中国写字楼市场重现活力，需求量大增

 中国写字楼市场重现活力，需求量大增

2024年第一季度，中国写字楼市场继续迎来强劲复苏，北京、上海、深圳、杭州等主要城市写字楼市场的租金和空置率均有所下降。 2023年第四季度，随着多个经济发展计划的推出，中国经济有望在2024年上半年实现正增长，带动写字楼市场需求。但由于疫情造成的影响仍然存在，加上2024年第一季度房地产市场受到疫情的负面影响，因此写字楼市场仍存在许多不确定性。 第一太平戴维斯在2023年第三季度《中国写字楼市场报告》中指出：“尽管部分城市的写字楼租金在第一季度有所下降，但整体来看，写字楼租金仍保持稳定增长。 第一季度北京、上海、深圳、杭州等主要城市的甲级写字楼平均租金分别增长1.5%、1%和1.2%。” 不过，由于2023年第四季度中国经济受疫情影响仍较大，预计2024年第一季度中国经济将面临较大压力。在这种情况下，2024年第一季度的写字楼市场也将面临更大的不确定性。因此，2024年第一季度中国写字楼市场的租金和空置率等指标可能会进一步下降，同时也有可能出现更多不确定性。

1、写字楼租金

第一太平戴维斯的数据显示，2024年第一季度，甲级写字楼平均租金同比增长0.5%，至每平方米每月人民币604.2元。虽然租金同比下降，但由于市场需求强劲，写字楼空置率较低，因此甲级写字楼的平均租金仍然保持稳定。
上海的甲级写字楼平均租金在2023年第四季度和2024年第一季度分别下降1.4%和0.5%至每平方米每月人民币535.5元和586.5元。
深圳甲级写字楼平均租金在2024年第一季度上升1.5%至每平方米每月人民币604.8元，但由于市场需求强劲，空置率较低，因此空置率也低于2024年第一季度的水平。
在这些城市中，由于新项目增加、优质租户扩张以及租赁价格的上涨，北京和上海的租金同比均有不同程度的上升。

2、空置率

2023年第三季度，北京和上海的空置率分别下降至13.5%和8.9%，而深圳、广州和杭州的空置率则分别上升至17.5%、12.1%和11.7%。在这些主要城市中，北京写字楼市场的空置率下降幅度最大，广州、深圳和杭州则出现了不同程度的上升。
值得注意的是，由于受疫情影响，2023年第四季度大多数一线城市的写字楼空置率出现下降。因此，预计2024年第一季度一线城市的空置率将继续下降。
此外，在2023年第三季度，北京和上海的甲级写字楼平均租金分别下降了1.4%和1.7%。尽管总体而言租金下降幅度较小，但由于今年第一季度疫情仍在持续，预计2024年第一季度一线城市写字楼租金可能会进一步下降。

3、需求

第一太平戴维斯表示：“随着国内经济持续复苏，2024年第一季度全国写字楼市场需求仍有望保持活跃。不过，由于疫情反复，特别是在北京和上海，预计2024年第一季度写字楼市场的租赁活动仍将面临一些挑战。”
在这些因素的影响下，2024年第一季度甲级写字楼市场的空置率将持续上升，而甲级写字楼租金也将持续增长。此外，由于市场需求的强劲复苏，2024年第一季度部分行业的租赁活动可能会更加活跃。其中包括金融业、信息技术业以及科技行业等。
第一太平戴维斯认为：“随着新一轮经济刺激计划的推出和相关政策的不断落实，中国经济将逐步复苏。同时，2023年疫情对中国经济造成了巨大冲击，2024年一季度疫情的反复也将对中国经济造成负面影响。因此，预计2024年第一季度的写字楼市场需求将受到一定程度的负面影响。”

4、供应

2024年第一季度，全国甲级写字楼供应量为138.1万平方米，环比增长20.4%，同比增长29.8%。其中，北京的供应量最大，达到74.4万平方米。
新增供应主要来自于东三环的五个项目。这些项目主要是因为它们位于交通便利的地区，同时也是市场上最活跃的新增供应。预计未来五年内，北京甲级写字楼供应量将超过400万平方米。
从深圳和广州市场来看，第一季度深圳甲级写字楼供应量为52.5万平方米，同比增长10.5%；广州为36.8万平方米，同比增长14.2%。

5、价格

根据第一太平戴维斯的数据，2023年第三季度，在北京、上海和深圳，甲级写字楼平均租金分别为每月每平方米319.1元、309.4元和303.1元。租金较低的项目往往是具有特定规划或特殊功能的甲级写字楼，例如北京环球度假区。
2024年第一季度，甲级写字楼的平均租金继续保持稳定增长，但与2023年第三季度相比，租金略有下降。同时，租金水平较低的项目通常是由政府规划建设的甲级写字楼，这些项目往往具有特定的功能或目标客户群体，因此具有特定的规划和定位。例如，环球度假区位于北京丽思卡尔顿酒店东侧约300米处。该项目与丽思卡尔顿酒店仅一路之隔，这表明环球度假区将成为丽思卡尔顿酒店之外的第二家万豪集团旗下酒店。该项目定位于打造城市地标级建筑，旨在将该区域打造成一个集商务办公、旅游休闲、文化娱乐、餐饮住宿为一体的多功能区域。

6、区域分布

第一太平戴维斯根据最新数据对2024年第一季度中国写字楼市场进行了分析。从区域来看，北京、上海、深圳和杭州是第一季度全国写字楼市场表现最好的四个城市。
据统计，2024年第一季度，上海甲级写字楼需求总量达到了72万平方米，较2023年同期增长了25%，位居全国首位。北京、深圳和杭州也分别以40万平方米、17万平方米和11万平方米的需求总量位居第二至第五名。
从城市等级来看，一线城市中，北京、上海和深圳的甲级写字楼需求总量均超过了100万平方米。
二线城市中，合肥和南京的甲级写字楼需求总量分别达到了62万平方米和56万平方米，分别位居第三位和第四位。

7、业主策略

根据第一太平戴维斯在2023年第三季度《中国写字楼市场报告》中的数据，写字楼市场上有很多“聪明”的业主。他们以较低的租金将其物业出租给更需要的租户，从而获得更高的利润。这就是为什么许多业主在第三季度大幅调低租金，以吸引更多租户。与此同时，许多业主也会在疫情期间维持较高的出租率。
根据第一太平戴维斯的数据，在2023年第三季度，在北京和上海等一线城市，一些写字楼业主仍选择将部分物业出租给租户，以保持良好的出租率。例如，某品牌管理公司将其位于北京核心地段的写字楼出租给了一家创业公司。
虽然这些业主继续采取这种策略以吸引租户并维持较高的出租率，但他们也可能面临来自租户数量增加而导致租金增长放缓的风险。此外，由于疫情造成的不确定性仍有可能存在，因此这些业主在未来几个月内仍有可能继续采取这种策略。
这些“聪明”的业主将会面临来自租户数量增加而导致租金增长放缓的风险；同时也会面临来自租户数量增加而导致租金增长放缓的风险。

8、供应商策略

2023年第三季度，受疫情影响，许多租户开始寻找其他办公地点，一些企业开始寻找灵活办公的机会。另一方面，中国一些城市的写字楼空置率较高，而这会影响到租户的选择。因此，未来中国写字楼市场的供应将继续保持稳定。
另一方面，随着越来越多的企业寻找新的办公地点来增加员工数量，为租户提供更好的办公体验，这也会带动写字楼市场需求增长。
展望未来，随着企业寻求更多灵活办公机会来降低成本、减少员工数量和办公空间需求，写字楼市场将会面临更多挑战。在这种情况下，租户可能会寻找更多办公地点来提供更好的办公体验。在这种情况下，未来中国写字楼市场可能会面临需求和供应增加、需求不稳定、空置率上升等问题。

9、租户策略

不过，由于许多公司仍在考虑未来的投资机会，因此目前并不会立即对现有写字楼进行大规模租赁。预计2024年第一季度后，将有更多的企业开始考虑迁址。另外，由于市场上出现了大量的空置率和空置面积，预计2024年第一季度后部分新项目的空置率和空置面积将有所上升，这将导致空置率和租金下降。”
根据第一太平戴维斯的经验，如果企业计划迁址或搬迁至新的写字楼，他们将会考虑以下因素：
·物业位置。通常情况下，写字楼的地理位置是影响租户选择的关键因素。
·交通便利性。交通便利程度较高的区域往往会吸引更多租户选择。

10、未来趋势

第一太平戴维斯在2024年第二季度《中国写字楼市场报告》中预测，“在政策层面，国家发展改革委、财政部、商务部等有关部门将出台更多稳外贸、稳外资的措施，进一步提升我国企业的国际竞争力。在市场层面，随着经济活动逐渐恢复正常，写字楼需求将稳步复苏，市场将迎来更多新增供应入市。此外，随着政府加大对中小企业的扶持力度，中小企业的办公需求也将会进一步增加。”
对于那些希望搬迁至新兴经济板块的业主而言，他们可能需要调整其租赁策略，以适应新的租户需求和租金水平。对于那些希望在当前经济环境下继续发展且需要空间的业主而言，他们可能需要考虑增加面积来满足需求。此外，疫情造成的不确定性依然存在，这可能会导致一些业主对未来市场预期产生新的担忧。
第一太平戴维斯认为，“在市场层面，写字楼租户在短期内将会受益于政府出台的一些刺激措施和减税降费政策。从长期来看，随着中国经济逐步恢复正常，写字楼需求也将回归正常水平。此外，由于房地产市场依然存在一定不确定性，因此写字楼市场不太可能出现显著的增长。在未来几年内，租金水平也将保持相对稳定。”

11、租赁案例分析

2023年7月，公司在北京朝阳区燕莎中心租赁了一座甲级写字楼。这座写字楼位于中国首都，其周边交通便利，且靠近北京最繁华的商业区之一——三里屯。该写字楼为一栋7层建筑，总面积约为7200平方米。该办公楼位于三里屯商圈的核心区域，且是燕莎中心和国贸商城的重要组成部分。该办公楼周围分布着许多高档餐饮和零售企业，包括麦当劳、必胜客、肯德基、星巴克等。该写字楼位于国贸商城和三里屯商圈的核心位置，周边拥有多家大型商场和餐厅。因此，该办公楼不仅交通便利，而且配套设施也十分完善，适合公司业务拓展和办公需求。
2019年7月，公司在北京朝阳区 SOHO现代城租赁了一套面积为2840平方米的写字楼。该写字楼位于北京朝阳区望京 SOHO现代城的商务中心一层，地理位置优越。该写字楼紧邻北京最著名的商业区之一——望京商圈。由于该写字楼紧邻望京商圈，因此能够轻松地吸引客户到该写字楼办公，并为公司业务发展提供更好的办公环境。

12、租赁热点城市：上海，深圳，杭州，北京，广州，成都和天津。

北京写字楼空置率为11.9%，同比下降3.3个百分点；深圳写字楼空置率为13.4%，同比下降5.6个百分点；杭州写字楼空置率为10.3%，同比下降3.2个百分点。
尽管北京、深圳和杭州等城市的写字楼市场在第一季度面临着更大的挑战，但这些城市的写字楼市场已在第一季度基本恢复。展望未来，随着新项目的不断入市和老旧项目的改造升级，这些城市将继续吸引企业入驻。
然而，由于2024年第二季度许多城市可能会出现大量新增供应，预计将导致写字楼市场供过于求，空置率上升。因此，预计北京、深圳和杭州等城市的甲级写字楼市场空置率将继续上升。其他主要城市的空置率也将有可能继续上升。

13、客户选择偏好分析：外资企业选择有限，主要集中在北京和上海。

1.外资企业：在外资企业的选择上，主要集中在北京和上海。此外，随着北京和上海等城市对外资企业的吸引力不断增强，未来也会有更多外资企业在这些城市选址办公。
此外，北京、上海等一线城市也是民营企业的主要选址地之一。
3.非盈利组织：非盈利组织对办公空间的需求较大，主要集中在深圳、上海、杭州、北京等城市。此外，深圳和杭州的办公空间需求相对较小，因为其经济发展水平相对较低。
4.上市公司：随着资本市场对上市公司的要求越来越高，一些高科技行业的上市公司开始在一线城市租赁或购买写字楼作为总部。此外，北京和上海也是上市公司租赁或购买写字楼的首选地区。

14、市场展望：第一季度市场将迎来强劲复苏，但租金和空置率的下降将面临更大的不确定性。

2024年第一季度，上海、北京、深圳和杭州甲级写字楼市场将迎来约42万平方米的新增需求，同时大部分新增需求将来自于互联网、 TMT和金融行业。这些新增需求将推动市场租金的进一步上涨。而在深圳，随着“双区”建设的推进，以及腾讯在深圳的产业基地投入使用，将会有更多互联网、 TMT企业入驻。此外，中国部分省市已经出台了一系列刺激经济的措施，这些措施都将有利于中国经济复苏。
在北京和上海，由于部分传统产业继续收缩业务规模，因此甲级写字楼市场在第一季度空置率上升至9.7%，而在深圳则上升至9.4%。但是，由于北京和上海的部分传统产业正逐步向新兴产业转移，因此空置率上升并不会对市场需求造成太大影响。

15、风险提示：写字楼市场面临诸多不确定因素。

随着新冠肺炎疫情在全球范围内的爆发，不少国家开始推出封锁政策。为遏制疫情扩散，英国、意大利等国家的商业活动被迫关闭，这对企业的经营产生了一定的影响。据统计，2023年上半年，全球超过77万家公司倒闭，平均每天约有1.5万家企业破产。世界各地的写字楼需求都受到了影响。

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