写字楼的公摊率与使用率相同吗？有什么区别？

写字楼的公摊率与使用率相同吗？有什么区别？

公摊率是指整幢楼宇的总公共分摊面积与整幢楼宇套内建筑面积的比率。在房地产市场上，公摊率通常是指套型建筑面积（也就是套内使用面积）与整幢建筑面积（也就是整幢总建筑面积）之比。 如果从实用角度来看，公摊率是一个非常重要的指标，但因为目前我国住宅的公摊率普遍在20%以上，所以很多人认为公摊率与使用率是相同的。 其实，公摊率和使用率两者是不同的。前者是一个专业术语，后者只是一个计算公式。而使用率则是指某一户型或某一房间在整个使用期间所占房屋使用空间的比例。

1、计算公式不同

不同的计算公式，得出的结果是不一样的。
一般来说，住宅的公摊面积主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
而公摊率，是指整幢楼的建筑面积减去套内建筑面积之和，然后再除以整幢楼的总层数。它可以比较准确地反映出套内建筑面积与总建筑面积之间的比例关系。对于公摊率，不同的计算方式得出的结果是不一样的，因为公用建筑面积并不是一个具体的数值，而是一个概括性的概念。
如高层住宅楼，整幢楼总建筑面积为1000平方米，其中包括100平方米作为公摊面积。那么该住宅楼的公用建筑面积就是100×1000=1000 （平方米）。按照我国《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售应当公示项目清单，包括房屋位置、建筑结构、户型、产权登记时间、规划设计图等内容。如果你去看商铺的话，商铺一般都会公示相关数据，包括商铺的地址、商铺楼层等内容。这就是所谓的“铺面率”或“营业率”。
以北京为例，一个独立的商业用房，通常是指它的有效使用空间包括产权登记面积和铺面部分两个方面。在这里产权登记面积就是产权人在房产证上载明的使用面积；而铺面部分就是指商铺经营部分所占的使用空间（包括店面门面和仓库）。因此从计算公式上来看，一个商铺的使用空间包括了两个方面。

2、面积不同

一般来说，住宅的公摊率要比公寓和写字楼低一些。住宅的公摊率通常在10%-15%之间，而公寓和写字楼的公摊率通常在20%-25%之间。因为住宅的公摊面积通常是套内面积，而公寓和写字楼的公摊面积往往是公共面积，所以二者在公摊上存在较大差异。
比如，如果一个建筑面积为100平方米的住宅，套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么这个住宅的公摊率就为10%。同样地，如果一个写字楼的公摊率在30%-35%之间，那么这个写字楼就属于正常水平。而公寓和写字楼在公摊率上往往会有很大差别。
因此，在对写字楼进行判断时，除了要考虑实际使用面积之外，还应该综合考虑公共空间、楼梯、大堂等因素。也就是说，计算一个建筑面积的同时也应该计算一个公用空间和楼梯等其他公共空间所占的建筑面积。
比如一栋总建筑面积为100平方米的住宅和一栋总建筑面积为200平方米的公寓，那么这两种住宅在公共空间和楼梯等其他公共空间上所占的建筑面积都是一样的。所以说一个住宅项目在计算公摊时只考虑到套内面积而不考虑公共空间和楼梯等其他公共空间所占的建筑面积是不合理的。
而对于公寓来说也是如此，通常会把公寓和写字楼都算作住宅项目来计算公摊。因为公寓和写字楼在套内使用空间上并不相同，所以二者在使用上也会存在较大差异。

3、房屋属性不同

住宅属于商品房，而商业用房。在使用面积相同的情况下，住宅的公摊系数一般要小于商业用房。所以，从房屋的属性来看，住宅和商业用房的使用面积是不同的，住宅公摊系数会更高一些。
不过，从房屋的使用角度来说，住宅与商业用房是可以通用的。住宅和商业用房都可以对外进行出租或出售，这一点也是不同的。
总的来说，公摊率和使用率是两个不同的概念，公摊率主要是指整幢楼宇的建筑面积与每套房屋建筑面积之比。它们之间存在着差别，公摊率只是计算公式中一个重要部分。而使用率则更加关注使用空间所占比例，而不是公摊面积的大小。因此从不同角度来看，公摊率和使用率之间存在着差别。

4、配套设施不同

公摊率和使用率之间还有一个重要区别，那就是配套设施不同。由于写字楼的空间较大，所以很多写字楼都会配备大型的中央空调，如果每一个楼层都安装了中央空调，那这栋楼就相当于拥有了一个巨大的中央空调系统。这就是为什么很多写字楼会配备电梯、地下车库等配套设施的原因。但是如果每一个楼层都有这样一个系统的话，那么这些配套设施的面积也会非常大，例如电梯间、公共门厅、走廊、大堂等等，这些地方都会存在相应的配套设施。但是这些配套设施所占的面积并不是很大，因此不会对整栋楼的公共部分产生影响。而使用率却与之相反。因为使用率越高，意味着每一层楼所占用的公共空间就越小，这就是为什么很多写字楼都会配备电梯、大堂等配套设施。但是如果每一层楼都有这样一个系统的话，那么这栋楼的公共空间就会变得非常大，如果需要为每一层楼配备电梯的话，那就会非常麻烦。

5、公摊系数不同

公摊系数是指住宅建筑各套（单元）之间的分户面积之比。公摊系数是影响住宅成本的重要因素之一。
一般情况下，公摊系数越大，住宅的套内建筑面积越小，从而套内使用面积越小，房价也就越高。
对于住宅而言，一般情况下，公摊系数为8%~15%比较合适；对于别墅类住房来说，公摊系数通常不超过15%。
也就是说，在相同条件下，如果建筑面积相同的情况下，公摊率大的房屋单价会比较低。同样的价格条件下，公摊率高的房子居住舒适度会更高。而且从物业管理角度来说，公共区域越多，需要分摊的费用就越高。

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