商场空置率上升，2024年还开店吗？

商场空置率上升，2024年还开店吗？

从购物中心的经营现状来看，租金、客流、人流、坪效都在下降，这是一种“死循环”。 但开店的逻辑是不变的，关键在于如何“活”。 这几年，线下零售被按下了“暂停键”，但线上购物的需求却在快速增长。 而线下购物中心却并没有受到太大影响，虽然客流少了很多，但租金和收益却依然在增长。 这两年，疫情反复之下，一些商场面临着严峻的挑战。 一方面是品牌入驻率降低，客流下降；另一方面则是商场内租户数量减少、面积缩减。 一方面是大商场空铺增多，另一方面是小商铺持续退出市场。但与此同时，新开店的速度却没有减缓的趋势。 截至今年年底，全国商场空置率同比上升0.41个百分点至10.3%。 “如果商场空铺进一步增加到20%，意味着要开业的商业项目将会减少三分之二左右。”戴德梁行研究院在一份报告中指出。

一、商业项目空铺数量上升，但整体租金却在上涨

根据戴德梁行的数据，2022年上半年，全国购物中心平均空铺率为9.4%，环比上升0.7个百分点；租金环比上涨0.2%，同比上涨1.6%。
虽然空铺率有所上升，但从租金收入来看，还是在上涨的。
上半年租金收入最高的购物中心是上海环球港，租金收入为人民币138.2万元/月，同比增长13.6%；上海凯德晶萃广场为人民币92.2万元/月。
从品牌档次来看，上半年中高端品牌的入驻数量较多，有很多新品牌首次进入中国市场。
这也意味着未来的商业项目中会有更多高端、年轻的品牌入驻。
而整体租金水平也会随之增长，未来租金收入会有很大的增长空间。

1、商业项目空置率上升，未来商场的招商压力更大

目前购物中心的招商压力比较大，一方面是购物中心的存量较多，需要不断增加新项目来满足市场需求；另一方面是购物中心的竞争也越来越激烈。这就导致商业项目在招商时，会遇到很多困难。
比如：在招商时，可能会因为体量较小，吸引不了太多品牌；如果体量过大，又可能因为入驻品牌数量有限而无法形成合力。
比如：在招商时，可能因为某些品牌的退出而导致整个商场的品牌调整。
对于一个新开业的商场来说，在没有大体量项目的支撑下，招商压力会很大。而对于一些成熟的商业项目来说，还存在着一些招商上的问题。
所以对于一些大体量项目来说，现在很难开出新品牌；而对于一些成熟的商业项目来说，未来可能会面临更多的招商困难。

2、购物中心租金收入上涨，但增速不及租金成本

今年上半年，上海的租金水平高于全国平均水平。根据上海社会科学院发布的《上海市商业地产研究报告》显示，上半年上海租金中位数为人民币36.9元/平方米/月，同比上涨13.3%。
但与其他一线城市相比，上海的租金涨幅仍然低于租金成本。从北京的数据来看，北京购物中心平均租金在过去一年上涨了2.4%，而其租金成本上涨了5%。
在一线城市中，广州的购物中心租金成本增长最快，从去年同期的人民币39.8元/平方米/月上涨至今年上半年的人民币40.8元/平方米/月。
不过从整体来看，中国商业项目的平均租金还是高于国际水平，这说明中国商业项目还是具有很大的发展空间。

二、客流、人流、坪效下降，开店逻辑没有变

商业地产研究机构世邦魏理仕的《2022年中国商业地产行业回顾及展望》中指出，疫情以来，线下商业受到严重冲击。消费信心、消费能力大幅下降，消费者对于购物中心的选择变得更加谨慎和挑剔，并在选择时更注重性价比。这也直接导致购物中心的客流、人流以及坪效均出现下滑。
据第一财经商业数据中心发布的《2022年度购物中心行业发展趋势报告》显示，今年上半年，全国购物中心平均出租率为86.1%，较2021年同期下降2.2个百分点。
“以前大家觉得只要租金够高就能赚钱，现在大家发现租金虽然提高了，但生意依然难做。”
一位商业地产从业人员对第一财经记者表示，“我们发现开店的逻辑是不变的。”

1、客流、人流下滑，消费降级

购物中心的客流、人流出现下滑，已经是不争的事实。
数据显示，今年上半年全国零售和餐饮企业销售额同比分别下降15.5%和21.2%。但在一些核心城市，部分购物中心仍然出现了火爆的场面。例如在北京，上半年北京地区商业项目客流同比下降11.7%，但 SKP等大型购物中心客流量同比增长7.3%；在上海，今年上半年上海地区商业项目客流同比下降26.2%，但武康路、兴业太古里等大型购物中心客流量同比增长9.2%。
“我们发现原来商场一层和二层客流都很多，现在一层和二层都没多少人了。”林伟表示，“现在我们很多项目都是采取租赁的形式，租金虽然提高了一点，但是不一定能回本。这个市场还是在不断变化中。”

2、坪效下降，运营成本上升

由于疫情的影响，很多商业项目的开店率较往年大幅下降。其中，一线城市和新一线城市的平均开店率分别为76.4%和61.9%，较去年同期下降3.6个百分点和5.4个百分点。
另外，从坪效来看，2022年上半年，全国购物中心的平均坪效为12.4元/平方米/天，较2021年同期下降4.1元/平方米/天。
“商业地产项目的坪效与商户数量、品牌自身定位、品牌组合等有很大关系。目前来看，购物中心坪效普遍较低。虽然租金和人力成本在持续上升，但随着商户数量增加、品牌组合更加多元化、运营能力提升等因素的影响，未来商业地产行业坪效还将持续提升。”张波对记者表示。
此外，受疫情影响，目前许多购物中心都采用了“共享员工”的模式，由商户自带员工到商场工作。但这种模式对于商场来说增加了用工成本。张波认为，随着疫情常态化的到来和电商平台对实体商业的冲击等原因，未来这种共享模式的需求会逐渐减弱。

三、2023年将迎来新一轮的开业高峰

2023年将成为商业地产的“新开工高峰”。
数据显示，截至2022年12月底，全国商业地产总存量突破7万亿。预计未来5年，中国商业地产每年新增供应面积在4500万平方米左右。
在经济下行的背景下，这种供应量还会持续增加。即使是疫情缓和的这两年，新开的商场也并没有减少。
而且从这些项目来看，购物中心的业态布局也在不断地升级，除了传统的餐饮、零售、影院等业态外，一些网红餐饮、轻奢品牌等也都在尝试进入购物中心。
对于开发商来说，无论是增加新的商业项目还是新老项目的升级改造，都面临着不小的压力。
“2022年是商业地产投资大年”已经成为了业内共识。但从2023年开始，是否会迎来新一轮的开业高峰呢？

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