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。因此，如果承租方擅自将租赁房屋用于违法经营的行为，出租人可以要求承租方承担违约责任，严重时还可能构成犯罪行为，依法追究其刑事责任。

三、合同期限届满后，承租人能否收回房屋

合同期限届满后，承租人可以收回房屋，但是要承担相应的违约责任。
案例：某公司与某厂签订了一份厂房租赁合同，约定某厂承租其厂房作为生产经营场所，租期为10年。合同签订后，该公司向某厂支付了两年的租金。
第一年的租金是8万元，第二年的租金是10万元。租赁合同约定：租赁期为10年，自2010年8月1日至2020年8月1日止。期限届满后，某公司向某厂提出解除合同，并要求某厂返还厂房及装修设备等。但是该公司对此不予认可。
本案中，双方在合同中明确约定了租赁期10年，因此承租人有权要求解除合同并返还房屋及装修设备等。同时根据法律规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
法律依据：《民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

四、租赁合同解除的条件和解除时间

《合同法》第96条规定：当事人协商一致，可以解除合同。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。因此，在实践中，有很多房东不知道如何与承租方协商解除租赁合同。根据《合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，房东在签订租赁合同时，可以参照上述规定与承租方协商解除合同。

五、违约责任条款

根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，当出租方违约时，承租方可以要求出租方承担相应的违约责任，例如赔偿违约金、继续履行、采取补救措施等。
根据上述分析，在厂房租赁合同中，房东在与承租方签订租赁合同时，要明确约定租赁房屋的具体位置、租赁房屋的基本状况以及租金、押金等具体费用。同时，要明确约定因承租方未按照合同约定支付租金或者其他费用的行为导致出租方遭受损失时应承担的违约责任。在租赁期限内，房东要明确约定如承租人擅自转租的情况下应承担的法律责任。这样可以有效降低风险。

六、装修损失的补偿及装饰装修残值处理

合同中应当明确约定因装修造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，出租人或者第三人可以折价补偿，但装饰装修物所有权归承租人所有的除外。双方对出租人可适当补偿承租人装饰装修损失存在争议时，法院通常会认为出租人可以适当补偿承租人装饰装修价值，但应当考虑到租赁期间双方的过错情况。
合同中如未对装饰装修残值的处理进行明确约定的，则出租人或第三人可申请对装饰装修残值进行评估后，再进行折价补偿。如果合同中对此没有明确约定，法院在审理此类案件时通常会考虑当事人的过错程度、双方的过错程度等因素综合确定。
在现实生活中，不少承租企业会有一些特殊的要求，如要求在租赁合同中约定租期内不得进行装修，否则违约方应当赔偿全部损失等。因此，如果承租企业提出这些特殊要求时，作为房东在合同中也应当作出相应的约定。

七、设备使用管理中的问题及注意事项

在实践中，有些设备是由房东直接使用，或者出租给承租方之后再转租给第三方使用。这就涉及到设备的管理问题。这也是很多承租人和房东纠纷的焦点。设备的管理是非常重要的一项工作，如果没有妥善处理好，就会导致房东和承租方之间的纠纷，进而影响到双方的合作关系。因此，在合同中要对设备管理进行明确约定，明确租赁物及其附属设施在承租人使用时发生损坏、灭失等情况时出租人应当承担的责任；明确租赁物及其附属设施在出租人擅自拆改、变动房屋结构或因管理不善造成房屋及附属设施损坏时承租人应当承担的责任。同时，在合同中还要明确约定，设备如果因自然原因或人为原因造成损坏时由承租人承担。

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