商务楼日常租赁管理

商务楼日常租赁管理

商务楼是写字楼的重要组成部分，也是写字楼的重要价值体现，而商务楼租赁也是商务写字楼的主要经营内容之一。

由于办公地点通常选择在商业中心位置，租金高而稳定，因此商务楼租赁的出租价格相对较高。

在目前市场经济形势下，写字楼租赁成为很多企业拓展业务、实现快速扩张的一种重要方式。

对于房地产开发企业而言，在开发项目过程中，除了关注产品品质之外，更应该关注项目销售的去化情况。

对于企业而言，要想提高租金、提高出租率、提升销售业绩以及物业价值等方面实现可持续发展，需要注意与商业地产相关部门合作。

因此对于企业来说，在做商业地产项目时必须加强与相关部门之间的沟通和合作。

一、租约的确定

商务楼出租时，一般需要进行以下几项工作：

首先，租赁双方必须签订书面合同。其次是双方在书面合同中明确有关商务楼日常管理的责任、权利和义务，以及商务楼日常使用过程中可能出现影响房屋租赁的行为。

再次，租赁双方必须签订补充协议，明确约定商务楼日常使用管理责任和义务。

最后，在租赁合同中必须明确规定承租方有优先租用商务楼的权利和义务、违约责任、赔偿责任等。

在正式签订合同之前，还需要与承租方进行相关沟通，包括向主管部门咨询、通过相关媒体了解租约情况等。

最后，确定出租时间和出租人。

二、租约谈判

1、根据租赁合同，与承租人签订《项目租赁合同》，在合同中明确双方权利和义务，包括付款方式、支付期限、租金支付时间及违约责任等。

2、根据《项目租赁合同》约定，由承租人按照其确定的工作时间及地点安排工作场所。

3、在双方约定的时间内及时为承租方办理有关手续，及时将水、电、燃气等费用缴纳至有关部门。

4、按照约定交纳物业管理费以及水、电及燃气费用等。

5、按照约定支付租金，并配合办理有关手续。

6、遵守双方签订的相关约定。

三、合同的签订

商务楼租赁合同的签订可以体现出租赁双方对物业的真实使用情况，是对后续服务事项及相应责任范围以及权利义务的重要约定。

根据《合同法》的相关规定，业主方应严格按照合同约定来使用并承担相应责任，如果业主方违反了合同约定，在一定程度上会影响到物业管理和服务费用的支付。

同时，在实际操作过程中，由于合同条款比较复杂、内容较多以及涉及金额较大等原因，在签订租赁合同过程中存在很多不确定性因素。

因此，作为业主方需要考虑到这些问题并做好相应的应对措施。

比如：业主方可以根据物业的具体情况以及物业管理服务质量来进行考虑和确定是否继续使用或终止使用，同时对租赁期满后物业管理服务费用是否收取也进行充分考虑。

而作为租户方而言，要提前对自身办公场所使用以及办公条件、环境等进行评估，并且与业主方就相关问题进行沟通和交流。因此在实际操作过程中还需要注意将商务楼租赁协议内容细化并做好条款说明，避免因条款约定不明确导致合同纠纷。

四、租赁合同的履行

目前，在写字楼租赁市场中，存在很多不规范的现象，其中最主要的问题是合同没有履行到最后期限。

一般来讲，租赁合同至少要在合同约定的期限内将房屋交付使用，如果逾期1个月未按照约定的时间或金额缴纳租金和相关费用，则视为合同到期。

在这个阶段中，有两个方面需要注意：一方面就是不能让客户单方面违约；另一方面要注意保留证据。

在这个阶段中，客户必须提供证据以证明其违约情况。

如果没有任何证据证明其违约情况出现的话，则合同到期后将会进入司法程序。

如果客户拒绝付款或者是拖延付款怎么办？

根据《合同法》第211条：当事人一方迟延履行主要债务的，对方可以要求解除合同并要支付迟延履行金。

五、日常管理

商务楼管理部门负责日常商务楼的安全保卫、治安管理及秩序维护等工作，包括：

1.安全保卫工作：做好对外来人员入内的登记及来访人员的登记；

2.人员出入管理：出入人员须出示通行证，访客需办理入内手续；

3.治安工作：对公司内部员工及客户进行来访登记；

4.消防工作：检查消防器材是否齐全，并进行巡查，如发现问题及时解决，同时做好防盗、防火等安全防范工作；

5.治安巡逻工作：加强办公区域的治安巡逻，发现可疑现象及时处理。

六、租金的调整和缴纳

商务楼出租后，由于商务楼使用情况、租金支付情况等发生变化，业主有权对承租房屋的面积进行调整。

1、租金调整：业主可以在不超过原合同约定的调整幅度前提下根据市场情况和租户需求的变化自行对租金进行调整；

2、费用结算：租户在支付完房租后需要向业主申请对费用进行结算。

3、押金返还：租赁期满，如果业主没有对租户进行续签，而租户又没有按期支付租金时，则业主有权解除合同并收回房屋。

4、续租：如果是续租，租户可以在不超过原合同约定的租赁面积的前提下与其续签。

5、押金返还：承租人应当根据续交时间按月将租金足额交付给业主。

七、纠纷处理

在商务楼租赁过程中，发生纠纷的情况比较多。如果没有及时处理，可能会导致租赁关系破裂。

一般情况下对于商务楼出租人与承租人之间出现的纠纷主要有以下几种：

1.在租赁合同中约定不合理，如：“如果因本公司原因造成承租房屋空置的，则以房屋租金为标准按日计算，不足一日计算”等。

2.承租人违反有关合同约定，如：“未经甲方同意擅自改变房屋内部结构和装修”等。

3.由于不可抗力导致租赁关系无法继续履行的情况下，承租人应在合理时间内与出租人协商解决，并以书面形式通知对方，协商不成的也可直接向当地人民法院提起诉讼。

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