签订厂房租赁合同的注意事项

 签订厂房租赁合同的注意事项

在现实生活中，很多企业为了节省成本，就会选择租赁厂房作为办公场所。但在租赁厂房时，很多企业都会遇到这样的问题，即厂房的租赁期限、租金支付方式等方面都是比较敏感的问题。 1.如果租赁期限为两年以上的，应采用书面形式。双方当事人可以在合同中约定租赁期限届满时，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 双方当事人可以在合同中约定每年的1月1日为租金支付期；也可以在合同中约定每笔租金按月或按季度支付。 双方当事人可以在合同中约定每月或每季度的租金为“应付租金”。承租人应当按照合同约定及时足额支付租金。出租人有权随时要求承租人支付租金；承租人无正当理由未及时足额支付租金的，出租人可以解除合同。

1.厂房的产权要清楚

租赁厂房的时候，一定要检查清楚厂房是否有产权，租赁合同中要注明房东身份证号及房产证编号。如果是代转租，一定要有房东出具的委托书，并注明委托权限。若与二房东签订合同，一定要有房东出具的产权证明和身份证复印件。
同时还要检查厂房的用途是什么，是否为商业用途、是否可以办理营业执照。另外还要注意是否属于违章建筑。厂房的面积是否与房产证上记载的一致，是否存在抵押、查封等权利限制情况，以免影响正常使用。
若厂房不是租赁合同上写明的房屋所有人而是由转租方进行租赁，一定要与转租方签订房屋租赁合同。合同中必须写明转租方和出租方之间的房屋租赁关系，以免出现纠纷。

2.厂房的位置和面积要明确

对于厂房的面积，应约定具体、明确、能够实际测量，并将厂房的面积尽量写大一些，因为面积太小则容易产生纠纷，而且容易发生纠纷时没有争议。另外，对于厂房的位置也要尽可能的明确具体，如具体到哪个小区、哪栋楼、哪个楼层等。如果是多层建筑，还需明确房屋的层数。
另外，厂房的位置最好与周围的交通状况有明确的约定，以便于以后发生纠纷时解决。厂房周边有哪些基础设施也要约定清楚。例如，附近是否有供水、供电、供热等单位，这些单位的位置以及联系方式都应该在合同中加以约定。如果发生纠纷时能够找到相关部门解决，避免以后发生不必要的纠纷。此外，还应明确规定哪些情况属于违约行为以及违约责任和违约金的金额等等。

3.厂房的装修和设施要落实

出租人将房屋交给承租人后，出租人对房屋进行装修和设施的，应在租赁合同中明确约定装修和设施的范围、期限、费用承担等事项。约定后要将这些内容写进合同里，并由双方签字确认。
4.厂房装修合同条款中要明确约定厂房的装修费用由谁承担，如果是出租人负责装修的，那么要在合同中明确约定在出租人不同意承租人对租赁物进行装修的情况下，承租人应采取哪些措施保证合同目的的实现；如果是承租人负责装修的，那么要明确约定如何对装修进行保护。
5.厂房设施设备租赁合同条款中要明确约定租赁物及附属设施、设备的具体内容和要求。

4.明确约定租赁合同终止时，设备、设施等的归属

承租人在合同期限届满前不能将房屋全部返还出租人，承租人也可以要求出租人提前收回房屋，双方可以就提前收回房屋的赔偿事宜进行协商。
5.厂房租赁的房屋是非住宅性质的，则该房屋是否可以作为经营场所使用，双方应在合同中进行明确约定。如果厂房是商用性质的，则厂房内的装修、配套设施等要求以及违约责任都要在合同中明确约定，以免后患。
6.对厂房进行验收。这一点很重要，因为这关系到以后交付使用和设备设施的维护问题，所以一定要注意验收。另外需要特别注意的是，厂房交付使用后的维修责任就不在承租人身上了。
7.租赁双方如需对租赁物附合装修进行拆除的，应当在合同中约定拆除费用承担问题。
8.租赁期限届满或合同解除时，双方对已形成附合的装修物进行分割应当注意：1.经协商一致后方可拆除；2.承租人擅自拆除的，出租人有权处理；

5.厂房的交付和验收要严谨

在合同中应明确约定验收交付时的条件和要求。在验收交付时，双方当事人应当共同参加，由甲方或乙方邀请有关部门、单位以及有资质的质量监督部门对厂房及配套设施、设备和相关物品进行验收。双方应当明确约定验收时双方的责任，如因验收不合格导致发生纠纷的，由验收一方承担责任。在合同中应当明确约定合同应在交付之日起多长时间内完成并经甲方、乙方及有关部门、单位共同验收。
6.厂房租赁合同的终止
承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。对租赁物有维修义务的承租人应当履行维修义务，但当事人另有约定的除外。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

6.租赁期间，对厂房进行维修保养应落实到合同条款中

在租赁期间，出租人对租赁物进行维修的，应当承担相应的责任。未经承租人同意，出租人不得擅自变更其对租赁物的维修保养约定。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
7.租赁期间发生权利冲突时的解决办法
租赁期间发生权利冲突的处理办法是：（1）未经当事人协商一致，出租人不得单方擅自变更或者解除合同；（2）在租赁期间内，发生权利冲突的，承租人只能在租赁期限内行使这些权利。当事人协商一致，也可以变更合同。
（3）因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人也可以向法院提起诉讼。

7.厂房出租期间发生事故应由谁承担责任？

根据《合同法》的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在此情况下，承租人应当赔偿出租人因此造成的损失，出租人可以要求承租人赔偿损失。如果不能确定是哪一方责任造成的损失，就无法确定双方责任大小，有可能双方都有责任。此时，就需要有相关证据证明责任方。如果最终法院判定是哪一方责任造成的损失，则由责任方承担全部损失。但如果法院认为双方都有责任，则由双方平均承担相应损失。

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