写字楼面积越大越难租吗？

写字楼面积越大越难租吗？

写字楼，作为商务办公场所的代表，与普通住宅相比，有着明显的不同。首先是在“面积”上，就存在着明显的区别。 不同于住宅，写字楼的面积较大，且以整层或整栋面积呈现。 一般而言，一个100平方米的写字楼，可以容纳150人左右办公。 当然，由于写字楼是一个相对独立的空间，因此每个公司在选择自己的写字楼时，通常都会有一定的弹性空间。比如可以在内部做一些改造、设计、装修等。 一般情况下，小公司可能会选择一个小型会议室、会客室等进行办公。而大公司则会根据自身规模大小和发展规划来选择合适面积的写字楼。 随着写字楼市场的不断发展壮大，越来越多的人意识到了写字楼面积对租户租赁业务产生的影响。因此越来越多的业主和中介公司开始关注到了这个问题。 很多人认为，随着写字楼规模不断扩大、办公空间不断升级，租金价格也会相应上涨。但实际上这种说法并不完全正确。 面积大小对租金水平产生影响的原因是什么？随着市场变化，各大城市之间又会产生怎样的差异？

一、写字楼面积影响因素

影响写字楼面积大小的因素有很多，主要有以下几个方面：
首先是项目本身的条件，主要是指开发商、物业公司以及租户等，各自的硬件条件。比如楼宇的通风、采光、电梯等基础设施是否完备；楼内的环境、公共设施是否完备，如厕所、茶水间等是否齐全；是否具备独立办公空间等。这些因素都会直接影响到写字楼的面积大小。
其次是写字楼所处地理位置。主要指距离市中心或主要商圈的距离，以及是否位于交通枢纽等。如果一个写字楼处于交通枢纽位置，那么它周边的配套设施将会更加齐全，公共交通也将会更加便利，这对于租户的办公也会产生极大的影响。当然，如果该写字楼位于商业中心，那么它附近的商业配套设施也将会更加齐全，这对于租户来说也是一种利好。
第三是租金价格和面积。这点是写字楼面积大小对租金产生影响最大的一个方面。
一般来说，在同等条件下，价格越高的写字楼其面积越大。当然，也不排除有些写字楼因为地理位置和配套设施较好等原因而导致租金价格较低。而租金价格的高低则取决于所在区域市场上对写字楼的需求程度以及租户是否愿意承受较高的租金价格。
第四是租户面积选择。这一点主要是指写字楼所处楼宇中有哪些类型的客户群体。比如以商务办公为主、研发类企业为主、设计类企业为主等不同类型的租户群体对面积有不同需求。
除了以上四个方面外，写字楼面积大小还会受到其他一些因素影响，比如建筑设计、外立面设计、户型设计等方面也会对写字楼面积大小产生一定影响。

二、写字楼面积与租金水平

在租金水平方面，其实也会受到很多因素的影响，其中也包括面积。
在一线城市，写字楼市场的平均租金水平一直较高。北京、上海、广州三大城市的写字楼平均租金水平达到了300-500元/平方米/月。
而二三线城市，例如南京、重庆、西安、杭州等，写字楼的平均租金水平都在400元/平方米/月以下。
不过值得注意的是，由于一线城市写字楼市场存量较大，因此其租金水平也会随着时间的变化而产生变化。
比如在2016年左右，广州和深圳的写字楼租金水平一度接近1000元/平方米/月，但到了2019年左右，广州和深圳的写字楼平均租金水平却又下降到了400元/平方米/月以下。

1、面积的大小不能决定租金水平

面积只是一个面积的概念，不能决定租金水平。
以北京为例，根据世邦魏理仕的数据，北京甲级写字楼市场的平均面积在100-160平方米之间，而超过150平方米的甲级写字楼占到了整个市场的10%-15%左右。由此可见，即使面积大，也不能代表租金水平就一定高。
当然，写字楼的面积大小与租金水平也有一定关系。而在2016年左右，该比例一度接近90%。因此可以看出，随着写字楼市场存量增加，其面积大小对租金水平并没有决定性影响。

2、租赁双方对于面积大小的博弈

从写字楼的面积上来看，随着租赁双方对于面积大小的博弈，市场上的面积供应也在逐渐变多。
从一线城市的情况来看，目前北京、上海、广州以及深圳等城市都出现了较大规模的供应。尤其是在深圳，今年以来新增的写字楼数量已经超过了40万平方米。
虽然说这些新增面积主要集中在主城区，但其实从整体上来看，这些新增面积都是在租赁市场上产生的。
因此从供需关系上来看，租赁双方对于面积大小的博弈也是写字楼市场上租赁价格波动的主要原因之一。

三、各大城市之间的差异

在很多人看来，写字楼面积的大小，是决定租金高低的关键因素。但事实上，写字楼面积大小对租金的影响并不是绝对的。租金水平还受到很多其他因素的影响，如城市发展水平、经济状况、交通等。
所以，我们要明白的是：写字楼面积大小对租金水平的影响并不是绝对的，而是相对于其他因素而言。
一般而言，在北上广深四个一线城市中，由于经济发达，商业繁荣，且写字楼供应较多，因此往往会出现写字楼面积大、租金水平高的情况。
比如上海、北京、深圳、广州四个城市中，由于这些城市的经济发达程度较高，商业繁荣程度较高。因此在这些城市中，租金水平往往会高于其他城市。
而在一些二线城市中，由于经济发展相对落后一些，商业发展程度也相对较低。因此在这些城市中，往往写字楼面积较小、租金水平相对较低。
但值得注意的是：在这些二线城市中，虽然面积小的写字楼租金水平也会稍低一些。但是由于这些二线城市拥有着较多的商业办公项目可供选择，因此其租金水平往往也会比一线城市高出很多。
同样以北京为例：在北京甲级写字楼市场中，由于缺乏足够多的商业项目可供选择，因此这类写字楼面积通常相对较小。
但在其他二线城市中却不同：在南京、杭州、武汉等二线城市中，由于其商业发展程度相对较高、商业项目数量众多。因此其写字楼市场通常也会拥有更多可供选择的写字楼。
在这些二线城市中也会出现不同的情况：比如合肥等二线城市中虽然经济发展水平相对落后于其他二线城市。但是由于其商业发展程度相对较低、商业项目数量较少等因素影响，因此其写字楼市场往往也会出现不同程度的租金水平提高现象。

四、小结

由于写字楼是一个相对独立的空间，且租金与面积无关，因此面积越大，租金水平越低，并不是完全正确的结论。
这一点主要体现在不同城市之间，特别是一线城市和二线城市之间。
在一线城市中，北京、上海等地写字楼的面积较大，且面积较小的写字楼较少；而在二线城市中，深圳、武汉、南京等地的写字楼面积较大，且面积较小的写字楼也较多。
从总体来看，写字楼面积越大租金水平越低这一结论并不绝对。
在不同城市中，租金水平受到诸多因素影响：例如经济发展水平、城市人口数量等。
因此，如果你在北京或上海租写字楼的话，你也不需要太过于担心这个问题。

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