上海工业地产开发与运营的六大要素

上海工业地产开发与运营的六大要素

上海工业地产从早期的“筑巢引凤”到现在的“引凤筑巢”，经历了从被动到主动、从无序到有序、从粗放到集约的发展历程。未来上海工业地产将更加注重创新驱动，不断拓展工业地产发展新空间，加快形成具有国际竞争力的产业集群。 工业地产的发展离不开政府的支持和推动，上海在工业地产开发和运营方面进行了积极探索，但目前还存在许多问题，需要进一步解决。 一是政策扶持力度不够。虽然上海出台了一些支持工业用地和产业园区建设的政策，但实际操作中存在着一些问题，主要是缺乏统一规划和顶层设计，缺乏可操作性。 二是土地成本过高。上海工业用地价格居高不下，特别是对中小企业而言，成本过高是制约企业发展的一大障碍。 三是园区管理粗放。上海许多园区的基础设施和配套设施不够完善，一些园区缺乏有效的管理手段和服务意识，导致入园企业满意度不高。

一、政策环境

从上海市政府对工业地产的发展导向看，工业用地和产业园区建设已成为上海新一轮发展的重点。随着《上海市产业用地指南》（以下简称《指南》）的出台，工业地产开发将更加注重土地集约化利用，推动产业转型升级，促进产城融合发展。
目前，上海工业用地出让实行总量控制、结构调控、差别管理的政策。未来上海将进一步完善工业用地供应政策，形成以规划为引领、以功能为支撑、以标准为依据、以质量为保障的产业用地供应体系。
在产业布局方面，《指南》提出了四类产业导向：高端制造（集成电路、航空航天等）；高端装备（汽车及零部件、智能制造装备等）；现代服务业（研发设计、总部经济等）；高新技术产业（人工智能、生物医药等）。
在产业用地价格方面，《指南》提出了三种类型：基准地价法、基准地价系数修正法和市场比较法。基准地价系数修正法是指以市场已形成的价格为基础，按规定的修正系数对不同用地类型进行土地价格评估。市场比较法是指在基准地价基础上，根据市场需求和未来发展预期等因素确定土地价格。
在税收政策方面，《指南》提出了三种优惠政策：对符合条件的重大工业项目和重点工业项目的生产经营所得，可以按照规定免征或减征企业所得税；对符合条件的研发费用加计扣除；对符合条件的国家鼓励发展产业且工业用地性质的先进制造业项目，可以按照规定免征或减征城镇土地使用税。
此外，《指南》还明确了对土地使用权作价入股和转让行为的鼓励政策。

二、产业环境

良好的产业环境是产业发展的重要基础，也是产业园区健康发展的重要保障。当前，上海工业地产面临着一些问题，主要表现在：一是政策扶持力度不够。
二是土地资源紧张。目前上海工业用地供应数量有限，造成部分园区企业用地难、用地贵的情况。
三是缺乏核心技术支撑。当前上海产业主要集中在电子信息、汽车、石油化工等领域，但这些行业大多存在技术含量低、附加值低、过度依赖进口等问题。
四是品牌影响力不强。当前，上海工业地产园区入驻企业主要集中在电子信息、汽车和石油化工等行业，品牌影响力不强，难以形成产业集聚效应。
为有效解决这些问题，上海应该从以下几方面入手：一是加强对企业的引导和服务，通过宣传推广和市场拓展等方式促进企业间的合作与交流；二是鼓励园区企业加大研发投入，加强技术创新；三是注重产业定位和规划设计，增强园区整体发展优势；四是加强产业链的对接和融合，促进园区产业的协同发展。

三、区位环境

工业地产的区位选择应充分考虑交通、劳动力和企业成本等因素，合理规划园区空间布局，科学配置园区土地资源，努力营造良好的区域环境。
一是交通条件。交通便利可以吸引更多的企业入驻，促进园区发展。上海已经形成了以长江沿岸为主轴，沿沪杭、京沪线、沪渝、沿江、沿海等7条主要经济带为辅轴的“一主两翼”的综合运输格局，以上海为中心的2小时经济圈内有13个城市，1小时经济圈有21个城市，交通优势明显。
二是劳动力资源。随着上海产业结构调整和劳动力市场供求关系变化，目前上海企业用工存在结构性矛盾：一方面是技术工人短缺；另一方面是熟练技工不足。
三是企业成本。上海企业生产成本高居不下的一个重要原因是土地成本较高，另外还有运输成本较高以及销售费用偏高等因素。
四是环境容量。由于城市污水处理能力有限，污水处理厂建设滞后，造成工业园区内污水排放不畅。
五是市场需求。随着产业结构调整和经济的发展，一些企业需要淘汰旧产能。

四、城市环境

城市环境的优劣直接影响到企业的发展，因此，工业地产开发与运营必须具备良好的城市环境。
上海工业地产在发展过程中，始终坚持“产城融合、产融结合”的发展理念，充分发挥“上海服务”品牌优势，积极为企业提供高效优质服务，不断优化城市环境，创造良好的发展条件。
一是加强城市配套建设。通过完善园区基础设施，配套生产性服务业、生活性服务业等各类生产性、生活性服务业及高品质的居住和生活配套设施，完善城市功能。
二是加大城市环境治理力度。上海不断加强大气污染防治工作，加快推进产业结构调整和淘汰落后产能，强化建筑工地、道路运输、商品交易等重点行业的环境管理，加强对河道、湖泊等的环境治理，推动生态文明建设。上海工业地产不断优化产业布局、完善产业链配套、提升园区服务水平。通过智慧园区建设实现管理智能化、生产过程数字化、服务流程一体化。
四是注重园区形象设计。上海工业地产坚持高标准、高起点打造园区形象设计，充分体现城市特色和产业特色。
工业地产开发与运营必须要有一个好的城市环境做支撑，同时还要充分发挥品牌优势。上海作为中国最具经济活力的城市之一，吸引了大批来自全国各地的企业和人才进入上海创业发展。上海的营商环境受到了越来越多企业家和创业者的认可和青睐，不少企业将总部搬到上海来，这为上海工业地产发展提供了良好的契机。因此要抓住这个机会，努力在打造良好的城市环境上下功夫。

五、人才环境

人才环境是发展工业地产的基础，也是决定工业地产发展的重要因素。
一是要提高人力资本的投入，加大教育投入，加强人才队伍建设；二是要建立合理的人才流动机制，促进企业间人员的交流，促进不同地区之间、不同类型企业之间人才流动；三是要优化工业地产人才环境，提高产业园区管理水平和服务质量，完善园区基础设施和配套设施。
上海目前还存在着一些问题：一是土地利用效率不高。
二是产业园区建设运营管理水平不高。
三是人才环境不够理想。
四是企业创新能力不足。
五是缺乏吸引人才的政策和制度环境，导致企业难以引进合适的人才。

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