一些你可能不知道的拿地手法
有了一套属于自己的拿地方式，才能让你在不断变化的市场环境下立于不败之地。但很多人其实不知道，很多时候，所谓的拿地方式只是针对特定项目的，或者说，拿地方式只是其中一个环节。 当然，这是一个庞大复杂的体系，不可能在一篇文章中详细说明。所以今天我们就来简单地说一说在众多的拿地方式中比较常见的几种。 1、合作开发 2、招拍挂 3、并购 4、代建 6、股权收购+股权合作+资产收购 7、股权合作+项目投资+资产投资 8、项目公司收购+项目公司股权转让+项目公司资产转让 9、与政府平台合作 10、与央企合作 11、与民企合作（只是一部分，实际操作中还有很多） 12、与其他金融机构合作（包括信托） 13、其他方式（包括旧改、农村集体建设用地入市等） 14、二级土地开发权转让 15、三旧改造项目中的股权收购（不是一般意义上的收购） 16、 PPP模式中的企业联合体（政府和社会资本都是企业） 16、小股操盘模式下的企业联合体（通过小股操盘获得土地）
1、合作开发
通过合作开发拿地是最常见的一种方式，但这里需要注意的是，合作开发只是拿地方式之一，不是唯一的拿地方式。
2、招拍挂
招拍挂的方式主要是针对经营性用地，即“招拍挂”，主要有以下几种方式：
（1）协议出让，一般适用于旧城改造项目的拆迁补偿安置，这种方式不用缴纳土地出让金。
（2）拍卖出让，一般适用于住宅、商业、工业等经营性用地，但有些城市会对经营性用地的底价进行限制（比如深圳规定住宅用地的起始价不能低于3000万元/亩）。
（4）划拨方式获得土地使用权，适用于工业、商业等经营性用地。
3、并购
并购其实是合作开发的一种方式，但是这种方式，在很多时候是一种比较常见的拿地方式。
在项目公司股权变更后，仍然会存在一方主导开发，一方作为被收购方，仍负责项目公司的日常经营和开发工作。
当然，这种方式也可以理解为被收购方，获得项目的运营权。
一般是在现金流出现问题的情况下采用。
4、代建
代建就是房地产企业为其他开发商开发的项目提供品牌、管理等方面的服务。通常是指房地产开发企业接受委托方的委托，凭借专业能力进行房地产开发建设并获得相应利润，同时承担一定的代建管理服务费用。代建一般是委托方不具备开发资质，需要房地产企业来承担。
代建方式比较灵活，可以是工程管理、营销管理、成本控制等，但一般对代建方的资金实力有较高要求。在具体操作中，对于委托方而言，代建往往需要支付代建费，通常会要求提供担保等增信措施。
在实践中，代建的方式也可以和其他拿地方式结合起来使用，如股权合作、资产收购等。
5、股权收购+股权合作+资产收购
股权收购+股权合作+资产收购这一模式是股权收购+项目投资+资产投资这一模式的升级版，在“三旧”改造项目中使用较多。例如某开发商先通过股权收购获得A项目，然后与B公司进行股权合作，进而通过股权合作获得C项目。
在这个过程中，A公司的股权没有发生变化，只是由原来的100%变为B公司的60%（或51%）。当然，B公司也会作为C项目的股东，但其权益也是有限的。当C项目进入到开发阶段后，开发商需要再收购一块土地进行开发，此时开发商可以将已收购的A公司股份全部或部分转让给B公司，从而实现“三旧”改造项目中的“资产收购”。
编辑者： wyl
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