什么类型的写字楼将成为企业首选？

从2013年开始，上海写字楼市场的供应进入井喷阶段。从2012年的70万平方米到2017年的200万平方米，年均供应量接近120万平方米。根据戴德梁行数据显示，2020年上海甲级写字楼市场预计将迎来近150万平方米新增供应，新增供应将超过当前甲级写字楼市场的需求。

在供应井喷的情况下，2020年上海甲级写字楼市场将迎来什么样的变化？在新冠疫情和全球经济衰退的大背景下，上海甲级写字楼市场又呈现出哪些新特点？面对复杂多变的市场环境，未来哪些类型的写字楼将成为企业首选？我们将结合上海甲级写字楼市场现状进行分析。

1.政策利好：疫情催化“在线经济”，上海甲级写字楼市场新需求逐步释放

2020年，随着疫情的爆发，在线办公、在线教育等行业迎来新机遇，并成为城市经济发展的重要引擎。中央和上海先后发布多项政策推动在线经济发展，推动智慧城市建设。新基建将带动新技术的应用，人工智能、大数据等信息技术与实体经济深度融合，进一步推动产业转型升级。与此同时，在线经济也成为上海重要的经济增长点，成为新的投资热点。

在此背景下，疫情催化了“在线经济”发展，在上海甲级写字楼市场上带来了新需求。例如：在线教育、互联网金融等行业发展迅速；在“在线经济”发展的同时，也带动了办公楼宇需求结构的变化；而信息技术和数字经济也为企业提供了更好的办公条件和服务，同时也带来更多的新增办公需求。

2.需求：疫情催化在线经济，多项利好政策持续出台

疫情影响下，在线经济迎来新发展，进一步带动了线上办公、线上教育、线上会议等新业态的发展。而对于企业而言，这也推动了企业组织架构的变革。越来越多的企业选择线上办公方式，将原本线下沟通的部门移到线上。对于传统写字楼市场而言，这也是一次挑战。

需求端看，新冠疫情引发了消费者和企业对于在线办公的需求，在线办公有望在未来成为办公行业的常态。而为了推动在线经济进一步发展，政策端也持续出台利好政策。目前上海市已有多个区已出台相应措施，重点支持在线教育、在线医疗等行业发展。而随着企业复工复产有序推进，未来需求有望迎来恢复性增长。

从租金角度来看，随着疫情的好转，目前上海甲级写字楼市场的空置率已经大幅下降。特别是一些老旧园区在疫情期间更是凭借“在线”优势吸引了众多企业入驻，这也为未来甲级写字楼市场带来了更多的优质空间。

3.空置率：优质甲级写字楼市场空置率仍处高位，但市场信心逐步恢复

从2017年开始，上海甲级写字楼的空置率呈现逐年下降的趋势，从2016年的15.3%下降到2019年的8.9%。2020年上海甲级写字楼市场仍将迎来150万平方米新增供应量，在此背景下，上海甲级写字楼市场将迎来一个供过于求的市场环境，未来5年内，上海甲级写字楼市场空置率预计将达10%-15%。

尽管上海甲级写字楼市场空置率较高，但随着新冠疫情的爆发，上海市及全国经济形势受到了不同程度的影响。上海作为国际金融中心和科技创新中心，对外资企业依然具有较强的吸引力。目前上海企业的复工速度已明显加快，相信在未来几个月内上海写字楼市场空置率将逐步得到有效缓解。

4.租金：疫情加速租金下调，短期内租金下行趋势不改

疫情之后，上海甲级写字楼市场租金大幅下调。根据戴德梁行数据显示，2020年1月上海甲级写字楼的平均租金为每月每平方米41.5元，环比下跌5%。目前上海甲级写字楼租金在全国的排名靠后，与其他一线城市相比，整体表现仍存在较大差距。

从业主的角度来看，疫情之后，业主对短期内空置率上升的担忧日益加剧，为了提高出租率而加快去化步伐。同时，受疫情影响，企业盈利能力下降，租金承受能力降低。因此业主纷纷下调租金，以减轻压力。

疫情爆发后，上海甲级写字楼市场的空置率较以往有明显上升。根据戴德梁行数据显示，2019年第四季度上海甲级写字楼的空置率达到了14.7%，环比上升了0.2个百分点。

受疫情影响，企业对于扩张和整合的需求大幅降低，更多的企业会选择在租赁成本可控的情况下选择退出市场。因此在需求下降和空置率上升的双重压力下，租金下降。

5.需求：企业对办公环境升级改造的意愿增强，但短期内仍需关注企业租赁意愿与宏观经济环境的匹配度

上海甲级写字楼市场，除了新增供应外，企业对办公环境的升级改造需求也日益强烈。面对经济衰退和市场不确定性，企业更多地选择租赁面积相对较小、位置较偏的办公楼，这也是近年来上海甲级写字楼市场租金水平较低的原因之一。

戴德梁行研究显示，2020年预计上海甲级写字楼市场将有近150万平方米的新增供应，其中约60%将来自于非传统金融行业。非传统金融行业需求增加将会对上海甲级写字楼市场带来一定的压力。此外，疫情对企业的影响还包括：员工到岗受限、业务停滞等。

针对目前上海甲级写字楼市场租赁需求与宏观经济环境之间的匹配度问题，戴德梁行建议，企业应积极采取措施应对办公环境升级改造的需求，如：提高租赁面积、调整办公楼层、改善办公空间环境等；同时也需要关注到目前上海经济发展及政策的不确定性，并做好相应的准备。

6.未来展望：未来上海甲级写字楼市场仍有近150万平方米新增供应，租金下调空间较大

展望未来，上海甲级写字楼市场预计将迎来近150万平方米的新增供应。在甲级写字楼存量不断增长、商业地产金融属性持续强化的背景下，随着疫情影响逐步缓解，未来一段时间内市场需求将会出现反弹。

上海写字楼市场需求的变化以及对未来市场需求的预判，对不同类型、不同规模的企业来说，都是不小的挑战。为了应对这一挑战，在未来发展中，企业可通过优化写字楼产品类型、提升企业服务能力等方式来提升自身竞争力。

上海甲级写字楼市场供应激增，竞争激烈程度有所加剧。为了更好地获取市场份额，未来租金下调空间较大。随着上海写字楼市场进一步成熟和发展，未来甲级写字楼产品品质将持续升级，为企业提供更优质的服务体验。

7.行业趋势：企业更注重写字楼的科技化与个性化，互联网和金融类企业需求占比最大

疫情改变了企业对写字楼的需求，互联网和金融类企业需求占比最大，而未来商务楼宇的科技化、个性化趋势明显，将是写字楼市场的主要趋势之一。

从企业类型来看，上海甲级写字楼市场中，互联网和金融类企业需求占比最大。根据戴德梁行数据显示，2019年上海互联网和金融类企业的租赁需求占比均超过了20%。这两个行业作为“轻资产”行业代表，受到金融监管加强、政策支持力度加大的影响，其业务扩张速度和规模都较其他行业更快。同时，这两个行业的业务拓展能力也相对较强，随着上海写字楼市场新增供应的增加，这两个行业的租赁需求将进一步扩大。

从租赁面积来看，金融类和互联网类企业租赁面积最大。2019年上海甲级写字楼市场中金融类企业需求占比最高，达到了19.4%；其次为互联网类企业，需求占比达到了11.7%；第三为其他类型企业，需求占比为5.7%。从租金水平来看，2019年上海甲级写字楼市场平均租金为人民币每平方米每月243.8元；除金融类企业外，互联网和金融类企业平均租金分别为人民币每平方米每月261.2元和203.6元。

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