租办公室注意!这些法律新规下周实施，你的办公室可能有坑!

 租办公室注意!这些法律新规下周实施，你的办公室可能有坑!

疫情的出现，让很多人意识到了自己的健康。也让很多人意识到，自己的健康是自己的，他人没有义务关心。而这种意识也将会改变人们对于居住和办公场所的选择。 就像美国人可能会放弃租房而选择租房一样，在中国也有不少人会放弃买房子而选择租房。 这是因为，在中国的租房史上，曾出现过“租客不敢租、房东不敢卖”的现象。 2019年初，上海的一位房东将自己手中价值150万元的房屋以145万元出售给了一位“租客”。这位租客是一名刚毕业不久的大学生，因为要和家人在一起生活，所以打算在上海租一套房子居住。于是便找到了这位房东，因为房东说房子是他父母买给他结婚用的。 由于这位租客一直没搬出去住，房东便把房子租给了她。可是在随后几个月里，房东又将房子以另一个价格出售给了别人，而且房子也一直空置着。房东也曾多次找到租客并向其索要租金和押金，但都没有结果。

1、《电子商务法》实施

《电子商务法》明确规定：电子商务经营者从事经营活动，应当遵守自愿、平等、公平、诚信的原则，遵守法律和商业道德，公平参与市场竞争，履行消费者权益保护、环境保护等法定义务，承担社会责任。
该法将于2019年1月1日起实施。同时还明确规定了：电子商务经营者不得以虚构交易、编造用户评价等方式进行虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。电子商务经营者向消费者发送广告的，应当遵守《中华人民共和国广告法》的规定。
法律还明确规定，电子商务平台经营者不得利用服务协议、交易规则以及技术等手段，对平台内经营者在平台内的交易、交易价格以及与其他经营者的交易等进行不合理限制或者附加不合理条件，或者向平台内经营者收取不合理费用。

2、“共享员工”不再是法律用语

疫情之下，“共享员工”也被赋予了新的含义。所谓“共享员工”，就是指企业间相互借调员工。
根据《人力资源社会保障部办公厅关于做好共享用工指导和服务工作的通知》，该通知自2020年2月3日起施行。
该通知称，企业间共享用工的主要方式为“借调”和“招聘”两种。借调员工与借调企业之间形成劳动关系，并接受借调企业管理；招聘员工则为劳务派遣关系，与实际用工企业签订劳动合同。
此外，该通知还明确了，劳动者在同一用人单位连续工作满10年以上，且距法定退休年龄不足10年的，经用人单位与劳动者协商一致，可以订立无固定期限劳动合同。
2020年1月1日起施行的《深圳经济特区健康条例》也将于3月1日起实施。《条例》规定，在公共卫生方面，用人单位应当加强对工作人员的健康管理和传染病防控知识教育。

3、深圳发布新规，禁止“二房东”转租房屋

深圳发布的新规明确指出：
（1）禁止转租；
（2）出租人应当按照法律、法规的规定和租赁合同的约定，向承租人提供相应的住房；
（3）出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。
对于违反本规定的，要按照合同约定进行处罚，情节严重的，可以采取一定期限内禁止出租房屋等措施。
也就是说，如果你遇到了“二房东”转租的情况，那么你就可以向法院起诉，要求“二房东”退租并返还租金和押金。如果你还想继续租这个房子，那就要按照合同来做。
对于办公室租赁来说，也有很多需要注意的地方。尤其是一些新入行的小伙伴们。如果不清楚其中的情况，很可能就会掉进坑里。

4、明确写字楼出租条件

《上海市商务委员会关于加强本市商务楼宇出租管理工作的通知》（以下简称《通知》）自3月1日起正式实施。《通知》明确了写字楼出租的条件，包括不得改变用途、不得擅自改变承重结构和消防设施；不得擅自增加建筑面积、不得改变室内装修，如有上述情况，承租人和出租人有权解除租赁合同；必须遵守法律法规，符合本市产业政策等。
在这次疫情中，有不少企业都受到了不小的影响，特别是餐饮和娱乐等行业。为了帮助这些企业度过难关，上海市商务委员会推出了“企业租金补贴”、“减免房屋租金”等扶持措施，缓解企业压力。
根据上海市商务委发布的通知，2月10日至4月30日为政策执行期，届时符合条件的企业可向所在地商务部门申领补贴。《通知》中提到，企业申领补贴资金需提供以下材料：1.复工复产情况说明；2.单位营业执照复印件；3.房屋租赁合同；4.租赁双方身份证复印件。

5、企业有权解除租房合同，房东不能随便赶人

根据《民法典》第五百六十三条规定，企业如果因为不可抗力或者当事人一方根据合同性质、按照当事人约定或者依照法律规定适用于情势变更的情况下，可以解除合同。
虽然疫情期间企业经营受到了很大的影响，但在法律层面上，企业仍然具有解除合同的权利。
也就是说，即使疫情期间企业经营出现了困难，也不能随意解除合同。而且如果合同是在疫情发生前签订的，那么企业仍然需要承担违约责任。
就像上海那位租客一样，虽然疫情发生前房屋空置了很长时间，但在疫情爆发后，房屋仍属于空置状态。
因此房东仍然有权要求租客继续履行合同或者承担违约责任，而不能随便赶人。
实际上，对于普通租客来说，面对疫情期间的困难，很难理解房东的做法。
毕竟作为普通租客，我们也不想被迫成为“二房东”。如果在这段时间里没有收入来源的话，那么生活就会变得非常困难。
而面对这种情况的话，我们只能呼吁房东能够给予租客更多的关心和帮助，不要随意赶人。只有这样才能更好地维护双方的利益。

6、深圳写字楼租赁合同可约定优先承租权

《条例》规定，业主出租自用办公用房，应当与承租人订立书面租赁合同，承租人享有优先承租权；出租人应当履行出租办公楼的维修义务。
此外，《条例》还规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。同时规定，出租人和承租人订立租赁合同后三十日内未办理租赁登记备案手续的，视为不定期租赁。
根据《条例》规定，违反本条例的规定，由市场监督管理部门责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
（一）未经批准擅自改变营业执照确定的经营范围；
（二）超出核准登记的经营范围或者经营方式从事经营活动；
（三）法律、法规规定禁止的其他情形。

7、租赁期限超过一年的，不得约定限制转租

租赁合同期限超过1年的，超过部分无效。
在我国，有许多房屋都被“二房东”转租。“二房东”即房屋中介公司和房东签订一份房屋租赁合同，将房屋租给其他需要的人使用。但同时，也会与租客签订一份转租合同，将房屋转租给第三人使用。
通常来说，在转租合同中都会约定“承租人不得将租赁房屋转租”等内容。但是新修订的《商品房屋租赁管理办法》却对此作出了改变。
新规定明确规定：
1、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
2、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
3、转租人应当在合理期限内通知出租人，但是租赁合同另有约定的除外。
4、转租期限不得超过承租人剩余租赁期限。
5、转租人将房屋再次转租给第三人的，应当经出租人同意；未经出租人同意的，转租人对原承租人造成损害的，应当承担赔偿责任。

8、业主将物业出租给他人的，需书面告知并经业主同意

在实践中，业主出租物业后，又将物业出租给他人的情况并不少见。但新规出台后，这种情况就行不通了。
《物业管理条例》第六十条规定，业主将物业出租、转让或者抵押的，应当以书面形式告知物业服务企业将物业出租，应当将事先告知的情况和业主共同决定事项以书面形式记载于业主名册中，并向登记机关办理备案手续。
也就是说，如果业主要将物业出租给他人的话，那么一定要书面告知并经业主同意。否则的话，就属于违法行为。
对于租赁行为来说，这一规定也是一种保护。因为租赁房屋时，必须要确保双方都是知情的。如果对方知道你所租赁的房屋是租给他人使用的话，那么这份合同就不能成立了。
《条例》的实施将会对未来租赁行为产生很大的影响。因此建议大家在选择办公场所时一定要谨慎再谨慎！

9、自2021年2月1日起，深圳新建商品房住宅实行全装修交付

2020年11月25日，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步加强商品住宅全装修建设管理的通知》（以下简称《通知》），明确自2021年2月1日起，新出让土地的商品住宅全装修交房标准为：毛坯房交付。
而在此前，深圳对于商品房住宅的交付标准则为：毛坯房交付。
《通知》要求，开发企业应在商品房销售现场显著位置公示装修主要材料及设备的品牌、产地、规格、等级、计价单位、价格和使用说明等内容。全装修住宅的销售价格不高于全装修住宅项目所在区新建商品住房平均销售价格的1.05倍。
此外，《通知》还要求，开发企业应在商品房买卖合同中明示不能实行全装修交付的原因及具体情形，并在商品房买卖合同附件中列明全装修项目清单。

10、物业费将涨价

物业费，是业主与物业公司之间，为了管理小区日常的卫生、治安等问题而产生的费用。它是一项基本的日常开支，是生活中必不可少的开支。
但是在疫情期间，物业公司却被业主们吐槽“太贵”，很多物业公司甚至要为业主“涨物业费”。
2020年1月1日起，《杭州市住宅物业管理条例》正式施行，该条例中明确规定了物业管理费用的标准。如果物业费涨价了，那么业主委员会可以召开业主大会，对物业费进行调整。
业主委员会可以通过召开业主大会会议、发放征求意见函、书面征求意见等形式，就住宅物业管理区域内的服务内容、服务标准、收费标准以及其他有关事项向业主公开征求意见。
也就是说，以后想要涨物业费是需要召开业主大会的。如果没有召开业主大会的话，那么是不能够擅自涨价的。
如果你还是没有听说过关于涨价这个消息的话，那就赶快看一下吧！

11、广州加强商务公寓租赁管理

《广州市住房和城乡建设局关于加强商务公寓租赁管理的通知》将于1月15日起实施，具体要求包括：
1.明确租赁企业准入条件，不得以租代售；
2.明确住房租赁企业向房屋产权人或者委托管理单位出租房屋的，应当遵守租赁合同约定；
3.明确房屋产权人或者委托管理单位是住房租赁企业的，应当在房屋权属证书办理后7个工作日内，将住房租赁合同报住房租赁主管部门备案；
4.明确住房租赁企业及其分支机构不得将其自有、承租或者受委托的房屋用于从事“小产权房”等违法违规行为；
5.明确出租人、承租人应当履行的义务，规范双方行为；
6.明确住房租赁企业、房地产经纪机构不得提供虚假信息或故意隐瞒重要信息，不得与不符合租赁条件的承租人签订住房租赁合同。
7.提出加强行业自律管理，建立健全信用评价制度。对存在违法违规行为的住房租赁企业、房地产经纪机构以及从业人员，应当列入“黑名单”并向社会公布，为行业失信企业和从业人员联合惩戒提供依据。

12、上海允许符合条件的小规模纳税人按50%比例享受小型微利企业所得税优惠政策

1月21日，上海市政府发布《关于本市实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的通知》，自2020年1月1日至2021年12月31日，在上海市行政区域内，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
在该通知中指出，新出台的政策，优惠期限至2022年12月31日。
13、国家税务总局《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》规定：
自2020年1月1日至2022年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
注意：这一优惠政策适用于小微企业年应纳税所得额不超过100万元的部分。小微企业年应纳税所得额是指企业年度利润总额减除成本费用后的余额。

13、深圳对写字楼租赁市场将采取差别化管理措施

《条例》在对写字楼租赁市场进行规范的同时，也对相关责任主体提出了明确要求，明确规定房地产经纪机构和住房租赁企业应当遵守法律、法规，遵循自愿、平等、公平、诚信的原则，遵守行业自律规范，不得扰乱市场秩序、侵害消费者权益。《条例》还对租金上涨过快或者租金明显低于市场价格的情况下，对住房租赁企业采取差别化管理措施的情形进行了规定。
该《条例》中还明确指出：同一物业管理区域内的业主及承租人之间发生纠纷，业主应当通过自行协商或者司法途径解决；协商不成的，可以申请物业所在地街道办事处或者社区工作站组织调解。

14、广州加强商务公寓管理，不得以租金优惠为借口拒绝符合条件的承租人使用房屋

《广州市房屋租赁管理规定》将于3月1日起施行。《规定》明确，商务公寓不得出租给无身份证件的人居住；出租的商务公寓应当符合消防安全要求，具备基本居住功能，并根据租赁用途、人数等合理配备基本生活设施。
此外，《规定》要求，房地产经纪机构不得为违法违规销售商务公寓提供经纪服务；房地产经纪机构及其从业人员不得以虚假宣传、虚构交易等方式向承租人隐瞒事实真相，诱骗承租人签订租赁合同。房地产经纪机构及其从业人员不得套取、挪用、截留或者侵占住房租赁专项资金等资金。《规定》要求，市、区房屋行政主管部门要建立健全住房租赁日常巡查机制，对违法违规销售商务公寓的行为依法予以查处。

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