租赁合同厂房承租方注意要点

租赁合同厂房承租方注意要点

1、厂房租赁合同中的出租方和承租方均应具有主体资格。 2、厂房租赁合同的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。但双方另有约定的除外。 3、租赁物应符合法律规定，符合建筑、消防等方面的安全要求，并应满足生产经营的实际需要。 4、租赁物应当符合国家产业政策和环保政策，不得使用国家明令禁止或淘汰的设备、工艺和材料。 5、租赁物应当符合安全、消防等方面的规定，并保证在发生安全、消防等事故时能够得到及时有效的处理。 6、租赁物应当具有可识别性，即在租赁物上应有明确标识，以便承租人能够随时了解租赁物的真实情况。 7、租赁物可以按用途进行划分，并设定不同用途下的装修标准和设施配备要求。 8、租赁物不得擅自改变其性质。 9、承租人在租赁期间享有转租权，但须经出租人书面同意，未经出租人同意擅自转租的，出租人有权解除租赁合同并要求承租人承担赔偿责任。 10、租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力。 11、承租人在承租期间对租赁物进行维修的，应由承租人负责维修并承担相关费用。 12、承租人擅自转租的，出租人有权解除合同，并要求承租人赔偿损失。 13、因不可抗力或使用不当造成租赁物毁损或灭失的，双方互不承担责任。

1、厂房的权属状况

（1）是否存在租赁合同无效的情形：出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同无效，有可能是由于双方对房屋租赁合同的标的物存在不同理解，也有可能是出租人隐瞒了房屋已经出租的事实。但是无论是何种情况，承租人都会承担相应的违约责任，且所承担的违约责任均不会低于其为签订合同支付的费用。
（2）是否存在抵押：如果房屋在出租前已设立抵押，抵押权人实现抵押权时，租赁合同对抵押物买受人不具有约束力。买受人应注意是否存在抵押权，以及租赁合同对抵押物买受人是否具有约束力。如果房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人优先受偿规则，会导致抵押权人行使抵押权时对买受人不具有约束力，抵押权人可以要求承租人将房屋返还给出租人。
（3）是否存在共有权人：租赁合同中的承租人是由出租人授权给承租人使用房屋的，因此在签订租赁合同时，承租人应当与出租人确认该房屋是否为共有产权人所有。如果有共有产权人，则出租人有义务保证租赁合同的履行，否则将面临严重的后果。此外，由于共有产权人行使权利可能会影响到租赁物的正常使用以及安全生产等问题，因此建议由全部共有产权人签字。
（4）是否存在被查封、扣押或冻结情况：如涉及诉讼或仲裁案件、被法院查封、扣押或冻结等，将对承租人正常使用房屋造成严重影响，甚至导致承租人无法继续使用该房屋。因此在签订租赁合同时应特别注意租赁物是否存在被查封、扣押或冻结的情况。对于承租人而言，在无法确定出租方是否存在上述情形时，可要求出租方提供人民法院的查封、扣押和冻结等法律文书。此外还要注意是否存在其他共有产权人，如有共有产权人应在租赁合同中予以明确约定。对于出租方而言，应避免因对法律规定了解不充分而导致无法行使相关权利或遭受不必要的损失。同时还应注意是否存在共有权人放弃优先购买权的情形。

2、厂房的用途

2.1承租方应在合同中明确约定所承租的厂房或其他财产的用途，如作为生产加工场地、仓库、办公场所等。厂房或其他财产的用途应明确具体，如作为厂房出租给餐饮企业，应明确为餐饮场所；作为仓库出租给物流企业，应明确为物流仓储；作为办公场所出租给公司使用，应明确为公司注册地。如上述例子中，承租人承租的是生产加工场地，根据合同中关于租赁用途的约定，该场地可能会被用于开办生产加工型企业，也可能被用于物流仓储型企业。如果双方在合同中对租赁用途有特殊约定的，以双方约定为准。
2.2对于所承租的厂房或其他财产是否具有合法经营手续，如有无营业执照、相关许可证等。由于承租方的承租行为与出租行为之间具有因果关系，若承租方在承租时未尽到审慎义务而导致出租方遭受经济损失的，承租方应当承担相应赔偿责任。同时还应注意：
（1）根据《中华人民共和国行政许可法》的规定，“因下列情形之一而改变行政许可内容的”，应当进行听证。因此在承租之前，承租方应当要求出租方出示该等材料。
（2）由于出租方原因导致承租方无法办理营业执照、相关许可证等许可证件时，承租方应当自行承担因无法办理营业执照、相关许可证导致的损失。
（3）如果所承租的厂房或其他财产由于属于违法建筑而被强制拆除或者因违法建设导致无法办理营业执照、相关许可证等许可证件时，承租方应当自行承担因被强制拆除或者被依法认定为违法建筑而导致的损失。
（4）承租方在租赁合同到期后不打算续租或转租时，应当及时通知出租人解除合同，并按照合同约定支付违约金。
（5）如果承租人未能按时缴纳租金或其他费用的，出租人有权解除合同并收回厂房。因此承租方应当注意及时缴纳租金和其他费用。
2.3承租企业还应注意所承租的厂房或其他财产是否涉及抵押、查封等权利限制情况。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“房屋租赁合同具有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此在承租企业承租厂房后可能会遇到出租人将厂房抵押、查封、扣押等权利限制情形的。
根据《中华人民共和国合同法》相关规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”

3、厂房租赁期限

1)租赁期限不得超过二十年。
2)租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
4)承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。
5)出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
6)承租人未经出租人同意，擅自将租赁物转租给第三人的，出租人可以解除合同。
（例如：承租方未经出租方同意将其承租的厂房转租给第三方）；

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