上海写字楼出租状态

上海写字楼出租状态

在经济增长放缓、房地产市场需求不足的大环境下，写字楼租赁市场也步入下行通道。根据戴德梁行数据显示，上海写字楼市场租赁需求持续低迷，2020年前4个月租金较去年同期下降了5%。不过，尽管目前上海写字楼租赁需求依旧不旺，但上海写字楼市场租金却出现了明显的上涨。 戴德梁行华东区研究部主管沈晓玲表示：“尽管上海写字楼市场整体需求低迷，但租金仍然呈现出上涨态势。尤其是甲级写字楼市场租金整体上涨明显，反映出企业对经济发展的信心。”

一、租金继续上涨

租金方面，今年前4个月上海写字楼租金整体呈上涨趋势，前四个月平均租金为每月每平方米108.72元。
“租金的上涨一方面是因为市场供需关系发生了变化，另一方面也是因为上海的经济发展十分强劲。”沈晓玲表示，从去年下半年开始，上海经济回暖趋势明显，很多企业纷纷在上海设立分公司或者拓展其他业务。
“而目前由于市场需求较弱，部分企业正在考虑搬迁或升级办公室。这就进一步导致了需求的不足，供需失衡也带来了租金上涨的趋势。”沈晓玲说。
数据显示，2020年第一季度，上海写字楼市场净吸纳量为3.24万平方米，而去年同期为0平方米；第一季度上海写字楼市场空置率为5.8%，而去年同期为12.6%。
不过沈晓玲也表示：“目前市场上很多企业并没有太大的搬迁意愿，甚至有些企业正在考虑搬迁或升级办公室。这也是导致写字楼租金上涨的重要原因之一。”
未来三年内，上海将有约57万平方米的新增供应入市，其中近三年内无新增供应的甲级写字楼占比仅为18%左右；而预计到2021年底前，这一占比将达到42%左右。

二、租金仍将处于高位

今年3月，戴德梁行发布的《上海商业地产市场展望》中指出，2020年，受新冠肺炎疫情影响，上海甲级写字楼租赁市场仍将处于承压状态，且将延续2019年下半年以来的低迷趋势。
沈晓玲表示：“尽管2020年是不平凡的一年，但随着疫情影响逐步减弱，上海写字楼市场需求正逐渐回升，租金也会出现小幅上涨。”
不过，虽然目前上海写字楼租赁需求持续低迷，但市场未来的发展仍然存在诸多不确定性。戴德梁行华东区研究部主管曹灿辉指出：“受疫情影响，目前不少企业都推迟了复工复产的时间。因此租赁需求方面也受到了一定程度的抑制。另一方面，经济增速放缓以及需求不振等因素都将导致写字楼的空置率上升。”
此外，由于疫情导致众多企业无法正常复工复产，许多企业对未来发展前景信心不足，也导致写字楼租赁市场需求降低。同时，由于今年经济增长放缓、整体市场需求不足等原因，也会影响到写字楼的租赁价格。
“展望未来三年内的市场走势，虽然疫情对经济影响尚不明朗，但其对上海写字楼市场租金的影响将逐步显现。由于今年一季度租赁需求萎缩明显、而二季度后期才陆续恢复正常水平，因此短期内写字楼租金仍将处于高位水平。”曹灿辉说。
展望未来三年内上海甲级写字楼市场的发展走势时，曹灿辉表示：“在需求和供应持续增长的背景下，预计2020年上海甲级写字楼市场净吸纳量仍将继续保持在高位水平。”

三、租户结构有明显变化

戴德梁行华东区研究部高级董事陈德铭表示，疫情发生后，写字楼市场的租赁活动有所放缓。尤其是在大环境下，企业的扩张意愿明显降低，这使得上海写字楼租赁市场中租户结构有明显变化。
戴德梁行数据显示，2020年前4个月，上海甲级写字楼市场中有近三分之一的租户为外资企业。尤其是外资企业在上海甲级写字楼市场中占比呈现出上升趋势。外资企业租赁面积占总体的比例由去年同期的11.2%上升至今年前4个月的16.8%。
陈德铭表示：“疫情发生后，上海写字楼市场的租赁活动放缓，租户结构有明显变化，这反映了疫情对上海写字楼租赁市场的冲击。在疫情的影响下，尽管租户结构有所变化，但对整体市场仍然产生了积极影响。”
2020年前4个月上海甲级写字楼市场新增供应面积为60万平方米，是2015年以来的同期最高水平。虽然新增供应面积较多，但从空置率来看，上海甲级写字楼市场的空置率却下降了2.7个百分点至12.3%。陈德铭表示：“这表明疫情对上海写字楼租赁市场产生了积极影响。不过，由于目前经济形势依然严峻复杂，未来上海写字楼市场仍将面临一定压力。不过随着经济形势逐渐向好，企业对于未来经济发展前景持乐观态度。”

四、互联网企业仍是“主力军”

“目前互联网企业仍然是上海写字楼市场的主要租赁群体。随着科技的不断发展，这些企业在办公上的需求也在不断提升，因此也会带来更多的办公需求。”沈晓玲说。
戴德梁行数据显示，2019年第四季度，上海甲级写字楼净吸纳量达到了8.6万平方米，同比增长了18.7%。与此同时，2019年第四季度上海甲级写字楼净吸纳量也是2016年以来首次超过10万平方米。
除了互联网企业之外，一些大型金融机构、物流企业以及专业服务公司也对上海甲级写字楼市场带来了更多的租赁需求。
“这些企业多集中在环北外滩区域和陆家嘴区域，这些区域本身的租赁需求就比较旺盛，而且随着上海国际航运中心建设的不断推进，这些区域还会吸引更多的企业进驻。”沈晓玲说。
在此背景下，戴德梁行对未来上海甲级写字楼市场的发展趋势进行了预测：“预计到2020年末，上海甲级写字楼市场将有近百万平方米的新增供应。不过在这些新增供应中，只有约30%来自于对既有存量的优化改造。”
沈晓玲表示：“我们认为在未来几年里，上海写字楼市场仍将以结构性调整为主。对于那些位于外环以外地区的甲级写字楼来说，它们需要更加注重企业形象、提高自身服务质量才能在激烈的市场竞争中获得更好的发展空间。”

五、写字楼空置率上升

报告显示，截至2020年4月底，上海甲级写字楼净吸纳量为20769平方米，环比下降44.5%。由于新增供应较多，导致市场空置率上升。目前，上海甲级写字楼市场平均空置率为11.6%。但也有部分行业的企业需求持续增长。报告显示，金融和专业服务业以及制造业的需求持续增长，是写字楼净吸纳量增长的主要驱动力。
戴德梁行华东区研究部主管沈晓玲表示：“随着经济的逐步复苏和国家对金融支持实体经济发展的政策导向，预计下半年上海写字楼市场将逐步迎来更多新增供应。另一方面，受疫情影响，2020年上半年企业在商务空间方面的支出受到抑制，部分企业推迟或取消了投资和扩张计划。但随着二季度商务活动逐渐恢复正常，未来几个月预计将有更多的新增供应入市。”

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