写字楼招商

 写字楼招商

写字楼招商，是一个非常专业的工作，同时也是一件需要大量投入的事情。

很多企业往往在写字楼招租方面存在以下误区：

1、盲目招商，不做深入调研；

2、只看楼不看人；

3、没有专业咨询机构帮助做策划。

一、定位

企业对自己的写字楼定位是否准确，将直接影响到企业后期的选择。

一栋写字楼应该满足哪些条件？

首先要确定这栋写字楼是不是能够满足客户的办公需求，这就需要通过市场调查、项目调研和分析等方式，对目标客户的需求和特点进行准确分析，进而对写字楼进行合理定位。

根据目标市场特点进行合理定位：

1、经济型写字楼：主要面向中小型企业；主要经营范围为商务办公、会议培训，可提供相关服务或配套设施。

2、中型企业写字楼：主要为大型企业如跨国公司、合资企业以及金融机构等提供配套办公场所及相关配套设施。

3、专业型写字楼：主要经营项目为会议展览等。主要面向金融类、商贸类企业；也可根据客户需要，设计多种组合方案。

二、招商前的准备工作

1、确定市场定位：目标客户的需求特点及购买意向；物业公司可提供专业的评估服务；结合目标客户所在行业特性和自身的资源情况，综合分析后确定适合本项目需求特点及产品定位为商务办公和会议展览。

2、市场调查与分析：首先对目标客户的需求进行研究，通过多种渠道了解目标客户的相关信息，包括项目信息以及项目周边的竞争情况等；然后制定详细的调查问卷，重点了解项目与其相关行业或目标客户是否存在竞争关系；最后分析调查问卷中反馈出“企业办公场所”和“商务办公场所”两大类需求点。

3、商务办公场所：主要以金融类为主要出租对象，根据市场实际情况制定相应价格与租金标准；可设置相应配套设施，满足客户需要。

4、会议展览场所：企业组织召开会议或培训时可以在一定范围内设置相应配套设施以提供相关服务和便利。

三、招商目标

对于招商目标的设定，最关键的一点就是要根据项目本身所处的市场环境、运营状况以及周边项目的情况，将整个市场环境所能提供给项目带来的租金收益进行测算（即测算租金收益率）。

根据市场环境，确定是否应该进驻写字楼。

如果是成熟商圈，就可以考虑入驻企业形象、产品品质等方面有着较高要求，并且愿意接受短期租赁；

如果是在政府主导区域发展或者重点产业地区运营写字楼的企业，可以考虑入驻一些知名企业或政府机关单位。

对于招商目标，需要注意以下几点：

1、要看市场环境。

写字楼项目招商时最重要的是要了解市场整体环境。包括宏观经济形势以及行业发展趋势等。只有掌握了市场信息，才能在招租过程中知己知彼，才能保证租金收益最大化。

2、要看开发商自身情况。

开发商一般会从多方面进行考察，包括区位、交通以及配套设施等方面。

3、要看入驻企业规模和类型以及要求

入驻企业需要具有一定规模，具有相应的经营实力以及融资能力；需要提供相关资质证明材料；需要有办公场所或者配套设施等。

4、要看租赁价格、租金水平以及租金结构等指标是否合理或接近合理水平；

5、要看企业的资金实力和资金周转能力等方面是否合理或者高于同行；如果低于对手水平，则说明企业在资金上有问题等等。

确定了目标租金收益率以及客户租赁意向数据之后则可以开始具体目标租赁谈判了吧！

目前写字楼租金普遍较高且涨幅空间较大（如北京、上海为8%左右），因此企业选择写字楼的时候可以考虑在价格上有所让步（如选择15%左右）。

同时还可以考虑在租期上给予一定弹性（一般为2年以内），以确保双方达成共识而不会中途退场；并且最好提前签订租赁合同以确保在租期到期时合同自动终止等条款的实施情况；并且在价格方面尽量给予较大优惠政策以促进成交，比如约定可按一年或半年的租金支付方式等；另外还可以给予一定折扣或减免部分费用等形式争取更大成交面积；而在签约之后则最好要求业主承诺后续物业服务及增值服务（如商业产权登记）等相关事宜。

四、招商策略

（1）以行业为基础：根据不同企业的不同需求，选择行业内的标杆企业，以行业标杆为标准，制定相应的招商策略。

（2）注重品牌价值：以企业和客户实际需求为依据，在市场上寻找有实力的企业作为目标客户，并对其进行重点培育。

（3）招商策略要从小规模到大规模：随着经济的发展，大面积、高品质的写字楼已经成为一个成熟的市场。

随着经济发展水平提高，城市人口也在不断增加，而新城市的开发已经越来越多地集中于大城市中心区域，因此从中心商圈到周边地区将是未来一段时间内写字楼市场发展趋势。

而大型企业由于资金雄厚、实力雄厚等原因往往成为写字楼市场上的主力业主，因此我们在招商策略中一定要充分考虑到这些因素：

（1）以规模为依据来招商：从大型企业到中小型企业都有各自不同行业的特点，所以必须根据这些特性选择目标客户群体进行招商；

（2）以行业为基础来招商：这是因为客户对该行业或业态的需求决定了其租金水平，因此需要根据这些因素来选择目标客户；

（3）以品牌为引导：对中小企业而言要想吸引投资必须先让他们认同你项目所带来的收益。

（4）以行业为基础来招商：由于不同行业有各自不同的特点与需求，因此需要根据行业属性或发展规律来选择目标客户。

五、运营管理

写字楼运营管理需要注意以下几点：

物业租赁管理

对写字楼来说，由于其业主和租户都是开发商，所以对物业的租赁管理一般由开发商负责，租金标准、租期等由开发商制定。

包括水电费、物业费（物业费）和员工工资奖金等，这一块主要是以租金的形式体现出来的，并不在装修成本中，所以企业在选择写字楼时需要特别注意。