写字楼是商业用地还是工业用地？
从以上的案例可以看出，目前写字楼的开发过程中存在两种用地方式，即商业用地和工业用地。
那么在写字楼建设过程中，是否需要考虑到这两种用地方式呢？
如果写字楼是商业用地，是不可以改变土地用途的。
那么，是否会存在一个例外情况，就是如果写字楼在土地使用年限内变更用途之后又可以变更为商业用地还是工业用地呢？
下面我们来看看具体情况。
一、一般情况下，商业用地和工业用地的使用年限不同。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB/T17763-2008）的规定，商业用地和工业用地可使用年限为40年、70年，而住宅用地则不受限制。
也就是说商业用地土地使用年限从开发商拿地之日起计算，一般情况下，商业用地上的写字楼使用年限为40年；工业用地则是从开发商拿地之日起计算，一般情况下，工业用地上的写字楼使用年限是50年。
另外根据《城市房地产管理法》第四十九条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按出让合同约定的土地用途、动工开发建设。”
据此规定可知，写字楼在土地使用到期之后是不能再进行转让、出租、抵押等相关操作的。
二、根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条的规定，土地使用权出让最高年限为50年。
那么，问题就来了。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年提出申请。”
也就是说在写字楼开发过程中，开发商需要对土地的使用年限做出承诺，并在合同中约定清楚。
三、根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定，改变土地性质使用期间不超过40年的住宅、商业和旅馆用地等其他商服项目用地，到期后可按照原出让合同约定继续使用；
而在实际操作过程中，如果企业想要改变土地性质，首先需要办理国有土地使用权出让手续，然后向主管部门申请《建设用地批准书》。
但是，由于《土地增值税暂行条例》第六条规定了：“转让国有建设用地使用权、房地产等的成交价格按转让时该幅财产的市场价格计算，不包括应当缴纳的契税。”
所以，如果企业想要变更土地性质则需要向税务机关申请重新核定纳税义务时间和纳税义务金额。
因此，从以上情况来看，企业在项目开发过程中，要根据具体情况综合考虑，不能单纯地按照商业用地方式来进行开发建设。
四、按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例实施细则》第四条的规定，在城市规划区内以划拨方式取得国有建设用地使用权的房地产开发经营活动，应报有批准权的人民政府批准；
经有批准权的人民政府批准，可以将国有建设用地使用权出让给房地产开发企业，也可以收回土地使用权。
那么，从上述的规定来看，写字楼属于商业用地还是工业用地呢？
首先写字楼和商业不是同一概念。
其次如果写字楼在土地使用年限内变更用途之后再变更为工业用地的话，需要满足两个条件：一、在国有建设用地使用权出让合同中约定了土地使用权出让年限；二、变更用途符合规定的程序和要求
最后通过上述规定我们可以得出结论：虽然房地产开发企业在办理转让时会受到两个方面的限制，即“商业用地不得改变为商住混合房”和“工业用地必须变更为工业用地”，但是写字楼土地使用年限内变更用途之后又可以变更为商业用地或者是工业用地。
五、具体规定中并未明确写字楼在土地使用年限内变更为商业用地还是工业用地。
但是，从以上案例中，可以看出，如果按照商业用地的土地用途来进行开发，那么实际开发建设的过程中就存在改变土地用途的可能。
但是，对于写字楼进行开发之后再转让时，其用途如何确定，具体操作中又是如何操作的？
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：
编辑者： wyl
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