联合办公空间都是二房东直租的吗？

联合办公空间都是二房东直租的吗？

日前，由清华大学和普华永道联合发布的《中国共享办公发展白皮书》显示，国内联合办公市场规模已经达到了240亿元，而2016年该市场规模仅为20亿元，增长率高达102%。 在这个充满机遇的市场中，空间服务商们也在加速扩张，但也面临着许多问题。据公开信息显示，目前国内的联合办公空间已达千余家，而今年年底前将突破3000家。 与之相对应的是，作为国内最早成立的联合办公品牌之一的优客工场，却被爆出联合办公空间租金、物业等费用较高。 一时间，优客工场的二房东身份成为了众矢之的。 那么到底是什么原因导致了这样一种局面？ 二房东身份到底算不算联合办公空间的主要收入来源？

1、二房东模式

“二房东”模式是目前大多数联合办公空间采取的运营模式。联合办公空间的运营方通常有两种：第一种是二房东，即由传统地产商转型而来，将原有物业进行二次改造，作为联合办公空间的物业。
第二种则是由地产商或创业公司，收购一间或多间闲置写字楼、厂房等物业，改造后出租给联合办公空间使用。a
与传统的长租公寓不同的是，联合办公空间的租金收入通常以包租、二房东模式为主。如果将“二房东”模式的空间看成是一个整体，那么其实并不能简单地将其看做是传统长租公寓。虽然二者都采用“二房东”的模式，但两者的本质区别在于：传统长租公寓是以投资为主要盈利模式，而联合办公空间则是以出租为主要盈利模式。
值得注意的是，“二房东”模式中，房东对租客并不负责，他们只是将房屋租给租客使用。对于租客来说，他们只需向联合办公空间支付一笔租金费用即可，之后就可以使用这些空间。这也意味着一旦“二房东”退出经营之后，租客会面临着无房可住的境地。所以通常情况下，“二房东”在租房合同结束后会立即退租。
对于联合办公空间来说，它们需要负责在租房屋和日常的管理服务。而“二房东”则不需要考虑这些问题。因此可以说“二房东”模式是联合办公空间最主要的收入来源。

2、轻资产模式

其实早在2014年，国内就已经出现了许多品牌，比如优客工场、氪空间、方糖小镇等，但因为它们都属于轻资产模式，所以没有引起太多的关注。
相比于重资产模式，轻资产模式的主要优势在于成本更低。从企业管理成本上来说，轻资产模式企业的人力成本比重资产模式要低。不过在经营过程中，轻资产模式也会遇到一些问题，比如物业的租赁、装修等方面都需要投入一定的资金和精力。
与重资产模式不同的是，轻资产模式下企业不需要购买土地或物业，仅需要租或买办公空间即可。
对于企业来说，租赁空间是一个更低成本、更稳定、更简单的选择。但另一方面，对于空间服务商来说却意味着风险的增加。
比如目前很多空间服务商为了吸引创业者入驻，都会有一些优惠政策以及各种补贴活动。但这些补贴往往是需要企业承担一部分成本的，比如装修等费用。如果企业想要节省成本就必须要选择一家拥有大量入驻用户、稳定且规模较大的服务商。但是从目前国内联合办公空间服务商们的运营情况来看，大多数空间服务商并不能完全满足这一要求。
因此，相比于重资产模式下企业需要大量资金投入，轻资产模式下企业需要更多时间和精力进行运营管理。

3、资本方介入

而对于资本方来说，联合办公空间也是一个非常好的投资项目。
一方面，联合办公空间具有一定的轻资产属性，不需要大量的资金投入，但是在管理方面有一定难度；另一方面，联合办公空间的竞争对手也不多，不需要像传统写字楼那样面临着大量竞争对手。
所以联合办公空间在资本市场上，具有一定的价值和想象空间。然而，这种想象空间并不会太大。
目前来看，联合办公空间与传统写字楼之间的区别并不大。由于空间内的工位数量有限，因此并不会像传统写字楼一样将空置率控制在一个很低的水平上。
实际上，在联合办公空间内办公的企业一般都是初创企业或中小微企业，而传统写字楼内的企业一般都是大企业或大型集团公司。在这种情况下，联合办公空间想要吸引到更多的人前来工作，就需要比传统写字楼付出更高的成本来吸引入驻者。
同时，由于联合办公空间与传统写字楼在定位上并没有太大区别。因此在租金定价方面，联合办公空间往往会比传统写字楼便宜。以 WeWork为例，其与传统写字楼相比的租金通常要低出1/3到1/2之间。
因为他们能够通过投资来获得一笔稳定收益，并且可以避免因对租金定价过于苛刻而带来的损失。

4、地产商转型

近年来，随着地产市场进入下行阶段，传统房地产企业开始进入多元化转型，利用其在行业的优势，与资本、互联网等领域合作，开拓新的商业模式。在这种背景下，房地产企业开发的写字楼和联合办公空间也开始出现。
去年，绿地集团就与安博教育达成合作，在上海建立了国内首个“企业大学”。除了安博教育外，绿地集团还与微软、谷歌等世界500强企业合作设立了“绿地创新实验室”。此外，绿地还在北京、上海、南京、苏州等地打造了多个联合办公空间。
同样是在去年，万科也推出了名为“优客工场”的业务模块。该业务模块采用了轻资产模式，与其它空间服务商不同的是，该模块主要以轻资产的方式运营和管理。万科表示将会重点建设多个共享办公空间。
在一些房地产企业转型之后，也为联合办公行业带来了一些新的思路与机遇。比如之前万科与普洛斯合作推出的“优家空间”就是联合办公空间中比较典型的案例之一。据了解，这一业务模式以轻资产运营为主，万科集团在其中主要负责项目开发、品牌输出以及物业管理等工作。
除此之外，一些知名地产商也开始试水联合办公空间。例如绿地集团就推出了“绿地菁英汇”品牌；万达集团则推出了“万达开物云”；中粮地产旗下的大悦城也在去年推出了联合办公空间“未来空间”。

5、前景展望

1、随着市场竞争的加剧，以及市场需求的扩大，联合办公空间也将在未来被更多人接受。但是对于用户来说，如何选择一个合适的空间才是他们需要思考的。因此，这也要求联合办公空间在提供服务时要注重用户体验。
2、除了产品的差异化之外，企业服务也将成为联合办公空间未来的一个重要竞争点。因此，如何为企业提供更多服务、更多增值服务也将成为未来联合办公空间发展的一个重点。
3、除了产品和服务之外，共享办公空间还需要在资本层面上寻找更多的可能性。如今，共享经济已经成为了一种潮流，因此在未来，联合办公空间也将会与共享经济结合在一起，从而寻求更多的盈利方式和发展方向。

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