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商场空置率上升,2024年还开店吗?

佑佑商服 2024-05-22 17:37
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商场空置率上升,2024年还开店吗?

从购物中心的经营现状来看,租金、客流、人流、坪效都在下降,这是一种“死循环”。 但开店的逻辑是不变的,关键在于如何“活”。 这几年,线下零售被按下了“暂停键”,但线上购物的需求却在快速增长。 而线下购物中心却并没有受到太大影响,虽然客流少了很多,但租金和收益却依然在增长。 这两年,疫情反复之下,一些商场面临着严峻的挑战。 一方面是品牌入驻率降低,客流下降;另一方面则是商场内租户数量减少、面积缩减。 一方面是大商场空铺增多,另一方面是小商铺持续退出市场。但与此同时,新开店的速度却没有减缓的趋势。 截至今年年底,全国商场空置率同比上升0.41个百分点至10.3%。 “如果商场空铺进一步增加到20%,意味着要开业的商业项目将会减少三分之二左右。”戴德梁行研究院在一份报告中指出。

商场空置率上升,2024年还开店吗?

一、商业项目空铺数量上升,但整体租金却在上涨

根据戴德梁行的数据,2022年上半年,全国购物中心平均空铺率为9.4%,环比上升0.7个百分点;租金环比上涨0.2%,同比上涨1.6%。
虽然空铺率有所上升,但从租金收入来看,还是在上涨的。
上半年租金收入最高的购物中心是上海环球港,租金收入为人民币138.2万元/月,同比增长13.6%;上海凯德晶萃广场为人民币92.2万元/月。
从品牌档次来看,上半年中高端品牌的入驻数量较多,有很多新品牌首次进入中国市场。
这也意味着未来的商业项目中会有更多高端、年轻的品牌入驻。
而整体租金水平也会随之增长,未来租金收入会有很大的增长空间。

1、商业项目空置率上升,未来商场的招商压力更大

目前购物中心的招商压力比较大,一方面是购物中心的存量较多,需要不断增加新项目来满足市场需求;另一方面是购物中心的竞争也越来越激烈。这就导致商业项目在招商时,会遇到很多困难。
比如:在招商时,可能会因为体量较小,吸引不了太多品牌;如果体量过大,又可能因为入驻品牌数量有限而无法形成合力。
比如:在招商时,可能因为某些品牌的退出而导致整个商场的品牌调整。
对于一个新开业的商场来说,在没有大体量项目的支撑下,招商压力会很大。而对于一些成熟的商业项目来说,还存在着一些招商上的问题。
所以对于一些大体量项目来说,现在很难开出新品牌;而对于一些成熟的商业项目来说,未来可能会面临更多的招商困难。

2、购物中心租金收入上涨,但增速不及租金成本

今年上半年,上海的租金水平高于全国平均水平。根据上海社会科学院发布的《上海市商业地产研究报告》显示,上半年上海租金中位数为人民币36.9元/平方米/月,同比上涨13.3%。
但与其他一线城市相比,上海的租金涨幅仍然低于租金成本。从北京的数据来看,北京购物中心平均租金在过去一年上涨了2.4%,而其租金成本上涨了5%。
在一线城市中,广州的购物中心租金成本增长最快,从去年同期的人民币39.8元/平方米/月上涨至今年上半年的人民币40.8元/平方米/月。
不过从整体来看,中国商业项目的平均租金还是高于国际水平,这说明中国商业项目还是具有很大的发展空间。

二、客流、人流、坪效下降,开店逻辑没有变

商业地产研究机构世邦魏理仕的《2022年中国商业地产行业回顾及展望》中指出,疫情以来,线下商业受到严重冲击。消费信心、消费能力大幅下降,消费者对于购物中心的选择变得更加谨慎和挑剔,并在选择时更注重性价比。这也直接导致购物中心的客流、人流以及坪效均出现下滑。
据第一财经商业数据中心发布的《2022年度购物中心行业发展趋势报告》显示,今年上半年,全国购物中心平均出租率为86.1%,较2021年同期下降2.2个百分点。
“以前大家觉得只要租金够高就能赚钱,现在大家发现租金虽然提高了,但生意依然难做。”
一位商业地产从业人员对第一财经记者表示,“我们发现开店的逻辑是不变的。”

1、客流、人流下滑,消费降级

购物中心的客流、人流出现下滑,已经是不争的事实。
数据显示,今年上半年全国零售和餐饮企业销售额同比分别下降15.5%和21.2%。但在一些核心城市,部分购物中心仍然出现了火爆的场面。例如在北京,上半年北京地区商业项目客流同比下降11.7%,但 SKP等大型购物中心客流量同比增长7.3%;在上海,今年上半年上海地区商业项目客流同比下降26.2%,但武康路、兴业太古里等大型购物中心客流量同比增长9.2%。
“我们发现原来商场一层和二层客流都很多,现在一层和二层都没多少人了。”林伟表示,“现在我们很多项目都是采取租赁的形式,租金虽然提高了一点,但是不一定能回本。这个市场还是在不断变化中。”

2、坪效下降,运营成本上升

由于疫情的影响,很多商业项目的开店率较往年大幅下降。其中,一线城市和新一线城市的平均开店率分别为76.4%和61.9%,较去年同期下降3.6个百分点和5.4个百分点。
另外,从坪效来看,2022年上半年,全国购物中心的平均坪效为12.4元/平方米/天,较2021年同期下降4.1元/平方米/天。
“商业地产项目的坪效与商户数量、品牌自身定位、品牌组合等有很大关系。目前来看,购物中心坪效普遍较低。虽然租金和人力成本在持续上升,但随着商户数量增加、品牌组合更加多元化、运营能力提升等因素的影响,未来商业地产行业坪效还将持续提升。”张波对记者表示。
此外,受疫情影响,目前许多购物中心都采用了“共享员工”的模式,由商户自带员工到商场工作。但这种模式对于商场来说增加了用工成本。张波认为,随着疫情常态化的到来和电商平台对实体商业的冲击等原因,未来这种共享模式的需求会逐渐减弱。

三、2023年将迎来新一轮的开业高峰

2023年将成为商业地产的“新开工高峰”。
数据显示,截至2022年12月底,全国商业地产总存量突破7万亿。预计未来5年,中国商业地产每年新增供应面积在4500万平方米左右。
在经济下行的背景下,这种供应量还会持续增加。即使是疫情缓和的这两年,新开的商场也并没有减少。
而且从这些项目来看,购物中心的业态布局也在不断地升级,除了传统的餐饮、零售、影院等业态外,一些网红餐饮、轻奢品牌等也都在尝试进入购物中心。
对于开发商来说,无论是增加新的商业项目还是新老项目的升级改造,都面临着不小的压力。
“2022年是商业地产投资大年”已经成为了业内共识。但从2023年开始,是否会迎来新一轮的开业高峰呢?

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编辑者: wyl