什么叫土地出让方式

什么叫土地出让方式

土地出让方式，是指市、县人民政府国土资源主管部门根据城市总体规划，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向市、县人民政府支付土地使用权出让金的行为。 1.招标出让：是指市、县人民政府国土资源主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 3.挂牌出让：是指市、县人民政府国土资源主管部门发布挂牌公告，按照公告规定的期限将国有土地使用权挂牌。

1、招标

招标出让的方式，适用于城市规划区内国有土地使用权出让。
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号），对下列建设用地使用权进行招标出让：
（1）国家重点建设项目；
（2）城市基础设施项目；
（3）高新技术产业开发区、经济技术开发区、高新技术产业园区、旅游景区等各类园区的建设用地；
（4）划拨土地使用权改变用途，以及不需要出让的成片国有建设用地改变用途的。
招标出让是目前我国国有土地使用权出让的主要方式，也是目前我国国有土地使用权出让制度的基本框架，其特点是竞争形式公平、竞争范围公开、竞争结果公正。

2、拍卖

土地拍卖方式是指在指定的时间和地点，由具有法定资格的拍卖人对特定的出让地块，公开举牌叫价，按照价高者得的原则确定土地使用权受让人的行为。
土地拍卖方式是一种特殊的土地出让方式，因为它是在指定时间和地点公开举牌叫价，价高者得的原则来确定土地使用权受让人的行为，因此它是一种特殊的土地出让方式。
拍卖是由拍卖人公开举牌叫价，竞买人在规定时间、地点自由竞价，价高者得。拍卖以价高者得为原则。拍卖不同于招标和挂牌。它是由两个或两个以上竞买人参加竞投，就拍卖标的进行竞价，价高者得。拍卖不同于挂牌，挂牌是由政府在指定的期限内公告某宗地块的出让信息，符合资格的竞买人持相关资料到指定地点申请参加竞买。

3、挂牌

（1）、挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府国土资源主管部门（以下简称出让人）发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用权人的行为。
（2）、挂牌期限届满，应当发布成交确认书公告。若无人报价或者没有人应价，出让人可单方解除挂牌，并发布成交确认书公告。成交确认书公告应当载明本公告规定的事项。
（3）、成交确认书公告期间，出让人可以根据竞买人的报价情况和地块现状确定竞得人。报价相同时，由有资质的评估机构进行评估，根据评估结果确定竞得人。

4、协议

协议出让：是指市、县人民政府土地管理部门与受让人根据合同约定，向受让人支付土地出让金，受让人再向市门支付土地使用权出让金的行为。协议出让的程序是：市、县人民政府土地管理部门根据拟出让宗地的位置、面积、规划要求等，提出拟出让宗地的用途、年限、土地使用权出让方案及价格、安置方式等，并在市、县人民政府网站和拟出让宗地所在镇（乡）和村（居）民委员会进行公示；然后由市门和拟出让宗地所在镇（乡）和村（居）民委员会协商，根据协议规定的期限和条件，由市门组织公开交易，确定受让人。

5、划拨

划拨，是指土地使用者向县级以上人民政府依法申请并经批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨是一种无偿取得的方式，即国家以行政手段无偿地将一定范围内的土地交付给土地使用者使用。
划拨必须同时具备四个条件：一是土地使用者为国有企业、事业单位；二是领有国有建设用地使用权证书；三是按国家规定缴纳补偿、安置等费用；四是有地上建筑物、其他附着物。
划拨的土地使用权不得转让、出租、抵押，建设单位使用国有建设用地使用权时，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府土地管理部门批准。划拨的土地不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
划拨的建设用地使用权人依法对划拨的建设用地享有优先权，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让时，应当依照规定办理过户手续。
对下列建设用地，应当按照国务院规定办理审批手续后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施：一是军事设施；二是城市基础设施；三是公益事业；四是国家重点扶持的能源、交通、水利等项目；五是已确定的国家重点建设项目；六是通过招标等方式确定的企业投资项目。

6、出让

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
《中华人民共和国土地管理法》第八十条规定：“国家对耕地实行特殊保护。严格控制耕地转为非耕地。禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种。”

7、租赁

租赁是指土地使用者将土地使用权租赁给他人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租人须与承租人签订租赁合同，并根据租赁合同约定向出租人交付租金。土地使用者以外的第三人订立的租赁合同，不得对抗国家。承租人取得土地使用权后，除法律、法规另有规定外，可以将租赁的土地使用权再出租给第三人；承租人在同等条件下享有优先承租权。出租人应当履行出租合同约定的义务，不得擅自变更或者解除合同。
8.作价出资：是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为国家资本金投入企业，企业以其资产向国家出资所形成的权益。按国家规定，作价出资后应当办理土地登记手续，并在规定期限内办理土地变更登记手续。

8、作价入股

作价入股是指政府以国有土地使用权作价，作为出资人按约定比例或出资比例向企业投入资本，享有所有者权益，并依约定或出资比例向企业分配利润的土地使用方式。在土地出让过程中，通过作价入股的方式确定土地使用权受让人。对以国有土地使用权作价入股的，出让方必须按照规定支付土地使用权价格、地价款等有关费用；受让方在同等条件下有优先权。

9、授权经营

授权经营，是指国家授权给某一机构、组织或个人，对一定区域内的国有土地进行统一的开发、经营和管理，并以协议方式收取土地出让费用的行为。国有土地使用权授权经营包括一级、二级两个层次。
一级授权经营是指由国家授予土地使用权人在一定区域内对国有土地进行统一开发、经营和管理的权利，属于国家的一种行政行为。
1.政府公开招标，一般用于具有经济价值、时间间隔比较长或者规划需要修改的地块。
2.以拍卖方式出让，适用于已经建成或即将建成的城市主要道路、广场和其他公共设施用地等；工业用地一般采取拍卖方式。
3.以协议方式出让，适用于已建成或者即将建成但未出让过的地块；划拨地原则上采取拍卖方式。
4.以划拨方式取得的土地使用权，一般用于住宅用地、公共建筑用地和工业用地；商业用地一般采取协议方式。
5.以协议方式取得的土地使用权，应按照土地出让合同约定缴清土地出让金后，方可用于办理房屋所有权登记手续。
6.以协议方式取得的土地使用权，在使用期限内不得转让。

10、合作开发

土地使用权合作开发是指两个或两个以上的土地使用权人，按照国家有关规定，通过签订土地使用权出让合同，共同开发建设项目用地的行为。
按照合作开发的各方主体是否有权获得项目收益，可以将合作开发分为三种类型：
（1）土地使用权人仅以自己名义参与开发建设的，其与他人所签订的合同，属《合同法》调整。
土地使用权合作开发包括：
1.土地使用权人与他人以协议方式取得土地使用权；
4.非房地产企业之间的合作开发：包括两种情形：一是双方都是房地产企业；二是双方都不是房地产企业。

12、收购储备

收购储备是指国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，对属于本单位或者个人使用的国有土地或将集体土地转为国有土地、收回闲置土地、收购土地等进行管理和储备的行为。收购储备的目的在于优化城市空间布局，促进区域经济发展，实现城市建设由外延扩张向内涵提升转变。
《土地管理法》规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外”，因此，国有土地使用权只能在国家依法批准的国有土地有偿使用制度框架内流转。因此，只有国有土地收购储备后才能进入一级市场进行公开出让；而集体土地收购储备后才能进入二级市场进行公开出让。

13、收购兼并

收购兼并是指一家企业以其拥有的资产、权益或提供的服务与其他企业合并，以实现对被合并企业的控制，并通过合并后企业的经营使其资产增值、收益或减少亏损、权益增加或减少的过程。收购兼并可采取吸收合并（又称“新立”）和新设合并（又称“新设合并”）两种形式。吸收合并是指一家企业吸收另一家或多家企业为主体，存续或消灭的法律行为。新设合并是指两个或两个以上的企业通过订立合并协议，由其中一方主体变更名称、法定代表人、组织机构等而发生的法律行为。我国目前国有土地使用权的收购兼并，是指收购兼并主体按照法律法规规定和合同约定，以取得土地使用权为目的，对土地使用权人实施收购或者兼并的行为。土地收购兼并，包括两种形式：一种是收购方通过收购兼并取得被收购方土地使用权；另一种是被收购方以自己所有的土地使用权与收购方交换。

14、合作建设

土地合作开发是指土地使用权人通过与其他单位或者个人合作方式进行的土地开发，并按合作开发合同约定支付土地使用权转让费用的行为。包括两种情况：一种是由政府委托国有土地使用权人通过招拍挂方式取得的土地，因开发时间长，存在较多不确定因素，为加快项目开发进程，由政府指定国有土地使用权人与其他单位或者个人合作进行的土地开发；另一种是由国有土地使用权人通过招标、拍卖方式取得的国有建设用地使用权，为加快项目开发进程，提高土地利用效益，由国有土地使用权人与其他单位或者个人合作进行的土地开发。此外，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，还可以通过招标、拍卖方式取得的其他建设用地使用权进行合作开发。

15、转让（租赁）土地使用权

转让（租赁）土地使用权，是指土地使用权人将所持有的土地使用权在一定期限内让与他人，包括将其土地使用权转让、出租、抵押或以其他方式转移给第三人的行为。
转让是土地使用权作为一种物权而发生的变动。即权利人将自己依法享有的占有、使用、收益和处分的权利转移给他人，使他人取得权利。转让是土地使用权在市场上的交易，包括买卖和出租。租赁合同是双务有偿合同，出租人要向承租人支付租金。
出让和划拨的性质不同。出让是一种有期限的使用权，它具有一定年限；而划拨则是无偿的、无期限的。划拨主要适用于国家建设用地，可以享受减免税收和各种优惠政策，如免交地价、减免城市建设配套费、免征所得税、减收出让金等。

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