出租房屋，这些法律义务房东要知晓

出租房屋，这些法律义务房东要知晓

《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《民法典》第七百零四条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”《民法典》第七百零六条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”根据以上法律规定，在租赁期间内，承租人有权占有使用出租房屋，房东不得阻止承租人使用出租房屋；若承租人擅自使用租赁物，房东有权要求承租人赔偿损失。同时，房东有权按照约定收取租金。 下面笔者就结合相关法律规定及生活中常见的一些问题来进行详细分析。

一、出租房屋前是否需要对房屋进行相关检查

1、房屋作为一种特殊的商品，除了具备一般商品的使用价值之外，还具有使用价值和交换价值，具有使用价值的物品需要由房东定期进行检查。房屋作为一种特殊的商品，虽然不像房屋建筑材料那样需要定期检查，但房屋的安全性、是否漏水等情况必须由房东定期检查。
2、对于出租房屋而言，在出租前必须要对出租房屋进行相应的检查，主要有以下几点：首先，房屋结构是否完好。检查房屋结构是否完好关系到承租人的居住安全，因此房东有义务对房屋进行相关检查；其次，在检查时如果发现存在安全隐患，应当及时进行整改；最后，在发生暴雨等自然灾害时，房东应当及时对房屋进行检查。
3、若出租前发现有安全隐患的房屋，房东可以与承租人协商一致对租赁合同进行变更。若出租前没有发现存在安全隐患的房屋且承租人也同意将租赁合同变更的，则双方可以按照协商一致的方式来对合同进行变更。
4、在日常生活中，房东在出租前如果发现所出租的房屋存在漏水、漏水等情况时应当及时与承租人进行协商沟通并做好相应记录。

二、租赁合同到期后，承租人是否能继续使用租赁物

租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物，如果不存在法律规定和当事人约定的情况下，视为承租人放弃了租赁物的使用收益权利。因此，租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物不违反法律规定。
1、对于房东来说，若租赁合同到期后，房屋并未因出租人提前解除租赁合同而受到影响，房屋仍然可以正常使用。如果房屋因客观原因需要提前解除租赁合同的，应当以合理方式通知承租人。若承租人对提前解除合同提出异议，房东不能强制要求其提前解除租赁合同；若房东想要提前解除租赁合同的，则应当在合理期限之前通知承租人，给其一定的时间进行准备。房东需注意的是，若房屋在合理期限之前被政府强制拆迁或者被法院、仲裁机构依法裁定、决定查封的，则房东不得强制要求承租人腾退房屋。
所以在租赁期间内若发生了不可抗因素致使房屋被政府强制拆迁或者被法院依法裁定、决定查封的情况时，承租人也不得主张解除合同。

三、租赁期间，承租人是否可以将房屋转租

《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
根据以上法律规定，在租赁期间，若房东与承租人协商一致，可以将租赁物转租给第三人。若房东与承租人在租赁合同中明确约定禁止转租，且第三人也是知道该约定的，则房东不能将租赁物转租给第三人。此时房东若想要继续使用租赁物，则可以按照与第三人的合同来主张权利。
如果房东与承租人没有签订转租合同，而只是口头约定出租房屋可以转租给第三人，并未征得房东同意的话，那么房东在租赁期间还是有权要求第三人搬离房屋。但是如果第三人已经将房屋交给房东实际居住的话，那么房东就不能再向第三人主张权利。当然在实践中这种情况也是比较少见的，在司法实践中一般认定转租合同无效。但根据《民法典》第七百一十六条规定，是可以向第三人主张权利的。

四、承租人擅自转租的，房东可以解除租赁合同

故，当承租人擅自转租房屋时，房东有权解除与其签订的租赁合同。
在实际生活中，经常出现承租人将房屋转租给第三人，但是第三人又未得到房东同意。若在此情况下，房东可否解除与承租人签订的租赁合同呢？根据《民法典》第七百一十七条规定：“有下列情形之一的，出租人可以解除租赁合同：（一）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；（二）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示是否恢复原状的；（三）租赁物危及承租人的安全或者健康的。出租人可以解除租赁合同。”所以房东在遇到此种情况时可以与承租人协商解除合同。

五、承租人对租赁物进行维修后，房东能否要求承租人赔偿损失

1、根据《民法典》第七百零六条的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的维修义务是承租人应当履行的义务，这是承租人对租赁物应负的合理使用、维护、保管和维修等责任。由于出租人对租赁物的维修义务属于合同义务，当出租人未履行维修义务时，承租人可以选择与出租人协商或者解除合同，由此产生的损失应由双方按照过错程度承担责任。
2、如果双方约定由承租人对租赁物进行维修，但未约定具体内容时，根据《民法典》第七百一十条第二款的规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，双方应在租赁合同中明确约定维修费用由承租人承担。如双方未约定，因租赁物存在质量问题导致承租人无法正常使用房屋造成损失时，承租人可自行维修后再次出租或在租赁期限届满后要求房东赔偿。

六、出租人和承租人可以自行约定租赁期限

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
此外，《民法典》第七百零九条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
第七百一十一条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”
根据上述法律规定，双方可以自行约定租赁期限，并且只要双方都愿意按照约定来履行自己的义务，则该租赁合同是有效的。但是需要注意的是，在租赁期间内，若承租人擅自提前退租或者收回房屋的情况下，则房东可以要求承租人支付违约金或者赔偿损失。另外需要注意的是，在房屋租赁期间内若发生了下列情况之一，则房东有权要求承租人赔偿损失：（一）因承租人使用不当致使房屋或者设备发生损毁；（二）因房屋本身的自然性质或者合理使用而导致房屋或者设备发生损毁；（三）其他。

佑佑商服