中国办公楼市场需求持续复苏，首要关注"降本"

 中国办公楼市场需求持续复苏，首要关注"降本"

上海2024年，戴德梁行发布了《2024年第二季度中国办公楼市场回顾与展望》（下称《报告》）。《报告》显示，二季度中国办公楼市场净吸纳量环比增长近一倍至39,200平方米，同比增长近两倍至42,800平方米。而在供应方面，截至2024年第二季度末，全国共录得1,048个新增项目，同比减少5%。而从租金来看，本季度平均租金环比上涨0.6%至每月每平方米人民币16.89元。整体来看，本季度中国办公楼市场的租赁需求已逐步回暖，而在需求的带动下，办公楼市场空置率也较上季度小幅下降至19.4%。 《报告》还指出，中国办公楼市场的主要挑战在于企业对成本控制的关注程度进一步提高。在办公成本中，电费、水费、办公空间租金和人力成本占据了近六成。本季度许多企业开始在办公空间使用上更注重可持续发展和节能减排，并采取了更为有效的降本措施。此外，由于新冠肺炎疫情的影响还在持续，许多企业还采取了更多措施来保护员工和客户的健康。

1、需求持续回暖，空置率小幅下降

其中，上海办公楼市场的净吸纳量最高，为15,500平方米。
戴德梁行华东区董事总经理及办公楼部主管曹海灵表示：“从二季度开始，随着疫情的逐步稳定和经济活动的逐渐恢复，市场租赁需求逐渐回暖。本季度上海和北京办公楼市场的新增供应分别录得4,700和4,500平方米。受此影响，本季度上海办公楼市场空置率为19.4%，环比下降1.9个百分点，同比下降2.2个百分点；北京办公楼市场空置率为16.7%，环比下降1.8个百分点，同比下降1.6个百分点。”
曹海灵还表示：“尽管二季度中国办公楼市场的新增供应有所减少，但由于需求的带动，空置率依然较上季度有所上升。不过由于企业对降本的需求增强，市场租金水平也出现了小幅回升。预计三季度在疫情得到有效控制后，中国经济将逐渐恢复活力。同时在宽松货币政策的支持下，预计资产证券化市场将迎来新一轮的发展机遇。”

2、首次租金上涨，办公面积占比增加

而北京、深圳、广州和杭州等地的租金环比则出现不同程度的下跌。
值得注意的是，上海办公楼市场本季度首次出现了租金环比上涨，而这一情况在北京和深圳等城市也出现过。戴德梁行华东区投资及物业部主管刘达强表示：“本季度上海办公楼市场的首次租金上涨为整个市场带来了积极信号。目前，上海已经基本恢复正常生产生活秩序，许多企业也开始逐渐复工复产，这将带动办公楼租赁需求的逐步回升。此外，受疫情影响，许多企业也开始采取了不同程度的降本措施来应对疫情带来的影响。例如，越来越多的企业开始使用远程办公、弹性办公和灵活工作安排等方式来减少线下活动，而在办公楼中使用更多空间面积也成为了这些企业采取的有效降本措施之一。可以说，办公空间正在逐步成为企业降低成本的主要手段之一。”

3、各城市租金差异较大，深圳最高

本季度各大城市的租金水平依然存在较大差异。深圳本季度的平均租金水平最高，为每月每平方米人民币19.89元，上海和北京分别位列第二和第三位，上海和北京的租金分别为每月每平方米人民币17.03元和17.13元。
从租金收入来看，深圳、上海、北京、杭州四个城市的租金收入均超过了千万元人民币。值得关注的是，深圳本季度录得了历史上首个租金负增长，而这一负增长的背后是在深圳上市企业增加所带来的需求增加。从空置率来看，虽然深圳本季度空置率下降至19.4%，但仍高于全国平均水平。预计未来一段时间内深圳写字楼市场仍将面临较大的竞争压力。

4、对未来市场趋势的展望

戴德梁行董事总经理、华东区办公楼部主管黄乐夫表示：“目前，中国经济稳步复苏，市场需求逐渐回暖，预计未来几个季度的办公楼市场仍将延续这一趋势。疫情让我们更深入地了解到，企业的生存和发展离不开健康与安全的办公环境，而这也将是企业未来在进行投资时最关注的重点之一。随着企业对降本增效意识的提升，办公空间租赁市场的竞争将会更加激烈。在这种情况下，办公楼运营商只有提供更多优质且满足租户需求的办公空间产品才能持续获得租户的青睐。而作为办公楼运营商而言，更需要通过提升空间品质来满足租户多元化和差异化的需求，以此来应对竞争压力。”
戴德梁行中国区办公楼部董事总经理朱晓静表示：“展望未来，随着疫情逐步得到控制，经济的回暖趋势将会增强。未来几个季度，中国办公楼市场预计仍将延续复苏趋势。预计全年新增供应将达到2,000万平方米左右，其中约1000万平方米为新项目供应。因此未来几个季度办公楼市场仍将保持供需两旺的局面。”

5、市场展望：疫情影响减弱，办公面积占比增加

《报告》预计，2024年全年全国办公楼市场的整体供应量预计将达到约3,000万平方米。疫情对办公楼市场的影响将逐渐减弱，但疫情的持续时间和影响程度仍将会对需求和租金产生一定的影响。展望未来，在经济持续复苏的背景下，中国办公楼市场将继续保持稳定发展态势。预计到2021年，办公楼市场供应总量将达到约2,200万平方米，空置率则将上升至18.2%。
受此带动，2024年下半年办公楼市场整体租金预计仍将保持稳定。
《报告》指出，随着经济复苏的持续推进，企业对未来办公空间需求的信心也有望持续上升。同时，由于新冠肺炎疫情带来的办公模式变革持续深化，企业开始更多地关注可持续发展和节能减排，因此未来办公空间的设计和运营也将更多地考虑节能减排、环保及可持续发展。
《报告》还指出，由于新冠肺炎疫情在全球范围内的持续影响仍然存在，预计未来全球经济活动仍将受到一定程度的阻碍。而受此影响，企业在选址时会更加谨慎地考虑区域风险和当地政策法规变化带来的不确定性。因此未来办公楼市场也将更多地关注区位风险、政策法规变化、以及政策对企业选址带来的不确定性。

6、企业搬迁意愿增强，市场潜力仍然较大

从今年以来的市场表现来看，企业的搬迁意愿也在持续增强。2024年第一季度，企业搬迁的面积占比仅为6%，而到了第二季度，这一占比就提升至15%。从企业选址偏好来看，本季度企业在选址时更倾向于选择地理位置靠近的项目。从调研结果来看，有近两成的受访企业表示未来会将其业务从市中心迁移到临近城市的区域。在未来一年内有搬迁计划的企业中，近三成（35%）已经在2024年内进行了搬迁行动。
戴德梁行表示：“目前中国经济正在逐渐复苏，办公楼市场需求也在逐步回暖。预计2024年全年办公楼市场将迎来超过240万平方米的新增供应。由于疫情还未结束，许多企业在面对办公空间需求变化时可能会有些不知所措。因此，我们建议业主方能够在市场回暖之际提前做好准备工作，从降本角度出发为租户提供更多优惠政策，从而吸引租户入驻。此外，由于许多企业对于环保理念的重视程度正在不断提高，我们预计未来办公空间将会更加注重节能减排，从而促进绿色可持续发展。”

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