租厂房是消费 买厂房才是资产

租厂房是消费 买厂房才是资产

近日，一张名为“园区招商手册”的图片在网络上广泛流传，内容显示：“园区招商手册，厂房出租出售信息，有意者可致电咨询！”由于配图不清晰，引发网友纷纷猜测“是否与深圳有关”、“是不是在深圳投资建厂”、“深圳的厂房租金高得离谱”等。对此，深圳市工业和信息化局办公室工作人员回应称，该信息不实。据了解，该图片并不是近期发布的，而是去年在一次招商推介会上拍摄的。在本次的推介会上并未发布招商手册。

一、“深圳的厂房租金高得离谱”？

深圳，是全国经济中心城市，也是全国产业最发达的城市之一，也是一座产业之城。
深圳作为工业制造业大区，其拥有庞大的制造业集群，同时也为深圳提供了充足的就业机会和充足的就业岗位。
根据深圳市统计局发布的《2019年上半年深圳市国民经济和社会发展统计公报》显示，2019年上半年，深圳全市实现生产总值16213.59亿元，同比增长7.0%。
在深圳工业产业中，电子信息制造业、石油化工及新能源等产业一直是工业经济的核心支柱。
其中电子信息制造业在工业总产值中占比约为12.7%；装备制造业占比约为9.1%；石油化工及新能源产业占比约为9.3%。
而深圳厂房租金高也是不争的事实，根据某房地产中介发布的《2019年上半年深圳二手房租赁市场报告》显示：2019年上半年深圳平均租金为113.65元/平方米/月。其中南山租金最高，为197.24元/平方米/月；其次是龙岗、宝安、福田和罗湖。
根据贝壳找房数据显示，2019年上半年深圳租赁市场的均价为5431元/平方米；而根据贝壳找房数据显示，2019年上半年深圳租赁市场的均价为4277元/平方米。
但这些数据与深圳工业产值占比并不匹配，根据国家统计局发布的数据显示，2019年上半年深圳工业总产值达到了16213.59亿元，占全国工业总产值约9%；而深圳市规模以上工业总产值也达到了5755.93亿元。

二、为什么会出现这种现象？

这其实也很好理解，随着我国经济的高速发展，城市人口的激增，城市土地资源越来越紧缺。从上世纪末开始，城市用地指标逐年减少，城市建设用地每年都在以几十年的速度递增。这也就导致了很多厂房用地被闲置浪费，很多城市都出现了厂房空置率超过50%的现象。
面对这样的情况，国家也出台了一系列政策来遏制这种情况，比如《关于规范工业用地出让管理的意见》就要求“工业用地出让时，需明确租赁、先租后让、租让结合等供地方式”。
另外，《关于促进社会资本投资的指导意见》中也明确提出“盘活利用闲置厂房、闲置办公用房”。
可以看到国家正在通过各种方式来缓解城市土地资源紧缺的现状。然而，对于广大的工业企业而言，厂房出租给别人是没有办法去做大做强的。于是他们只能去买厂房或者建设厂房。

三、产业地产的运营模式

产业地产作为地产行业中的一个细分领域，是指在一定的区域内，以产业为依托，以园区为载体，集办公、居住、商业、文化、教育、娱乐等多种功能于一体，体现产业发展规律，适应产业组织形态的经济区域。根据产业地产所服务的对象和功能不同，产业地产可以分为生产型与服务型两大类。生产型产业地产以开发、运营工厂厂房为主要业务，通过招商和运营工厂厂房获得投资收益。服务型产业地产以园区运营为主要业务，通过引进总部企业、中介机构等方式获得投资收益。
关于如何运营一个园区，园区运营者要从以下三个方面进行考虑：
1.企业需求是根本：园区运营者在选择运营模式时，首先要了解企业需求，包括但不限于企业类型、行业发展趋势、发展阶段、规模大小、生产工艺等方面。只有明确了企业的需求才能制定出合适的运营方案。
2.产业链延伸是方向：要做好产业链延伸工作。不同的产业对厂房的需求是不同的，只有把上下游产业链结合起来考虑才能更好地满足企业需求。
3.资源整合是关键：对于园区来说，招商和运营都需要很多资源。园区运营者要从资源整合的角度考虑如何为园区内的企业提供服务。
在实践中，产业地产运营模式主要包括四种：
1.资产经营模式：将厂房作为一种资产进行销售并通过后期出租获利；
2.资本经营模式：通过项目融资等方式获得长期稳定资金用于厂房建设；
3.资产管理模式：通过对项目进行资产管理获取收益；
4.混合经营模式：将以上三种模式相结合形成一种新的运营模式。
在这个过程中，需要注意的是，不同的运营模式各有利弊。选择合适的运营模式才能保证园区顺利运转。

四、如何解决产业地产中的租售矛盾？

1、产业园区的价值，不仅体现在产业本身，更在于产业所能带来的税收、就业、创新等综合效应。产业地产项目的价值，主要体现在其可为政府和企业带来的价值。
2、为保证项目的投资收益，解决租售矛盾，园区需要在项目前期就规划好相关配套设施和运营模式，以保证项目能够达到预期的招商效果。
3、目前，我国经济发展进入新常态，经济增长动力已从过去主要依靠投资和出口转向依靠消费、投资和出口协调拉动。因此，园区需要从以往单纯以土地为中心向以产业为中心转变。
4、作为城市发展的重要载体，产业园区是城市空间形态演变中最具活力的部分。所以，如何通过有效的规划、建设、运营管理来实现园区的可持续发展是产业地产行业必须要面对的问题。
5、一个健康可持续发展的产业地产项目，不仅需要有完善的规划设计与建设运营管理，更需要有前瞻性的商业模式与创新精神。要实现园区健康可持续发展，不仅需要政府相关部门出台一系列政策法规来规范管理，也需要园区企业自身不断调整自身运营模式与商业模式。

五、结语

从近几年的发展趋势来看，深圳的厂房租金已呈下降趋势，但受疫情影响，企业的办公需求、生产需求在短时间内被抑制，造成短期租赁需求低迷。但从长期来看，企业对办公空间的需求仍会持续增加。
据智研咨询发布的《2020-2026年中国办公楼行业市场深度调研及投资战略分析报告》显示：2020年深圳写字楼市场将呈现两大特点：一是写字楼市场需求趋于平稳；二是写字楼投资热潮将逐步退却。预计2020年深圳办公楼市场成交面积为105万平方米，同比下降17.3%;2020年深圳办公楼租金将有所上涨。
在此背景下，有实力、有条件的企业应积极布局深圳的物业，打造“产业+物业”双轮驱动模式，在抢占产业发展先机的同时，还可获得稳定的租金收入和长期稳定的发展机会，形成对区域经济的贡献，实现企业和区域“双赢”。

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