上半年一线城市写字楼空置率轻微上涨

上半年一线城市写字楼空置率轻微上涨

上半年，一线城市写字楼市场整体表现较为平淡，核心商圈优质写字楼空置率小幅上升。在甲级写字楼需求下降的情况下，部分业主为吸引租户，下调租金。 据仲量联行最新发布的《2019年上半年中国房地产市场回顾》报告显示，今年上半年，一线城市甲级写字楼市场表现较为平淡。在宏观经济承压、住宅销售遇冷等多重因素影响下，一线城市核心商圈优质写字楼市场需求下降，空置率小幅上升。其中，北京甲级写字楼空置率上升至22.6%。

1、北京甲级写字楼空置率上升至22.6%

上半年，北京甲级写字楼净吸纳量持续下降，录得18,800平方米的净吸纳量。仲量联行统计数据显示，上半年北京甲级写字楼平均租金为每平方米每月332.4元，同比下降9.6%；业主为吸引租户，下调租金至每平方米每月314.3元，同比下降5.6%。
下半年北京市场预计将迎来近70万平方米的新增供应，但受经济环境的影响，多数开发商选择延迟入市计划。上半年新增供应主要集中于北三环和北四环区域。下半年，北京核心商圈预计有近30万平方米的新增供应。从空置率情况看，由于市场需求疲软及部分业主为吸引租户下调租金，北京核心商圈整体空置率已上升至22.6%。
随着经济下行压力加大及宏观经济增速放缓，预计未来半年内北京市场将迎来近70万平方米的新增供应。仲量联行预计下半年市场空置率将小幅上升至25%。

2、上海甲级写字楼需求下滑，租金出现小幅下跌

2019年上半年，上海甲级写字楼市场净吸纳量为18.9万平方米，较去年同期下降52.2%。据仲量联行统计，上半年上海甲级写字楼平均租金为每平方米每天48.8元，较去年同期上涨0.7%。
从供应端来看，截至2019年6月底，上海共有170万平方米的写字楼存量。从需求端来看，上半年上海甲级写字楼市场新增租赁面积仅8.1万平方米。
仲量联行华东区顾问及交易服务|办公楼部主管孙晓林表示：“上半年上海甲级写字楼市场迎来两个新项目入市，分别为前滩国际商务区和外高桥保税区，带动上海市核心区域甲级写字楼市场新增租赁面积13.6万平方米。虽然上半年市场整体空置率较去年同期上升0.4个百分点至12.2%，但其中部分业主为提高出租率而调整租金水平。总体来看，上半年上海核心区域甲级写字楼市场需求下滑明显，租金出现小幅下跌。下半年预计仍有多个项目入市。”

3、广州甲级写字楼空置率上升至14.6%，新增供应压力较大

2019年上半年，广州甲级写字楼市场整体空置率上升至14.6%，供应压力较大。随着优质物业的陆续入市，全市优质写字楼市场空置率上升至19.4%。
上半年，广州甲级写字楼新增供应面积达74万平方米，较去年同期增长162%，这主要是因为部分业主在上半年积极推货以弥补上半年空置量较大的空白期。
随着经济形势的恶化，上半年广州甲级写字楼市场需求下降。
一方面由于今年上半年新供应项目较为集中在环市东、珠江新城及天河北等核心商圈；另一方面，部分项目由于入市时间较晚而未达到入市条件。因此，部分业主在租赁过程中出现议价空间。仲量联行华南区研究部总监梁浩瑜表示：“预计下半年广州甲级写字楼市场仍将面临新增供应的巨大压力。在高空置率和新增供应的双重压力下，市场竞争将更加激烈。”

4、深圳甲级写字楼需求同比下降8%，租金亦出现下跌

今年上半年，深圳甲级写字楼市场活跃度较去年同期下降。分区域来看，南山、福田、宝安为主要的租赁需求来源区域；南山租金下降幅度最大，达3.7%；福田租金下降幅度最小，为0.6%。
在当前宏观经济承压、企业经营压力较大的背景下，部分企业办公面积缩减。今年上半年，深圳甲级写字楼市场整体空置率上升至11.6%；租金方面，截至2019年6月末，深圳全市优质写字楼平均租金为每月每平方米376.96元，同比下跌2.1%；分区域来看，南山区和福田区的租金下跌幅度最大。

5、广州甲级写字楼空置率环比上升0.5%，但仍处于相对低位

全市平均租金环比上涨1.5%，至人民币92.3元/平方米/月。
由于新增供应集中在下半年入市，部分业主为满足市场需求，下调租金来吸引租户。不过，由于广州核心商圈优质写字楼空置率持续下降，租金和空置率双双回升。从区域来看，全市甲级写字楼净吸纳量排名前三的区域分别是白云、天河和海珠。其中，海珠的主要商务区为珠江新城东。
从产业结构来看，金融、科技行业吸纳量较大。其中金融业以租赁需求为主，金融类企业占比近80%；科技行业则以科技公司为主。
从需求结构来看，金融类企业仍是主要需求来源；而科技类企业的租赁需求则更多地表现为新增租赁需求。
展望未来，由于新增供应主要集中在下半年入市，预计将有约40万平方米的办公空间入市，其中广州国际金融城将贡献约20万平方米的新增供应量。

6、天津甲级写字楼空置率下降至7.4%

2019年上半年，天津甲级写字楼市场需求持续疲软，且受市场不确定因素影响，全市优质写字楼平均空置率同比上升1.15个百分点至7.4%。目前天津甲级写字楼市场租金价格整体保持稳定，但部分业主为吸引租户降低租金或扩大租赁面积的情况依然存在。
未来半年，天津甲级写字楼市场将迎来两个新项目入市，分别位于西青区和和平区。其中，西青区的项目预计于下半年入市。此外，南开区和河北区的项目预计也将在2020年上半年入市。
截至2019年底，天津甲级写字楼市场总存量将达到403.1万平方米。其中，东丽、津南、北辰三个区的项目体量最大，分别为45.2万平方米、38.3万平方米和27.4万平方米。

7、武汉甲级写字楼空置率上升至19.2%

2019年上半年，武汉甲级写字楼市场整体需求疲弱，全市甲级写字楼平均租金环比下跌1.8%，至每平方米每月282.3元。下半年武汉经济下行压力加大，预计全市甲级写字楼空置率将进一步攀升至19.2%。未来12个月内，武汉将有约45万平方米新增供应入市，其中约22万平方米位于武昌 CBD和汉口中央商务区，其余则位于长江两岸的重点商务区。预计未来12个月内，武汉甲级写字楼市场将迎来超过50万平方米的新增供应。
展望未来，由于上半年经济形势严峻、需求疲弱等因素影响，预计下半年武汉甲级写字楼空置率将进一步攀升至20.7%左右；而长江两岸的重点商务区由于新增供应稀缺，市场租金或将小幅上涨。

8、南京甲级写字楼空置率出现下降，市场需求保持稳定

2019年上半年，南京甲级写字楼市场无新增供应，但需求仍然保持平稳。全市甲级写字楼空置率为25.4%，同比下降3.5个百分点。上半年，全市平均租金为51.3元/平方米/月，环比微降0.3%。
随着经济增长放缓，部分企业考虑收缩扩张计划，导致写字楼市场整体需求保持平稳。受宏观经济形势影响，南京甲级写字楼空置率有所上升。从季度走势来看，二季度末全市空置率为25.8%。
从未来展望来看，预计2019年下半年市场将迎来一批新项目入市。届时市场将迎来超过40万平方米的新增供应，空置率将达到29.4%的峰值。同时，市场需求预计也将保持稳定，租金将在上半年小幅下调之后保持相对平稳。

9、天津商业地产租赁交易活跃，预计全年市场成交量将超过400万平方米

2019年上半年，天津甲级写字楼市场成交量大幅下降。本季度，天津甲级写字楼市场共录得两宗租赁交易，分别位于中心城区的核心商圈和滨海新区，其中一宗是由中国华融以每平方米每天17.75元的租金价格承租一座办公面积为20,000平方米的写字楼。与上季度相比，本季度天津甲级写字楼市场空置率上升了4个百分点，至16.8%。
2019年上半年，天津商业地产市场租赁需求较为活跃，交易市场保持活跃。与此同时，伴随着产业结构调整，天津商业地产市场将进入新一轮调整期。
一方面，天津传统核心商圈将迎来新一轮扩张热潮；另一方面，新兴产业和创新经济将成为商业地产租赁需求的主要来源。
同时，预计市场空置率将进一步上升至13.5%左右。”

10、成都甲级写字楼需求表现稳定，市场情绪逐渐平稳

上半年，成都甲级写字楼市场继续保持稳定增长，整体空置率与上一季度持平。截至2019年6月，成都甲级写字楼市场净吸纳量为6400平方米，同比下降41.4%，但需求表现稳定，且在市场情绪逐渐平稳的情况下，业主开始有更多的优惠空间。
仲量联行成都公司及物业服务部总经理张莹表示：“在整体市场环境承压的背景下，成都甲级写字楼市场上半年保持稳定增长态势。除核心商圈外，其他区域写字楼市场均录得一定程度的成交。伴随下半年临近年末，新一轮入市潮即将开启，预计全市甲级写字楼市场将迎来约14万平方米的新增供应入市。同时，伴随经济下行压力加大以及金融环境收紧等因素影响，未来将有更多企业选择将总部或分支机构搬迁至非核心商圈。”

11、上海甲级写字楼新增供应持续放量，上半年成交仅为去年同期一半

上海甲级写字楼市场的供应主要来自两个渠道，一是今年上半年新增的两个项目，即位于外滩区域的 IFC和位于浦东陆家嘴区域的 TIT国际中心；二是今年上半年竣工的项目，即位于上海新国际博览中心的 CityBox。
虽然上半年市场活跃度保持高位，但上半年整体成交量仅为去年同期一半。截至6月底，全市甲级写字楼空置率上升至12.4%，但随着新项目入市，空置率略有回落。
仲量联行表示：“预计未来12个月内，上海甲级写字楼市场仍将有大量新项目入市。因此，预计下半年市场仍将面临较大压力。预计随着下半年新增供应的逐步入市，市场的空置率将会继续上升；但随着新增供应入市量的进一步释放，上海甲级写字楼市场的租金水平有望企稳回升。”

12、重庆甲级写字楼需求有所恢复，市场情绪回暖

2019年上半年，重庆甲级写字楼市场共录得六个项目入市，其中四个为新增供应。全市甲级写字楼总体量约为66.3万平方米，同比增长27.4%。租金方面，2019年上半年全市核心商圈租金环比微涨0.1%，核心商圈优质写字楼平均租金较去年同期上涨0.5%，其中九龙坡租金环比上涨2%。
展望未来，重庆经济基本面稳定，工业和制造业仍是经济增长的主要驱动力。在产业结构方面，信息技术、高端装备制造、新材料、新能源、生物医药等新兴产业发展迅速。预计2019年下半年新增供应将主要集中在九龙坡和南岸两大区域，为市场带来约18.9万平方米的甲级写字楼净新增供应。但预计随着中国电子信息产业、西部大开发等政策的逐步落地，重庆金融、现代物流、科技创新等行业将迎来需求的回暖。此外，随着首开龙湖重庆来福士的逐步运营，项目将带来约20万平方米的甲级写字楼净新增供应。

13、北京核心商圈优质写字楼需求下降，租金出现小幅下跌

截至上半年末，全市甲级写字楼空置率上升至22.6%，较去年同期上升2.8个百分点。分区域来看，全市写字楼市场整体空置率继续上升至20.3%，其中 CBD区域空置率最高达到30.2%。在新增供应方面，北京核心商圈项目入市步伐放缓，上半年仅有北京环球影城主题公园及周边的两个项目入市。
据统计，上半年北京核心商圈甲级写字楼平均租金环比下跌0.9%至人民币每平方米每月75.4元。租金下调的主要原因在于部分业主为吸引租户而下调租金。由于上半年租赁需求低迷，部分业主下调租金吸引租户。此外，受宏观经济承压影响，一些企业经营状况不佳而退出市场。此外，今年上半年北京核心商圈新增供应的项目为去年同期的2倍，这也进一步加剧了写字楼市场的竞争压力。
展望下半年，在宏观经济承压、住宅销售遇冷等多重因素影响下，北京核心商圈甲级写字楼需求将继续保持低迷态势；另一方面，部分业主为吸引租户而下调租金也会影响到市场的整体租金水平。预计下半年北京核心商圈优质写字楼空置率将继续上升至22.8%左右。

14、上海商业地产租赁成交量同比增加5%，租金降幅为2.7%

同时，在优质办公空间需求下滑的情况下，写字楼市场空置率小幅上升，仅为22.2%。仲量联行华东区董事总经理郭毅表示：“二季度上海写字楼空置率环比上升，主要原因是前期市场对租金下调预期过高，导致市场出现大量新增需求。”
今年上半年，上海商业地产租赁成交量同比增加5%至351万平方米。
零售物业市场方面，上半年上海核心商圈优质零售物业租金同比下跌2.7%至每平方米每月614元。仲量联行华东区商业地产部董事总经理袁雪玲表示：“上海作为国际消费中心城市的重要承载地，零售物业市场的表现对全国商业地产市场有着重要影响。”

15、广州商业地产租赁交易活跃度增加，成交均价同比下降7.9%

2019年上半年，广州商业地产租赁交易活跃度增加，租金水平受市场环境影响出现波动，整体呈现震荡下行走势。其中，写字楼市场租赁需求保持活跃，而零售物业市场则受整体经济环境影响表现不佳。
从租赁成交来看，2019年上半年，全市优质写字楼租赁成交活跃度增加，平均租金水平呈现小幅上涨；而零售物业市场则受整体经济环境影响较大，租金水平呈现下降走势。
从租金表现来看，2019年上半年，全市优质写字楼平均租金为每月每平方米246.7元；零售物业平均租金为每月每平方米134.4元。

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