租赁合同厂房承租方注意要点

 租赁合同厂房承租方注意要点

根据《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的成立需要具备两个要件：一是出租人有租赁物的所有权或者使用权；二是承租人有使用租赁物的权利。 在日常生活中，租赁合同的内容包括：租赁标的物、租赁期限、租金、押金数额与交付方式、押金返还期限及方式、违约责任等条款，下面由君山律师为大家详细介绍。 1.合同标的物：承租人承租厂房后，是要进行生产经营活动，还是用于仓储或者办公，一定要在合同中明确约定。 2.租赁期限：租赁合同的期限是从承租人开始生产经营之日起到租期届满之日止。 3.租金：租金数额和支付方式要明确约定，并注明是否已经按时足额支付。 4.押金：押金是保证承租人按期支付租金的一个保障。 5.交租方式：承租人可以按照自己的意愿选择是否将厂房出租给第三人。

1、明确厂房的性质

承租厂房首先要明确厂房的性质，是属于工业用地、商业用地、住宅用地、办公用地还是其他。对于工业用地，要查看土地的性质是否为工业用地，如果不是工业用地，则需确认该土地的使用年限以及土地性质。对于商业用地和住宅用地，则需确认土地使用年限是否到期，若是到期则需按照国家规定缴纳费用；对于办公用地，则需确认土地的性质是否为商业办公等。
此外，在签订租赁合同前要调查清楚厂房的情况，例如厂房是已出租状态还是未出租状态，已出租状态的需要明确出租方是否有产权证；未出租状态的则需要查明该厂房是否属于“违法建筑”。在此要注意的是，“违法建筑”不受法律保护。依据《城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”；第四十条规定：“未按照规定办理权属登记的房地产不得转让”。

2、厂房的使用范围

如果厂房的用途为生产经营，那么在租赁期间内，必须遵守国家的法律、法规以及租赁合同约定的厂房使用规定。否则，因违反相关规定而发生的纠纷由承租人承担责任。
如果厂房的用途为仓储或者办公，那么在租赁期间内，必须遵守国家有关仓库、货场、仓库等方面的规定。如果厂房是用于生产经营活动，那么在租赁期间内，承租人必须遵守国家有关工业生产企业安全生产管理方面的规定。

3、明确租赁期限

租赁期限在一年以上的，应当采用书面形式。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
4.租金支付：约定租金的支付时间，支付方式及违约责任。
5.押金返还：承租人应当按照约定支付押金。因承租人的过错致使合同无法履行的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。押金作为租赁期间租赁物毁损、灭失时承租人可获得的补偿，应由出租人和承租人共同承担。押金退还期限一般是自合同期满或合同解除后开始计算。
6.违约责任：包括房屋装修、设备设施损坏时的赔偿责任，出租人提前收回房屋时的违约责任等。
7.解决争议的方法：双方当事人可以协商解决；协商不成的，可以申请调解；调解不成的，可以向法院提起诉讼。当事人也可以选择向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。
8.其他约定：除法律、行政法规和合同另有规定外，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

4、明确租金和押金

5.交付方式：租赁合同中关于交付方式的约定要明确，一般包括以下几种方式：一是现场交付，即承租人按照租赁合同中约定的位置、面积、装修情况，到厂房现场向出租人交付；二是书面交付，即在租赁合同中约定将租赁物交给出租人并由出租人盖章确认；三是电子交付，即承租人将租赁物通过电子邮件、传真、即时通讯工具等电子方式向出租人提供；四是占有交付，即承租人按照租赁合同中约定的方式向出租人提供租赁物。这里需要注意的是，如果采用电子方式交付时，应确保双方对网络名称、用户信息等重要信息进行了妥善的约定。
6.押金返还期限及方式要在合同中约定清楚。
7.违约责任：如果存在违约行为，则需要承担相应的违约责任。

5、明确违约责任

根据《合同法》第111条，当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
1.厂房承租人需要注意的是，出租人擅自解除合同的，承租人可以要求赔偿损失。
2.出租人未按约定将租赁物交付承租人，或者未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，承租人可以解除合同并请求赔偿损失。
3.承租厂房时，承租方要与出租方签订《厂房租赁合同》，在签订合同之前应当对租赁厂房的基本情况进行了解，包括厂房位置、面积、用途等。并应当审查出租方是否有权利出租厂房给第三方。在签订合同之前应当仔细查看厂房是否存在租赁纠纷。

6、明确提前退租的违约金和损失赔偿额计算方式

7.押金返还期限及方式：承租人在租赁合同约定的租期届满后应将押金退还给出租人。如果双方对押金的返还期限有约定，则应按租赁合同约定的期限返还，如双方对返还期限没有约定，则承租人应在租赁合同终止后的6个月内将押金退还给出租人。
8.违约责任：合同中应明确约定违约责任。出租人和承租人都应严格履行合同，如一方违反合同，则需要承担相应的违约责任。在厂房租赁合同中，如果是因为承租人原因造成承租房屋无法使用或不能正常生产经营，承租人就需要承担相应的违约责任。
9.其他条款一般包括厂房装饰装修、租赁物维修保养、租赁物使用安全保障、双方的权利义务等内容。

7、确定租赁物的维修保养责任主体

（1）租赁物存在质量问题影响承租人正常使用的，承租人可以要求出租人维修，也可以要求出租人承担赔偿责任。
（2）租赁物需要进行改装的，应征得出租人的同意，并签订书面协议。
（3）租赁物涉及违法建设的，未经出租人同意的，应当承担赔偿责任。
（4）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
（6）因不可抗力致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
（8）租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
（9）对租赁物造成重大损失的，承租人可以解除合同并追究出租人责任。
（12）因不可归责于当事人双方的事由可能使租赁合同无法履行的，承租人可以解除合同。

8、明确违约后的责任承担方式

根据上述规定，对于承租人来说，可以选择继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式来承担违约责任。
其中，继续履行是指承租人按照约定的期限内支付租金。
采取补救措施是指承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
赔偿损失是指承租人因出租人违约使租赁物遭受损失时，可以要求出租人赔偿其遭受的损失。
另外，根据《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

9、约定租赁物无法使用时的处理方式

如果承租方租赁的厂房属于公共区域，如政府大楼等，一定要在合同中明确约定承租方不得擅自将租赁房屋进行装修，不得对租赁房屋进行改建，不得擅自改变房屋使用性质。
10、明确约定违约责任
11、是否需要办理相关证照：承租方需提供生产经营所需的营业执照、卫生许可证等相关证照，并办理相关证件的年检手续。
12、是否需要交纳水、电、煤气、物业等相关费用：承租方承租厂房后，生产经营过程中所产生的水、煤气等费用必须由承租方自行承担。
13、约定违约责任：如承租方在租赁期间内未按约定支付租金，或者存在其他违反合同的情形，承租方可以按照合同约定向出租方主张违约责任。

10、约定租赁物毁损灭失后的补偿方式及标准

（1）承租方应妥善保管租赁厂房，如有毁损或灭失，应按照租赁合同约定的方式及标准予以补偿，并承担赔偿责任。
（2）承租方应按合同约定的方式交付租赁厂房，如有其他约定，还需与出租方协商一致。
（3）承租方交付租赁厂房时，应检查租赁厂房的设备、设施等是否完好。如果因出租人的原因造成承租厂房的设备、设施等毁损灭失，承租人应赔偿出租人因此所受的损失。
（4）承租方在使用租赁厂房时，应当遵守国家法律、法规及有关消防安全制度；不得擅自改变厂房结构或用途；不得将承租的厂房用于违法建筑和非法生产经营活动；不得使用不符合国家安全标准或要求的电器产品或电线电缆。

11、约定转租情形下合同效力问题

但《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第131条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，如果承租人未经出租人同意转租的，若转租物属于法律法规禁止流通物或者限制流通物，或者转租物不符合安全、防灾等工程建设强制性标准和要求的，即使承租人与出租人签订了书面转租合同，该合同也会因违反法律强制性规定而无效。但是，如果承租人不具备上述情形，而是基于其他原因与出租人签订了转租合同，则该租赁合同仍然有效。

12、明确出租方对租赁物的维修义务及逾期不履行义务时，承租人的通知义务及解除合同的权利，以及相应责任承担方式。

13、明确违约责任：在合同中约定好双方的违约责任，如果一方出现违约行为，就要按照合同的约定承担相应的违约责任。
14、明确解决争议的方式：可以在合同中约定仲裁或诉讼。
15、明确是否需要办理相关证件：承租人承租厂房后，需要办理租赁手续，例如房产证、营业执照、税务登记证等相关证件。
16、明确装修费用的承担：如果承租人在承租厂房后，需要进行装修或者改造，就一定要在合同中约定好装修费用的承担。
17、明确水、电、气等费用的承担：水、电以及燃气等都属于企业正常经营必须具备的基本要素，如果在合同中约定好相关费用的承担，就能更好地保护企业自身的权益。
18、明确双方的其他权利义务：包括违约责任以及发生纠纷时解决方式。

13、约定解除权：承租人在租赁期内，出租人未履行维修义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，承租人可以解除合同。

14、押金返还期限及方式：
1)、出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；
2)、承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
1)、承租人未按约定支付租金的，应当按照约定向出租人支付违约金。
4)、因承租人违约致使合同解除的，承租人应当承担赔偿损失等违约责任。
5)、出租人与第三人订立的房屋租赁合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自成立时生效。

14、对租赁物进行了详细描述，并且在合同中将租赁物描述为“所见即所得”，即出租人承诺其所提供的厂房状况与实际状况相一致。

15、交付方式：合同中必须明确约定交付时间，交付的时间直接影响到承租方能否按期使用厂房。有些承租人为了节省租金，会选择先将厂房交给出租人，再由出租人将厂房转租给第三方，这样会导致承租人实际使用房屋的时间少于约定时间，而租赁合同中又未约定逾期违约责任，导致承租人因违约而遭受损失。
16、违约责任：主要针对承租人违约的情形。
一方的违约行为可能会给对方造成损害，为了使合同履行，防止损失扩大，规定了违约责任。比如：承租人未按照合同约定支付租金；未经出租人同意转租；违反租赁期限限制等情形。出租人可以解除合同，要求承租人支付违约金并赔偿损失。
17、争议解决方式：在签订租赁合同时，要考虑到合同履行过程中可能出现的争议问题，在租赁合同中对争议解决方式作出明确约定。
18、补充协议：与主合同内容相呼应的条款。通常情况下主合同的内容会涉及到补充协议的内容，当主合同存在漏洞时，需要通过补充协议来完善。如补充协议未就某事项达成一致意见或者补充协议与主合同存在冲突时该如何处理等问题。

15、对租赁厂房是否存在权利瑕疵进行了约定，比如抵押或质押等情况。

16、关于房屋的装修及设备的交付，双方对装修和设备的交付期限，如果交付后需要进行改造，应在合同中明确约定由承租人来承担费用。
17、关于设备交付后的维修问题，比如对消防系统、水电系统等设备设施进行验收，并在合同中明确约定由承租人承担所有维修费用。
18、关于厂房出租人是否可以在租期届满后收回房屋，双方可以在合同中明确约定承租人未按约定使用或未达到约定条件的，出租人有权解除合同。
19、关于租赁厂房的租赁期限。法律规定租赁期限最长不超过20年。
约定退还押金的条件是承租人不按约返还押金。如果合同中约定了退还押金的条件，承租人可以按照约定要求出租人在租赁期限届满时退还押金；如果没有约定退还押金的条件，则承租人不能要求出租人返还押金。

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