写字楼出租价格下降有利于市场恢复吗？
受新冠肺炎疫情影响，2022年写字楼市场需求及租金均受到不同程度的影响，市场表现整体平淡。 随着企业复工复产加速推进，写字楼租赁需求亦同步回升。 然而随着疫情得到控制，市场逐渐回归正轨，租金却呈现出了“冰火两重天”的状态： 部分区域市场恢复迅速，而部分区域由于疫情影响较为严重，企业对办公空间的租赁需求仍处于观望状态中。 受经济周期影响，写字楼租金水平在短期内仍将保持平稳上升态势；但从中长期来看，伴随着疫情结束、经济复苏等一系列政策作用的持续显现，甲级写字楼租赁需求将在2023二季度迎来“小阳春”。
一、写字楼市场总体情况
2022年上半年，全国写字楼市场总存量达到3271万平方米，同比增长1.8%，新增供应面积近230万平方米。
分季度来看，一季度，受疫情影响，全国写字楼租赁市场需求整体低迷，净吸纳量仅为22.6万平方米；二季度随着疫情得到控制，市场开始复苏，需求有所恢复。
从供应来看，2022年上半年全国新增写字楼供给共计约146万平方米。
分城市来看，2022年上半年新增面积主要集中在一线城市和核心城市中，其中一线城市平均净吸纳量为20.7万平方米、占比为30.2%；三线及以下城市平均净吸纳量为16.5万元、占比为21.8%。
从季度表现来看：一季度受疫情影响，全国写字楼市场整体需求低迷；二季度随着国内疫情得到有效控制和企业复工复产推进，写字楼市场需求同步回升。
分区域来看：受全国经济及房地产调控政策影响和各区域自身发展情况不同等原因影响下出现了“高低不一”的现象。
二、核心区域表现
整体来看，由于疫情的影响，多个核心区域的租赁需求均受到不同程度地影响。
其中，北京市场在春节后出现“一房难求”的现象；
上海市场在一季度开始出现租约到期的企业搬迁现象；
广州市场在第二季度开始租约到期、第三季度开始租约谈判的企业明显增多。
三、租金水平走势
从租金水平来看，上海甲级写字楼整体租金水平在近两年有所上涨，2019年至2021年之间，北京市甲级写字楼整体租金基本维持在较高水平，2020年疫情后市场需求疲软，导致整体租金水平下行明显。
在全国范围内来看，北京、上海、广州的写字楼市场总体仍保持较高租金水平。其中，北京平均出租价格为每月每平方米人民币199元；上海平均每月每平方米人民币102元；广州分别为每月每平方米人民币103元和110元。
四、需求特点分析
从需求特征来看，办公空间租赁仍以中小企业为主。
受疫情影响，企业普遍面临经营压力，在资金实力、经营策略、人才储备等方面都有所限制，同时为降低疫情风险与减少业务成本支出，也会减少或推迟办公空间租赁需求。
从企业类型来看，在办公用房的需求中约有40%属于高科技行业或者互联网行业；其次为金融行业和综合类行业；而服务业中，约有20%的受访企业在办公用房方面需求较为稳定。
五、供应端表现
2022年，深圳甲级写字楼市场存量将达470万平方米。
2022年上半年，办公地产市场新增供应面积占比继续提升，截至目前为41.4%；办公地产存量占比下降至26.2%，仍高于市场整体水平。
从市场区域分布来看，上半年深圳全市写字楼市场仅有6个新增项目入市，其中4个位于深圳中心城区，1个位于前海合作区（新增面积共计3.1万平方米）。
编辑者： wyl
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