商业写字楼如何缴纳日常维修基金？

商业写字楼如何缴纳日常维修基金？

日常维修基金是住宅小区中的专项基金，是为了保证住宅共用部位、共用设施设备的正常使用而建立的，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。日常维修基金一般是在房屋出售时，由购房人按房屋总价的一定比例一次性交存，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。业主应当在办理房屋入住手续之前，将首期日常维修基金交到开发建设单位指定的银行专户。 目前商业写字楼的日常维修基金缴纳方式主要有两种： 一是业主以户为单位，按照房屋建筑面积比例，直接向物业服务企业缴纳日常维修基金； 下面我们将分别就商业写字楼物业服务企业、业主如何缴纳日常维修基金进行详细介绍。

一、业主（购房人）应以户为单位，按房屋建筑面积比例直接向物业服务企业缴纳日常维修基金。

《西安市房屋维修基金管理办法》第六条规定：“西安市商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存日常维修基金。”也就是说，在商业写字楼中，购房人（购房人）在办理房屋入住手续前，应当向物业服务企业提交首期日常维修基金，由物业服务企业代收后统一存入物业维修基金专户。
物业服务企业在办理房屋入住手续时，应向购房人出具《西安市住宅小区物业专项维修资金交款通知单》。购房人应持《西安市住宅小区物业专项维修资金交款通知单》、购房人身份证、购房合同及复印件、首期日常维修基金交款凭证等有关资料到管理中心指定的银行办理日常维修基金的交存手续。
业主应按建筑面积每平方米缴纳日常维修基金，建筑面积每平方米不足100平方米的，按100平方米计算，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

二、物业服务企业应根据物业服务合同约定，按时足额向业主（购房人）收取日常维修基金。

1、根据《建设部财政部关于印发〈物业服务收费管理办法〉的通知》（建住房〔2000〕188号）规定，“在物业保修期内，业主、物业使用人对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可凭有关证明文件向物业所在地房地产行政主管部门申请动用住宅共用部位、共用设施设备的维修基金。”同时规定，“已交存住宅专项维修基金的房屋，开发建设单位或者公有住房售房单位应当将尚未交存首期住宅专项维修基金的住宅出售给业主委员会，或者直接交付业主使用；尚未交存住宅专项维修基金的住宅出售给购房人的，开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照不低于房屋销售价格3%的标准向购房人收取住宅专项维修基金。”
2、根据《重庆市物业管理条例》第六十八条规定：“违反本条例第三十条第三款的规定，未按本条例第七十五条规定向业主（购房人）收取日常维修基金的，由市、县人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对单位处以5000元以上3万元以下罚款，对个人处以200元以上2000元以下罚款。”

三、日常维修基金应当按照房屋建筑面积比例分摊，分摊后的具体金额以房屋产权证记载的建筑面积为准。

我国《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）规定：
（一）商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存日常维修基金，每平方米建筑面积交存首期日常维修基金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。各地可根据当地住宅建筑安装工程每平方米造价，适当下浮，下浮比例由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门确定。
地方人民政府建设行政主管部门不得向非住宅的业主分摊维修和更新、改造费用。
（三）利用共有部分产生的收入扣除合理成本后，归全体业主所有。
（四）共用部位、共用设施设备的日常维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（五）前款规定以外的物业，日常维修基金由相关业主和物业服务企业共同管理，可以采取不同方式筹集，并按照国家有关规定使用。
（六）物业管理企业接受委托代征业主委员会费用时，代征费用不得从专项维修基金中开支。
（七）专项维修基金应当存入银行专户，实行专款专用，任何单位和个人不得挪用。

四、业主（购房人）缴纳日常维修基金后，物业服务企业应开具《商品房维修基金专用收据》给业主（购房人）。

业主（购房人）应当凭《商品房销售合同》原件和《商品房维修基金专用收据》复印件，到物业所在地的区县房地产行政主管部门申请办理分户产权登记手续，领取房屋产权证书。
如需办理转移登记的，应持《商品房买卖合同》、房屋分户图、房屋所有权证书、身份证明等资料，到房地产行政主管部门办理房屋所有权转移登记手续。
为使日常维修基金的收缴和使用更加方便，也为了使物业服务企业能够正确使用日常维修基金，维护业主（购房人）的利益，《北京市物业管理条例》中规定：
分摊范围包括：屋面防水损坏造成渗漏的修复费用；外墙、外门窗、外墙面等部位出现破损的修复费用；电梯故障、消防系统故障等造成人员伤亡和财产损失的维修费用。

五、业主（购房人）应当按照《商品房维修基金使用管理办法》的规定，将日常维修基金存入商业写字楼开发建设单位指定的银行专户内，并向开发建设单位提交《商业写字楼物业专项维修资金交存通知单》，在办理房屋入住手续之前将日常维修基金足额交存至该银行专户。

业主（购房人）未按规定将日常维修基金足额交存至商业写字楼开发建设单位指定的银行专户的，商业写字楼开发建设单位不得将该物业交付给业主使用，并依法追究业主（购房人）逾期交存日常维修基金的违约责任。
商业写字楼开发建设单位应当在办理房屋入住手续前，将《商业写字楼物业专项维修资金交存通知单》及《商品房维修基金交存通知书》副本交至所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门。
市、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述两种材料之日起7个工作日内，会同同级财政部门完成日常维修基金交存工作。在商业写字楼开发建设单位办理房屋入住手续前，市、县人民政府房地产行政主管部门应当将日常维修基金足额交存至该银行专户。

六、日常维修基金的使用严格按照国家相关法律法规进行。

根据《物业管理条例》（国务院令第294号）第四十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
日常维修基金是为了保证住宅共用部位、共用设施设备的正常使用而建立的，但也并非所有的房屋都需要缴纳日常维修基金。
一般情况下，只有在保修期满后，房屋主体结构及承重结构部分出现质量问题时，才需要使用日常维修基金；对于房屋外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等公共部位出现质量问题时，才需要使用日常维修基金进行维修。如果业主没有缴纳日常维修基金或者缴纳了日常维修基金但未达到法定比例的，由房屋建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3000元以上1万元以下罚款。业主委员会和物业服务企业有权督促业主按照约定缴纳日常维修基金。未按照约定缴纳的，由业主承担违约责任。

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