厂房交易如何合理省税？

厂房交易如何合理省税？

【一】公司买厂房，如果是卖厂房，税怎么交？ 按照《企业所得税法》的规定，企业在出售不动产时，需要缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税和印花税。如果是公司购买厂房，则不需要缴纳任何的税费。 【二】公司卖厂房，如何合理节税？ 个人出售房屋的个人所得税的税率为：转让收入额减去财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照5%~35%的超额累进税率计算缴纳个人所得税。个人出售房屋主要有三种方式：转让自用5年以上的住房；出售现住房；以拍卖等方式取得的住房。

一、个人转让自用5年以上的家庭唯一住房免征个人所得税。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第一条规定，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
【解读】这里的“自用5年以上”，是指纳税人在申报纳税前1年内，曾卖出上述住房。也就是说，如果纳税人在申报纳税前1年内，已经卖出了2套以上的住房，那么他将不能享受这一免税政策。
从这里可以看出，对于个人而言，5年以上的条件是“家庭唯一”。这里的“家庭”，是指纳税人的配偶、子女和父母；“唯一”是指纳税人的唯一住房。【案例】张三夫妇为3口之家，该家庭在5年内有2套住房转让行为。假设张三夫妇转让其家庭2套住房时是在2013年11月，当时其房屋转让所得为100万元，按照20%的税率计算缴纳个人所得税为：100万元×20%=20万元。
这个案例中张三夫妇在5年内有2套住房转让行为，按照上述方法计算缴纳个人所得税共计30万元。虽然两次都是在同一套房子里发生的交易行为，但因为两次的交易方式不同，所以产生了两次收入。对于这种情况下如何避税？
张三夫妇可以将两次房屋转让行为分开进行核算：一是在2014年10月将自己家庭唯一住房转让给他人；二是在2014年11月将自己家庭第二套住房转让给他人。这样就可以避免两次交易产生的个人所得税缴纳。
所以说对于个人而言，如果是出售自用5年以上的住房的话，个人转让自用5年以上的家庭唯一住房免征个人所得税。

二、个人出售住房时，不满五年的按照财产原值来计算应纳税所得额，按照5%~35%的超额累进税率计算缴纳个人所得税。

1.将房屋置换为公司：公司如果购买的厂房是老厂房，可以通过置换的方式，将老厂房置换成新的厂房，从而节约税费。
2.个人转让房产：如果个人名下只有一套房产，但是想出售，可以通过买卖、赠与、继承等方式将房屋过户给家人，从而节省税费。
3.个人转让企业：个人通过购买一家有限公司来持有企业，然后以股权转让的方式将企业转让给个人。
4.个人转让企业：对于个人来说，如果想要将企业出售给自己或者家人，可以通过公司的形式来进行。这样一来就可以避免缴纳税收。
【四】买卖厂房、土地有哪些税收优惠政策？
1.个人转让厂房、土地有增值税、营业税等税收优惠政策。其中：
（1）营业税：税率为5%；
（3）城市维护建设税和教育费附加：税率分别为3%和2%；

三、以拍卖等方式取得的住房，不缴纳个人所得税。

如果公司要将厂房对外出售，可以从以下几个方面进行筹划：
（1）利用国家对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征营业税的优惠政策，通过购买公司名下的房产，然后进行对外出售，从而减少公司需要缴纳的营业税。
（2）通过注册一家个人独资企业，将公司名下的房产变更到个人独资企业名下，从而减少公司需要缴纳的营业税。

1、购买厂房的人可以通过设立个人独资企业的方式将厂房出售，从而达到节税的目的。

如果购买人不想把自己的厂房过户到个人名下，可以通过设立个人独资企业的方式将厂房出售，从而达到节税的目的。
设立个人独资企业，需要注意以下几个方面：
（1）设立个人独资企业，一般是在工商行政管理部门登记，其名称可以使用“某某专业合作社”等字样；
（2）个人独资企业名称中不能含有“有限”、“有限责任”、“公司”等字样；
（3）个人独资企业的投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任；
（4）个人独资企业不能办理法人登记。
设立完成后，可以将购买人的厂房过户到个人独资企业名下，从而达到节税的目的。由于个人独资企业不能办理法人登记，因此购买人需要在当地税务部门申请注册一个新的法人公司。

2、注册一家个人独资企业，将公司名下的房产变更到个人独资企业名下，从而达到节税目的。

但是，个人独资企业的股东在购买企业时，需要缴纳的税收很多，通常会高于企业的生产经营所得，如果不考虑个人独资企业股东的税收负担，那么投资的回报率可能会低于社会平均投资回报率。
因此，如果公司打算将厂房出售给个人独资企业股东时，最好先进行评估和测算。如果评估的价格高于社会平均投资回报率，那么就可以考虑将厂房变更到个人独资企业名下了。
厂房转让可以通过税收优惠政策来实现节税，其中包括核定征收、自然人代开等方式。个人独资企业、个体工商户作为合法的纳税主体，可以享受核定征收政策，核定后个税税率仅为0.75%-1.5%。
通过个人独资企业转让厂房可以降低公司所需缴纳的税负压力，以达到节税目的。

四、个人转让自用5年以上、并且是唯一的家庭住宅，免征个人所得税。

个人转让房屋可以通过两种方式进行税收筹划：
1.自然人之间的房屋买卖。所以，对于个人来说，最简单的节税方式就是将自己名下的房子通过交易卖给自己的亲属，或者亲属将房子赠与给自己。这样既可以减轻税负，又可以满足个人居住的需求。
2.自然人对企业转让房屋。如果个人转让厂房的话，需要按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对于个人来说，最简单的节税方式就是通过成立企业，将个人名下的房产转让给企业来享受核定征收。

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