上海|金融业引领写字楼需求回升，投资市场资产类型愈发多元

上海|金融业引领写字楼需求回升，投资市场资产类型愈发多元

上海2023年12月31日/美通社/--全球领先的商业地产服务和投资管理公司仲量联行（JLL）发布《2023年上海房地产市场回顾与展望》（下称“报告”）。报告显示，2023年，上海甲级写字楼市场全年录得约47.1万平方米新增供应，较去年同期下降13.4%；而上海金融中心写字楼需求亦逆势上升，全年录得约66.2万平方米新增供应，同比上涨7.7%。 仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监严跃进表示：“2023年是上海经济社会发展的‘十四五’开局之年，随着国内疫情防控形势持续向好，经济社会发展和城市建设得到进一步加强，金融业的活跃度提升明显。同时，上海在科创中心、国际消费中心等战略规划中将发挥重要作用，在相关政策的支持下，资本市场对上海发展的信心得到提升。” 报告同时指出：“从2023年的数据来看，尽管上海甲级写字楼市场空置率有所上升，但其仍是全球表现最好的市场之一。而在2023年的上海投资市场中，虽然整体收益率不及前几年，但资产类型也变得愈发多元。”

一、2023年上海甲级写字楼市场：供应持续收紧，租金微跌

仲量联行大中华区资本市场服务部高级董事张剑虹表示：“尽管市场整体表现稳健，但上海甲级写字楼市场的供需状况依旧趋于紧张。从新增供应来看，2023年上海甲级写字楼市场共录得约40.7万平方米新增供应，环比下降30.3%。受疫情影响，金融行业对办公空间的需求最为旺盛，这也带动了上海金融中心的需求增长。同时，科技行业也持续活跃，在2023年的甲级写字楼市场中表现尤为明显。在需求方面，互联网科技企业和新兴媒体类企业是上海甲级写字楼市场的主要需求来源。”
需求方面的积极变化不仅体现在新增供应层面，上海甲级写字楼市场整体空置率也出现了一定程度的下降。仲量联行华东区资本市场服务部高级董事顾昕表示：“随着新增供应的收紧及疫情防控形势好转，上海甲级写字楼市场空置率已由2020年末的12.2%下降至2023年末的11.7%。从业主角度来看，虽然当前租赁活动受疫情影响较为明显，但随着租金成本和租赁谈判难度的增加，业主对于优质项目的需求仍相对乐观。2023年上海甲级写字楼平均租金为每平方米每月113.4元，环比下跌2.1%。受部分项目延期入市等因素影响，未来三年内上海甲级写字楼市场平均租金或将承压。”

二、上海金融中心：空置率创新高，金融需求逆势上扬

2023年，上海金融中心甲级写字楼市场录得约66.2万平方米新增供应，其中不乏一些优质项目入市。尽管供应量大幅攀升，但由于市场整体需求旺盛，上海金融中心的空置率保持在历史较低水平。
仲量联行华东区研究部总监米阳表示：“2023年上海金融中心甲级写字楼市场仍呈现结构性分化态势。其中，以金融机构和保险公司为主的机构客户是主要的需求来源，因此租赁活动最为活跃。此外，由于市场竞争激烈，中小型企业及科技公司等也有不少选择入驻办公。”
与此同时，上海金融中心也迎来了一批新的优质项目入市。其中，位于浦东陆家嘴的安联中心于12月入市，其坐落于陆家嘴金融贸易区核心位置，将为区域带来约4.7万平方米新增供应。
米阳指出：“在严峻的经济形势下，金融业依然表现亮眼。随着经济形势不断向好、资本市场制度不断完善以及对外开放程度进一步提升，上海作为中国金融业的高地，其吸引外资金融机构落地并吸引高素质人才的能力也在持续增强。”

三、上海核心区域：甲级写字楼空置率下降，金融办公需求增长

2023年，上海核心区域甲级写字楼市场平均空置率较2020年同期下降2.4个百分点至27.4%。从需求端来看，由于2023年新交付项目较少，上海核心区域的写字楼市场仍有较多空置率上升的空间。
上海核心区域写字楼市场空置率下降主要有两方面原因：一方面，受疫情影响，国内经济和城市建设都在一定程度上放缓，上海作为重要的国内金融中心，金融业受到的冲击相对较小；另一方面，随着金融机构业务调整，传统金融机构加快向科技金融领域转型。
与此同时，2023年上海核心区域写字楼需求也有所增长。在需求端，由于银行、保险、证券等传统金融机构的业务调整，对写字楼市场的需求相对较小，但随着新兴金融机构的快速扩张，对写字楼市场的需求亦有所增加。在这种情况下，许多租赁需求开始向外转移。”
展望2022年上海核心区域甲级写字楼市场需求走势，仲量联行大中华区研究部总监徐阳表示：“在经历了2020年疫情爆发后的大面积空置率攀升之后，上海核心区域甲级写字楼市场空置率在2023年已有所下降。虽然由于疫情影响导致传统金融机构业务调整和新增租赁需求相对较小，但新兴金融机构的扩张需求将持续增长。因此在未来几年内，上海核心区域甲级写字楼市场仍将是全球表现最好的市场之一。”

四、上海商业地产：存量改造持续推进，零售办公市场将成亮点

2023年，上海商业地产市场迎来约106.4万平方米的新增供应，主要来自存量改造项目，包括以虹桥商务区为代表的城市更新项目。
一方面，改造项目在市场上得到了越来越多的认可，另一方面，上海也将积极推进城市更新工作，通过“留改拆”的方式进一步提升城市空间品质。报告预计，随着一批老旧项目改造完成后，上海将进一步优化城市空间品质。
2023年，上海零售物业市场新签租赁合同总额同比增长11.8%至176.2亿元人民币。尽管需求端表现不佳，但租金水平却依然保持稳定。同时，尽管受到疫情影响，但零售物业租赁市场的表现依然抢眼。由于大量的存量改造项目陆续完成并投入使用，2023年上海零售物业市场整体空置率环比下降0.2个百分点至3.8%。展望未来，仲量联行预计将有更多优质零售物业项目入市。同时，随着商业地产投资市场的持续升温以及城市更新工作的推进，预计上海零售物业投资市场将成为投资市场的亮点之一。”

五、2023年上海投资市场：资产类型愈发多元，零售办公市场热度持续

2023年，上海商业地产投资市场表现略逊于前几年，整体收益率有所下滑。仲量联行研究显示，2023年上海房地产投资市场的平均收益率为7.2%，比2020年的9.2%略低。同时，上海投资市场资产类型愈发多元，住宅类物业、可租售公寓和甲级写字楼三大类别的投资项目分别占总成交面积的24.6%、25.5%和31.2%。而从单个项目来看，上海市中心城区内的可租售公寓项目受到投资者青睐，有5个项目获得成交。在2023年末的拍卖市场中，仲量联行成功中标位于虹口北外滩区域的一宗住宅类物业，该项目也是上海市中心城区首个通过拍卖方式成功竞得的住宅类物业。
展望2023年，仲量联行认为：“受经济增长放缓等因素影响，上海房地产市场将呈现出一定的不确定性。但总体而言，上海在全国乃至全球经济发展中的地位仍不可替代，其对资本市场的吸引力仍在。随着国内经济持续向好、‘十四五’规划和2035年远景目标纲要相继发布及相关政策出台实施，上海市场也将迎来更多机遇。”

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