上海工业厂房土地使用年限是多久？这个问题的答案，取决于工业厂房土地使用权出让合同的约定。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第八条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
《暂行条例》第九条规定，工业用地出让最高年限为50年。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，工业用地出让的最高年限为五十年，根据国家不同产业政策和当地的具体情况，可以适当调整。
1.工业用地的使用期限为五十年。
根据《暂行条例》第七条规定，工业用地的土地使用权出让最高年限为五十年。这是因为：第一，工业用地的使用期限不是永久的，国家需要对其进行合理规划、调整和利用，才能使其发挥最大的效益；第二，五十年的使用年限，可以适应国家产业政策调整和地区经济发展需要。
2.工业用地是通过招标、拍卖或者挂牌的方式取得的，土地使用年限届满后，可以申请续期。
（一）招标：指由招标人依法采取公开方式，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权、建设用地使用权的招标投标活动。
（二）拍卖：指由竞买人通过公开竞价方式取得国有土地使用权，并将该国有土地使用权交付给买受人的行为。
（三）挂牌：指在公开的期限内，由交易双方将拟交易的国有土地使用权在规定的区域挂牌，接受公众监督，并根据竞价情况确定国有土地使用权价格的行为。
（四）协议：指交易双方就拟交易的国有土地使用权、建设用地使用权达成一致意见后，由交易双方签订书面合同，并根据约定办理相关手续的行为。
3.地上建筑物为多层、高层或超高层时，土地使用年限为50年。
有一些工业厂房土地出让合同中的土地使用年限约定为50年，但厂房的使用功能主要是用于生产，如果在使用年限内企业经营情况良好，那么土地使用年限就会相应延长。如果企业经营状况不好，或者因搬迁等原因而需要减少工业用地或变更用途的，应当按照合同约定向原出让人支付土地出让金或转让价款。
当然，如果合同中没有约定的，根据《暂行条例》第九条第二款“工业用地使用权出让最高年限按照下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年”的规定，土地使用权出让的最高年限也就是50年。
4.划拨土地使用权转让需满足一定条件：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所取得的收入偿还该出让地块上的建筑物、其他附着物价值；
5.出让土地使用权转让需经过批准后，办理相应的审批手续。
1、由受让人持出让合同、出让土地使用权证和地上建筑物、其他附着物产权证明向市、县人民政府土地管理部门提出申请；
2、市、县人民政府土地管理部门对申请材料进行审查；
3、经审查符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定的，由市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；
4、市、县人民政府土地管理部门将转让结果报市、县人民政府批准。
编辑者： wyl
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