小厂房出租全攻略：一篇文章帮你解决所有租赁问题！

小厂房出租全攻略：一篇文章帮你解决所有租赁问题！

随着经济的不断发展，制造业在国民经济中的比重越来越大。而作为制造业重要组成部分的小厂房也因其低投入、高回报，成为许多企业家“眼中钉”。据统计，目前小厂房在我国城镇工业用地中的占比仅为5%。那么，在“去产能、去库存”背景下，小厂房为何会成为许多老板眼中的“香饽饽”？其又该如何“盘活”？ 事实上，在我国工业用地中，小厂房只占一小部分。据统计，目前我国工业用地总面积约为20.87万公顷（约3亿亩），其中厂房占地面积为10.4万公顷（约1.5亿亩）。换言之，目前我国工业用地中只有10%是厂房。 然而，由于厂房的建设周期长、资金投入大等原因，我国大多数企业对于厂房的需求都是短期、短期的。因此，在这10%中，用于长期发展的企业占比并不高。而租赁小厂房则可以满足这部分企业对长期发展的需求。 正因为如此，小厂房成为许多企业主眼中“香饽饽”也就不足为奇了。然而，对于小厂房租赁而言却并非“容易事”。

1、要有独立产权

要知道，小厂房不是一般的厂房，其本质上是属于工业用地。根据《物权法》第116条规定，工业用地的土地使用权不得单独转让；土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移。换句话说，如果小厂房要想交易，那就必须得有独立的产权。也正是如此，如果承租人在租赁小厂房时没有独立产权，那么其在进行房屋交易时将会面临极大的风险。
当然，承租人也可以通过购买小厂房来避免上述风险。不过需要注意的是，购买小厂房需要花费较大的一笔钱，同时还存在一定的风险。因此，建议承租人在进行小厂房租赁时不要购买太过“豪华”的厂房。建议选择面积适中、地理位置较好、配套设施齐全的小厂房进行租赁。

2、面积要充足

目前，我国小厂房主要集中在环渤海、长三角、珠三角地区。而这些地区的土地资源较为紧张，小厂房面积需求较大。例如，长三角地区的小厂房面积需求多在100-200平方米之间，而珠三角地区则多为300-500平方米。因此，要想租赁到合适的小厂房，首先需要确保租赁的面积能够满足需求。
以北京为例，据相关统计数据显示，截至2015年底北京有工业用地约14.8万公顷（约2400万亩）。其中，可用于出租的工业用地为9.7万公顷（约2900万亩）。而从规划中可知，北京市工业用地总规划面积为314.9万公顷（约4900万亩），其中工业用地占比不到10%（约27万亩）。因此，对于小厂房租赁而言，面积是其最基本的要求。

3、交通要便利

对于小厂房而言，交通便利与否往往是企业选择是否租赁的重要因素。这是因为，一方面，交通便利的小厂房能减少企业的运输成本；另一方面，交通便利的小厂房便于企业进行原材料采购和产品销售，从而减少成本支出。
然而，要想做到交通便利并不容易。
一方面，由于小厂房在选址上多处于市区或市区周边地区，因此该区域内的交通情况往往并不理想。另一方面，由于小厂房一般都建在比较偏远的地区，这就导致该区域内的公共交通不太发达，从而影响企业员工上下班出行。
因此，要想使小厂房实现交通便利，最好的办法就是选择在靠近市区或市区周边地区的小厂房。当然，这也是小厂房租赁的一大原则。

4、配套要完善

小厂房一般都位于城市郊区，周边交通、生活配套设施不够完善。在这样的情况下，企业在租赁小厂房时应该着重考虑周边的生活配套设施。
如在小厂房周边是否有餐饮、娱乐、休闲等配套服务，这些都会影响到企业员工的日常生活，同时也会影响到企业员工对公司的看法。此外，还需要注意小厂房周边的环境问题，如噪声、空气污染等。
综上所述，作为制造业重要组成部分的小厂房租赁其实并没有那么容易。但也正因为如此，小厂房租赁市场才会越来越火。对于企业主而言，他们需要关注的不仅是厂房本身的租金及物业费等费用，还要关注厂房周边是否有完善的配套设施。
只有这样，才能保证企业在生产经营过程中能够顺利进行。而要实现这一点，就需要企业主与小厂房租赁中介机构合作。其中，作为专业从事小厂房租赁服务的机构——北京腾宇工业地产就是一个不错的选择。据了解，该机构自成立以来就以其专业化、规范化和精细化服务在业界享有良好口碑。如果企业主想要出租小厂房，不妨将腾宇·安全工业地产作为首选。

5、物业要有保障

小厂房租赁的主要目的是为了生产经营，而这就要求小厂房有一个良好的物业环境。因此，在选择小厂房时，物业一定要有保障。
而对于这点，很多企业并不重视，因为在他们看来，只要有厂房就可以了。但实际上，除了厂房外，还需要物业、消防等配套设施。
然而，一些园区虽然有配套的物业服务，但其却没有消防、供电、排水等基础设施。这也就导致了园区的配套设施无法使用或不能正常使用。
对于园区的配套设施，企业可以要求物业公司提供相应的证明材料。此外，企业还需要了解物业公司是否有相关资质和相应的管理制度，是否具备基本的维修能力和经验。
如果没有相关资质和经验，企业可以选择由第三方服务机构提供上述服务。

6、物业管理费要合理

一般来说，小厂房的物业管理费为每年每平方米2.5元至5元。这在一定程度上会给企业带来一定的负担。因此，企业主在租赁小厂房时，应该事先与物业公司进行协商，合理确定小厂房的物业管理费标准。
对于小厂房出租来说，虽然这些“坑”让企业主难以招架，但也并非没有办法应对。其中，“业主自管”和“招商合作”是最为常见的方式。
业主自管：一般情况下，业主可以自己进行房屋的维护和管理工作。当然，业主也可以将房屋委托给专业的物业公司进行管理。
招商合作：目前大多数小厂房都会与专业的物业公司签订合作协议，由物业公司进行房屋的维护和管理工作。这类物业公司一般为专业物业管理公司、大型物业管理公司或知名品牌物业管理公司。
对于企业主而言，如果其打算将小厂房租赁给专业的物业管理公司进行管理，则需注意以下几个方面：
1、厂房应符合消防安全要求；
2、厂房应尽量避免消防通道堵塞或消防设施设备损坏；
3、厂房应尽量避免群租；
5、厂房租赁合同中应明确双方责任与义务。

7、产权清晰

由于小厂房产权问题复杂，很多小厂房存在产权不清晰的情况。因此，在租赁小厂房时一定要清楚了解其产权是否清晰，是否有抵押等情况。
关于厂房租赁的相关知识，其实我们已经说得很多了。那么，小厂房如何才能“盘活”呢？
1、首先要选择合适的位置。小厂房租赁区域一定要选择交通便利的地方，这样不仅可以方便员工上下班，也可以让企业发展的更加顺利。
2、其次，要了解小厂房的质量和环境。质量好的小厂房不仅可以帮助企业提高生产效率，而且也可以提高企业产品的市场竞争力。另外，良好的环境也能帮助企业员工身体健康、心情舒畅。
3、再次，要了解厂房是否有产权证以及出租人是否有出租经营权。
一般来说，小厂房的产权一般都是属于房东个人的，如果要进行买卖就需要到房管部门办理手续。但是如果出租给其他企业或个人则可以到工商部门办理营业执照。
4、最后，在选择合适位置后，还要了解小厂房是否有消防许可证明、环评报告等文件，以免对企业造成不必要的麻烦。

8、设备齐全，产品质量有保障

在小厂房租赁过程中，除了要考虑厂房的位置、配套设施、交通便利等因素外，还要对厂房的设备进行全面了解，包括：厂房是否有生产加工的条件；厂房是否有足够的空间存放设备；是否有专业的管理团队等。只有在这些方面都比较满意后，才能考虑下一步租赁事宜。
目前，随着小厂房市场需求越来越大，很多企业都想要把自己的小厂房出租出去。但由于市场上小厂房较多，租赁信息混乱，企业在寻找小厂房时容易“眼花缭乱”。
据了解，在众多小厂房出租平台中，有一家叫“金谷产业园”的平台引起了我们的注意。这家平台拥有丰富的出租经验和雄厚的资金实力，在租赁小厂房方面优势明显。
那么，金谷产业园又是如何帮助客户解决租赁难题的呢？
金谷产业园提供免费场地信息发布、免费厂房筛选、免费咨询等服务，同时也可以为企业提供“一站式”服务，包括：

9、配套设施完善，安全保障措施到位

租赁小厂房，还需要考虑配套设施是否完善，是否能够满足企业对安全保障措施的要求。
根据《关于加强工业用地出让管理的通知》（国土资发[2006]第107号），工业用地出让最低年限为50年。对于中小微企业而言，由于其资金实力有限，能够用于厂房建设的资金也是有限的。因此，若租赁小厂房，则需要考虑其出租周期长、租金回报低等因素，而配套设施是否完善就成为影响租金回报的重要因素之一。
此外，由于小厂房多数位于工业园区内，因此在选址时还需要考虑园区周边是否有良好的交通环境。因为工业园区内往往不会只有一条主要道路，周边的其他道路也会给企业带来很多交通问题。

10、环境优美，人文环境良好

一般来说，厂房的地理位置往往是影响租赁价格的重要因素之一。因此，企业主们在租赁小厂房时，一定要实地考察所租赁的厂房地理位置是否优越、交通是否便利。
此外，环境优美的小厂房也可以成为企业主们的“心头好”。例如，在深圳宝安区有一个“中国电子信息产业基地”。该基地拥有多家世界500强企业进驻，拥有完整的产业链，产业聚集度高，经济辐射能力强。
在这里，企业主们可以享受到良好的人文环境，而这也正是许多企业主们所期望的。
综上而言，小厂房虽然有着不少的优势和特点，但其也并非是“包治百病”的良药。因此，在租赁小厂房时也要擦亮眼睛，选择适合自己的厂房。
那么，在选择时该如何注意呢？

11、企业形象好，市场口碑好，管理到位，服务好

那么，如何才能租赁到一间心仪的小厂房呢？
首先，要从自己的实际情况出发。在确定了自己的租赁需求之后，就要对目标区域进行调研了。毕竟，对于小厂房而言，不同的区域需求是不一样的。比如，在一线城市，小厂房需求就相对较少，而在二三线城市则相反。
其次，要对目标区域进行实地考察。因为，不同区域的经济发展情况不同，所以其厂房需求量也不一样。因此，在考察时一定要选择实地考察。
此外，在小厂房租赁中也有许多需要注意的事项。比如：厂房租赁合同签订后一定要尽快办理房权证；租赁合同签订后要尽快办理租赁备案手续；小厂房出租人必须出具房产证、土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等相关证件；小厂房出租人必须具备相应的营业执照和法人代表资格等；小厂房出租人必须提供租赁企业基本信息和相关资料等等。

12、厂房租赁合同中的违约条款要明确具体

租赁合同是出租人和承租人之间订立的有关租赁关系的法律文书，它既是租赁合同当事人权利义务的书面体现，也是处理双方之间纠纷的主要法律依据。因此，合同的内容应该具体明确，一般包括以下几个方面：
（1）出租方和承租方的名称；
（2）租赁用途和出租要求；
（3）租赁期限；
（4）租金、付/续租及逾期交房的处理；
（5）租赁物的维修责任；
（6）租赁物不存在瑕疵担保责任及风险负担；
（7）租赁物引起第三方损害时违约责任的承担；
（8）租赁物转让、转租或抵押时，当事人对此约定是否明确，是否影响租赁物安全使用，出租人是否享有优先购买权或解除合同等情形。
如果合同中关于租赁期限、租金、付款方式、房屋使用等问题不明确，发生纠纷时双方就容易产生分歧。因此，建议承租人在签订合同前，尽量要求出租人提供完整准确的房屋信息，并将房屋状况以书面形式呈现。

13、违约责任明确，有效地约束双方行为

一般来说，在租赁合同中，违约金条款并不多见，但如果违约金条款约定的不合理、不明确，则可能导致违约。因此，为了更好地保护自己的权益，建议在租赁合同中约定违约金条款。
同时，在订立合同时应注意以下几点：
1、合同中应明确双方当事人的姓名或名称住所；
2、合同中应明确规定房屋的位置、面积、装修及设施设备情况；
3、双方当事人应在租赁合同中约定发生纠纷的处理方式。如约定仲裁或诉讼，应有明确的仲裁机构或人民法院名称；如约定由有关部门调解，应有合法调解组织名称及负责人姓名。
4、双方当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或交易习惯确定。
5、出租人应在租赁期限届满前将租赁物交付承租人。交付时应检查租赁物。对租赁物的使用情况进行验收。交付时承租人应当检查租赁物及房屋的产权证明等证件是否齐全。
6、租赁期内，出租人不得擅自解除合同。如因不可抗力致使租赁关系不能继续履行的，经当事人协商一致，可以解除合同。

14、最好有配套的消防系统

小厂房出租注意事项很多，其中，消防问题就是重中之重。但是，由于消防涉及的部门较多，且专业要求较高，所以往往会成为租赁合同中的“陷阱”。
此外，对于小厂房来说，还可能涉及到水电等费用。
一般来说，水电费用是根据厂房大小来决定的。因此，如果租户想要租用小厂房的话，那么就必须要了解清楚小厂房所在区域的水、电收费情况。
同时，由于小厂房租金较低、租期较短、基础设施简陋等原因，其在租赁过程中很容易出现各种问题。如：租户拖欠租金、租户对租赁合同条款约定不清、租户未经允许进入厂房等等。因此，在租赁小厂房时一定要注意以上问题。
当然了，除了上述内容外，小厂房在出租时还需要注意一些细节问题。比如：物业管理和租赁合同的签订、押金的退还等等。
通过上文我们不难看出，虽然小厂房出租的要求多且复杂，但只要租客们在租赁过程中注意了以上问题并提前做好相关准备工作的话便可以避免许多麻烦的发生了。
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15、最好能提供正规的产权证明

一般来说，小厂房的产权证明包括两种，一种是土地使用证。而小厂房出租要想拿到两种证明，要么自己有一块正规的土地使用证，要么自己有一块房产证。这两种证明都要到当地的房管所去办理，需要提供身份证、房产证、土地证。
当厂房已经租出去了，在对租赁合同进行续签时，也需要提供以上两种证明。这两种证明都很重要，缺一不可。
如果是要对租赁合同进行续签的话，最好是选择在春节前，这样就可以拿到新的合同。因为春节前的房租一般会比较便宜。另外，由于春节期间很多租客都回家过年了，不会有人在租房子的时候临时反悔。
小厂房租赁虽然比较麻烦，但也有很多方法可以避免以上问题的出现。只要找对了方法并加以实施的话，那么就可以避免小厂房租赁过程中所遇到的一些麻烦。
在此提醒大家：在签订小厂房租赁合同时一定要擦亮眼睛哦！

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