上海工业地产开发模式分析

上海工业地产开发模式分析

上海作为中国工业地产发展最为成熟的城市之一，其工业地产的开发模式在中国工业地产开发领域具有典型性。本文通过对上海工业地产开发模式的分析，以期为中国其他城市工业地产的开发提供借鉴和参考。 上海作为中国经济中心，其工业地产发展状况与全国其他城市存在差异。作为全国最具经济活力的城市之一，上海的产业结构以先进制造业为主，是中国制造业基地。作为改革开放前沿阵地，上海经济发展速度快，政府对于企业用地的需求也较为强烈。同时，上海产业结构调整速度快、要求高。近年来，在城市规划中不断优化产业布局、加强产业结构调整，进一步强化上海作为中国工业制造中心的地位。

一、产业园区

产业园区是一个由多个生产企业或研发中心构成的经济实体，一般位于城市的边缘，或者是位于城市的边缘地区。其主要功能是实现生产企业集聚和研发机构集中，同时也承担着园区管理机构的职能。根据园区性质不同，产业园区分为国家级产业园区和地方产业园区。
国家级产业园区是指国务院或有关部委批准建立的、具有全国性影响力的产业园区，具有一定的区域优势。上海市是国家级产业园区最为集中的城市之一。以上海张江高科技园区为例，其总体规划面积约为1.39平方公里，目前已有注册企业和机构4100余家，从业人员近3万人，年产值达1230亿元人民币。
地方产业园区是指地方政府为促进本地区经济发展而专门设立的产业集聚区。如苏州工业园区、无锡新区、南京江北新区等。这些地方产业园区在管理机制和服务体系方面与国家级产业园区基本相同，但是由于其地区的特殊性和发展基础不同，其规划和建设在一定程度上更加灵活。
在上海的产业园区中，以张江高科技园区为例。作为上海第一个国家级开发区和上海自主创新示范区，张江高科技园区坚持“自主创新、重点跨越、支撑发展、引领未来”的发展战略，目前已经形成了生物医药、集成电路、人工智能三大主导产业。在张江高科技园区内集聚了3000多家企业和机构，其中包括多家世界500强企业在此设立研发机构和生产基地。根据企业的不同规模和发展阶段，张江高科技园区内可分为小微企业园和大企业总部园两种类型。
在上海松江地区，松江新城规划面积约为33平方公里，拥有6个小城组团和5个小城组团。在松江新城规划中，各个小城组团分别承载不同的功能，其中包括商务办公区、商务住宅区、工业制造区、综合配套区等。松江新城通过建立完善的道路交通网络系统与外部交通系统相衔接；通过完善的道路交通网络系统与城市外围相衔接；通过完善的市政配套设施与城市中心区相衔接；通过完善的公用设施与城市中心区相衔接；通过完善的社会服务体系与城市中心区相衔接。松江新城规划中注重公共空间建设和公共设施配置，为企业员工提供一个舒适宜人、开放高效的工作环境；同时注重基础设施建设和公共服务设施建设，为企业员工提供一个完善便捷的生活环境。

二、总部经济

总部经济是指一个地区或者一个城市中的一部分企业，将总部设在该地区，并将生产制造基地转移到其他地区，将研发、销售等功能分离开来，从而提高了土地利用效率，降低了企业的运营成本。上海总部经济发展模式主要以园区招商的方式开展，通过招商引资和专业招商的方式引进一批知名企业入驻园区，进一步提升园区的综合实力和核心竞争力。
目前，上海主要以松江、青浦、嘉定等地区为中心开展总部经济的招商工作。松江地区主要以科技含量高、市场前景广阔、辐射范围广、经济带动力强的企业为招商重点。青浦地区主要以高科技企业和金融类企业为主。嘉定地区主要以汽车零部件行业和机械设备制造为主。园区在招商引资方面注重专业性和针对性，形成了一套完整的招商体系。此外，园区还积极引进高科技企业以及总部型企业入驻园区，以满足园区内企业发展需要。

1、典型案例

上海浦东张江高科技园区是国内第一个高科技园区，也是全国第一个总部经济园区。浦东张江高科技园区的主要定位是发展高新技术产业，服务于国家自主创新示范区的建设，同时，还将重点发展生物医药产业、新能源、新材料和信息产业。在企业入驻方面，张江高科技园区制定了“两优先两优惠”的政策，即对在张江高科技园区注册、纳税的企业实行优先扶持政策，对入驻张江高科技园区的企业实行优惠政策。此外，张江高科技园区还拥有一支专业化的招商团队。为了提高招商效率和降低招商成本，张江高科技园区聘请了一批专业招商公司和专业人才来做招商工作。目前，张江高科技园区已经吸引了国内一大批知名企业入驻。

2、主要特点

一是集聚效应明显。总部经济园区的主要功能是通过产业集聚来提高产业竞争力，园区内的企业向其聚集，实现了土地资源的集约利用和人力资源的合理配置。同时，园区内的企业形成了产业链条，不仅可以提高产品附加值，还能降低产品成本。
二是吸引知名企业入驻。总部经济园区主要是通过吸引国内外知名企业入驻，从而提升园区综合实力和核心竞争力。此外，还能吸引知名企业在园区内设立区域总部、研发中心和采购中心等，进一步提升园区综合实力。
三是注重高科技企业引进。上海的总部经济发展模式注重引进高科技企业，打造总部经济集聚高地。目前，园区内入驻企业主要以新材料、新能源、生物医药等领域为主，这些行业都是我国未来发展的重点行业。
四是注重招商引资效率。总部经济园区主要采取市场化运作模式进行招商工作，通过专业的招商团队进行招商工作，以提高招商效率。同时，园区还建立了一套完整的招商引资体系和服务体系，为入驻企业提供全方位、多层次、高效率的服务保障。

三、“工改商”

“工改商”是指将工业用地改变为商业、办公等非居住用途，但仍保留工业功能的开发模式。其目的是为了盘活存量土地资源，解决企业用地难的问题。“工改商”项目多由政府主导，以招商、运营、服务等为主要业务，提供厂房租赁、厂房代建、研发办公等服务。
“工改商”项目主要集中于工业园区，包括市区范围内的工业园区和郊区范围内的工业集聚区。市区范围内的工业园区主要是由于政府产业布局调整导致部分企业外迁，原有厂房闲置，且园区发展规划已完成，无法满足企业用地需求。郊区范围内的工业集聚区是指政府将工业用地集中整治后统一规划、统一配套公共服务设施及基础设施，由开发商对原有工业用地进行统一改造开发，并向社会提供各类生产、生活服务设施的区域。“工改商”项目在开发时也考虑到了政策限制问题，其土地性质和厂房类型较为单一，对企业入园限制较多。
“工改商”项目一般为产权清晰的老厂房改造而成。这种开发模式投资大、风险大，政府不愿过多投入。企业只能通过市场运作方式筹集资金进行改造升级。

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