上海产业地产商如何赚钱？

上海产业地产商如何赚钱？

核心提示：“产城融合”概念自提出后，各地方政府纷纷出台政策支持，产业地产在我国城市发展中的地位得到进一步提升。“产城融合”被认为是未来中国城市发展的主要趋势之一，产业地产开发商也因此成为最受关注的投资群体之一。本文梳理了上海产业地产开发商的投资模式、投资策略和盈利模式，希望对行业发展有所启示。 伴随着城市经济结构调整以及新一轮产业转移的推进，全国各地都在积极发展工业地产，这也催生了一批有实力的产业性地产开发商。目前全国产业地产行业正处于快速成长期，但目前并没有一个行业标准来规范行业行为。但不可否认的是，目前我国的产业地产市场发展潜力巨大，而且很多开发商也正在积极探索新模式。

1.招商模式：“总部经济+基地经济”

上海产业地产开发商的招商模式，一般都是以“总部经济+基地经济”为主，即以总部经济带动产业基地建设，以产业基地推动总部经济的发展。上海一些知名的产业地产开发商都采用这种招商模式，比如在上海的漕河泾开发区、张江高科技园区、华东师大科技园等地。
对于很多从事房地产开发业务的开发商而言，“总部经济+基地经济”是他们主要的投资模式。这种招商模式下，开发商一般会首先选择当地政府认为有潜力的重点企业作为主要目标客户。在此基础上，再通过各种渠道不断寻找符合目标客户需求的产业基地。
上海徐汇滨江开发区在“总部经济+基地经济”这一模式中，重点选择了跨国公司总部和研发中心。在此基础上，徐汇滨江开发区还出台了相关政策和配套措施来吸引各类企业落户。
以徐汇滨江开发区为例，当地政府对于入驻该开发区的企业有着极为严格的标准。对于符合产业发展导向和相关政策要求的企业，不仅可以享受到政府给予的各类扶持政策，还能享受到相关优惠政策。为了吸引更多的企业入驻徐汇滨江，开发区也制定了相关优惠政策来鼓励企业入驻。
目前在上海，像徐汇滨江这样“总部经济+基地经济”这种模式已经被众多产业地产开发商所接受。

2.投资模式：“一二级联动”和“区域整合”

和住宅开发不同，产业地产的开发具有周期长、投资大、收益慢等特点，因此需要开发商具有很强的资金实力。
一般情况下，产业地产项目的开发资金由开发商自己筹措，也有部分项目是通过银行贷款和信托计划等途径。
一般而言，开发商从拿地到开工建设要经过一段时间，而从开工建设到最终投入使用一般需要3-5年时间。因此，这就要求产业地产项目必须具备良好的土地资源和较强的资金实力。也因此，产业地产开发商采用了“一二级联动”的投资模式，即一级开发和二级开发同时进行。例如，位于上海虹口区的国展中心项目是由上海国际贸易中心股份有限公司与上海市国有资产经营有限公司共同投资建设的。该项目总用地面积为12.77万平方米，总建筑面积为38.46万平方米。
从某种程度上来说，一二级联动模式是产业地产开发商目前采用的最普遍的投资模式。这一模式也被认为是未来产业地产发展的主要趋势之一。
然而，在具体操作中，由于大部分产业地产项目都处于较大的经济开发区或工业园区内，这些区域大多已经处于饱和状态。因此，越来越多的产业地产开发商开始考虑将区域资源进行整合来实现收益最大化。
在这一方面，上海张江高科集团是一个成功的案例。2006年4月18日，张江高科以4.3亿元收购上海联东U谷70%股份；9月26日以13.2亿元收购上海张江高科技园区发展有限公司30%股权；10月18日又以27.6亿元收购上海张江高科持有的张江高科房地产开发有限公司70%股权；2010年4月26日又以20.8亿元收购上海联东U谷剩余30%股权。在短短两年多的时间里，张江高科已经成为了上海产业地产市场上最具实力的开发商之一。
除了通过收购获取项目之外，有些开发商也会选择通过合作开发来实现收益最大化。例如，由中国电子信息产业集团控股旗下金开科技投资有限公司、上海中电光谷股份有限公司、成都电子信息集团有限公司等共同开发运营的成都高新西区智能制造产业园就是一个典型案例。

3.盈利模式：“基础设施建设+地产开发”

从盈利模式上看，大部分产业地产开发商都属于“地产+基础设施建设”的投资模式，即以房地产为主营业务，同时开发建设工业厂房、仓储物流等配套设施，从而获得土地增值收益和项目租金收益。
但实际上，产业地产的盈利模式远不止此。在基础设施建设方面，不少开发商也是通过自建、合作开发、租赁等方式获取项目的土地使用权，并根据自身对产业园区的定位来制定相应的规划和招商策略。
如：百联集团、华懋集团、华夏幸福等企业，都是通过自建方式获取土地。上海百联集团成立于1997年，公司注册资本20亿元人民币。
百联集团是一家综合性集团公司，业务涵盖地产开发、商贸零售、物流贸易、产业投资等。上海华懋集团是中国最大的综合性房地产开发商之一，在上海及周边地区拥有多个房地产项目，其中包括“华懋世界城”和“华懋国际中心”等项目。华夏幸福是国内领先的产业新城运营商，成立于2010年12月27日，公司注册资本达150亿元人民币。华夏幸福以产业新城为核心业务板块，致力于为中国新型城镇化建设提供可持续的综合解决方案。
在房地产开发方面，目前绝大多数的产业性地产开发商都是通过自建物业或者与专业物业公司合作开发项目来获取土地使用权。如：万科地产、绿地集团等企业都是以住宅为主营业务，并将住宅业务作为支撑其他业务的基础。
但是随着新一轮的产业转移和转型升级的推进，随着政府对园区公共配套设施要求的提高以及园区内企业自身管理水平的提高，这些模式可能会逐步被淘汰。”

4.小结

正如前文所述，随着城市经济结构调整，各地方政府都在积极发展工业地产，同时很多开发商也在积极探索新模式。在此背景下，我们认为产业地产开发商要想赚钱，首先需要具备产业、财务、营销等方面的专业能力，其次要制定合理的投资模式，最后在制定好投资模式之后要注重资本运作能力。只有具备上述能力，才能保证产业地产开发商的可持续发展。
产业地产开发商首先要从开发企业转变为产业运营商。在开发企业向运营商转型的过程中，开发商要做好服务工作，不能仅仅以卖房为目的，而是要以解决客户痛点为目的。只有这样，才能提高客户粘性。其次要做好产业链的整合。以上海为例，在上海本地的产业地产项目中，很多企业都是在全国范围内寻找合作伙伴的。最后需要注重资本运作能力。在开发企业向运营商转型的过程中，开发商需要借助资本运作的手段来整合资源、优化结构、提高效率。只有这样才能让自己不断发展壮大，在激烈的市场竞争中脱颖而出。

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