工业用地出售注意事项

工业用地出售注意事项

工业用地，是指以非居住为主，工业为辅的土地。

工业用地在土地利用总体规划确定的城市和村庄建设用地范围内，并依法取得营业执照或其他批准文件（批准证书）的各类企业。

在房地产开发用地分类中为：城镇住宅用地、城镇商服用地、城镇工矿仓储用地。

从概念上看，“工业”和“经营性”都是工业，不含住宅和商业；“土地”指土地的使用权及地上建筑物、构筑物等。

一、注意土地性质和用途。

土地出让合同中应明确土地用途、工业用地和其他用地的区分，即：

（1）不同土地用途，其所适用的法律、法规、政策以及管理办法是不同的；

（2）工业用地的使用年限，一般为50年或40年，个别为50年；

（3）在同一宗国有建设用地上，工业用地和其他用地应按同一用途管理。

如某工业园区将商业用地与居住地块捆绑开发，将商业用地作为居住地块开发，并要求以较低单价取得商业建筑面积。由于该商业用地用途为商住两用，属于非居住类国有建设用地，因此在项目土地性质和规划许可方面均不符合住宅用地出让的条件。

二、注意土地使用年限。

在我国，土地使用权期限一般为50年，但有些地区可以根据实际情况延长使用年限。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定：“国家对工业用地，可以根据企业投资、建设、生产经营所需要的资金数额和国家确定的投资回报率，按不同年限出让给土地使用权人。”

（2）在使用年限方面：

（1）自取得土地使用权之日起计算。

（2）自项目竣工验收之日起计算。

（3）房地产权利登记申请书、房屋所有权证记载为工业用地的，还应载明土地使用年限。

另外，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定：“国家对不同用途的城镇国有土地实行不同的出让年限和地价确定办法。

工业用地出让最高年限为50年；其他类型用地出让最高年限为40年；商业、旅游、娱乐等商业用地及综合用地、交通运输用地，其中商业40年，其他用地50年。”

三、注意转让价格。

转让价格的确定，是影响企业转让工业用地交易成功的关键因素之一。

土地价格由土地取得成本、土地取得时间、土地用途和规划设计条件等四项因素决定，并受国家相关政策影响较大，在实际交易中一般都要综合考虑各方面因素予以确定。

但由于各地区工业用地出让时的市场行情不同，所以具体到每宗工业项目上，不同地块的受让成本也不相同。

如某企业以“转让底价为1900万元并签订了《国有建设用地使用权出让合同》”的方式出让其工业用地，出让时的市场价格为1850万元/亩；在《国有建设用地使用权出让合同》中有约定“双方应按照本合同规定各自承担开发投资总额20%”的条款，该企业以1850万元/亩转让其工业项目。

四、注意开发周期

工业用地开发周期一般为3年，最长不超过5年，有些地方的规划年限仅为1年。

由于工业项目周期较长并且投入大，故开发商需做好资金、土地的双重压力。

如果开发周期太长，不仅会影响企业正常生产经营甚至会影响后续融资。在此期间如果再发生其他变动，也可能使土地价格发生变化，造成成本增加。

根据工业项目的特殊性，一般开发商在投资阶段会与当地相关部门签订合作协议以约定项目的开发周期。

一般来讲合作协议中的开发周期为2-3年（具体内容因地方政策而异）。

五、注意交易税费问题。

1、交易税费：根据《关于加强工业用地出让收入管理的通知》（财税〔2017〕64号）规定，经市、县（市）人民政府批准转让土地使用权的，转让方应当按照规定缴纳契税、印花税。

其中，以出让方式取得的土地使用权转让，出让合同约定免征契税的，应当缴纳契税；未按合同约定或者法律规定，减免契税（以减免税优惠为前提）的，应当支付相当于应缴纳土地出让金20%的违约金。

2、交易税费：《城镇国有土地使用权出让条例》第三十一条规定：转让国有建设用地使用权发生征收或者征用补偿费用数额较大的，可以向受让人征收相当于应缴纳土地出让金20%以下的税款。

3、交易税费：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节契税政策的通知》（财税〔2009〕23号）规定，对个人将购买不足5年的住房对外销售按全额征收营业税；个人将购买不足5年以及超过5年且用途为家庭唯一住宅的新建住房对外销售按全额征收营业税。

4、交易税费：根据《国家税务总局关于完善不动产税收征管若干问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：对个人转让住房应缴纳契税的税额标准为：第一档税率为2%，第二档税率为4%。

六、注重产权管理。

在办理不动产登记时，应注意：

1.该宗地是否有合法的规划审批手续；

2.在取得规划审批后，是否按照批准建设规划的内容建设；

3.该项目土地使用权有无抵押；

4.项目的用地面积、建筑面积是否符合要求。

建议：根据上述步骤，可确定土地出让合同、补充协议中约定的土地使用年限与开发建设条件是否一致。

七、注重配套设施建设。

要特别注意对工业企业配套设施的建设和管理。

一是完善企业内部基础设施建设，满足生产、生活需要；

二是完善配套基础设施，提高企业生产效率和竞争力；

三是提升企业形象和社会形象，增强社会影响力；

四是增加就业机会，提高职工生活水平。

五是提高管理水平和工作效率，降低经营成本；

六是规范土地使用管理，加强环境保护。

佑佑商服