办公楼租赁行业

办公楼租赁行业

写字楼租赁行业已经成为中国最大的行业之一，但大多数人并不知道写字楼租赁行业到底是一个怎样的行业。

写字楼租赁行业是由两部分组成的，一部分是传统甲级写字楼市场，另外一部分是专业写字楼市场：

甲级办公楼：一般由房地产开发商开发，政府规划，具有较高品质和性价比的商业办公大楼。

专业型写字楼：多为甲级和乙级。

这部分市场一般以租赁为主，而租赁市场又可以分为出租和收租两种。

出租指的是办公楼的产权转让或租赁；收租指的就是租户在取得办公楼产权之后，把自己对这个房子的所有权以长期租约或者季度租约的方式让租客使用。

一、写字楼租赁市场现状

在北京、上海等一线城市，写字楼租赁市场需求旺盛，租金及空置率都保持着较高水平，租金甚至达到了历史新高。

北京平均租金为23.8元/平方米·月。

上海平均租金在16元左右，而空置率却达到了15.4%。

从目前来看，北京、上海、深圳等一线城市写字楼的租金水平仍然处于较高水平，但与其他城市相比还有一定的差距。

同时，市场需求旺盛还导致了写字楼空置率居高不下。

据世邦魏理仕（CBRE）数据显示，北京和上海的空置率已经分别达到了16.5%和15.6%。

二、写字楼租售市场

（一）传统甲级写字楼市场：甲级写字楼的主要类型有：甲级写字楼、商务服务综合体、研发中心等，其中包括大量甲级写字楼。

（二）专业型写字楼市场：商业办公大厦，以商务服务为主要功能的商业地产。

如香港的中环中心，北京的中关村等；

（三）专业型办公楼市场：如深圳平安国际金融中心（平安保险大厦）、北京国贸 CBD、上海陆家嘴金融区；

（四）租赁市场

租赁市场是传统的写字楼租赁行业中发展最快的一个板块，也是最容易出现纠纷的一个板块。

三、租金回报率

租金回报率（IRR），是指投资物业在一定年限内所获得的租金收益与所投入资金的比率。

简单地说，就是投资物业每年可以得到的租金回报是多少。

目前，市场上比较权威的租金回报率有以下几种计算方式：

净利率（扣除所得税后）=年租金/年租；

年经营成本（含税，包括企业为经营所需的管理费用）。

其中，净利率是指扣除所得税后计算出来的年营业利润。

目前市场上计算净利率的方法有很多，但对于办公物业租金回报率而言都可以通过简单计算得到。

四、投资回报周期

租金回报周期是指从开始到收回成本的时间。

一般来说，租金回报周期可以分为以下三种情况：

1、从开始计算的时间开始，因为这个时候很多的写字楼业主都会把这个成本一次性交完，并不会在一段时间内出租出去。

2、从最后收回钱的时间开始，因为业主都会把收回来的钱一次性交给租户，但是这个时候可能很多人都已经离职了。

3、从收到钱到最后收回成本时间开始，因为很多写字楼业主在收租之后都会面临一个后续经营问题。

所以投资回报周期并不是固定的，而是动态变化的。

以上就是办公租赁行业投资回报周期变化情况分析和影响因素介绍。

五、写字楼物业的风险

1、资金风险：主要是指业主在租赁过程中由于经营上的问题，使得租客无法及时支付租金，或者因为其他原因不能按时向租户交付租金；

2、政策风险：主要是指业主在政策的影响下，使得一些特殊资质的企业不能进入办公区域，或者因为政策原因导致企业无法继续经营；

3、运营风险：主要是指物业本身有问题，比如漏水，线路老化问题严重等等；

4、市场风险：主要是指由于市场上出现的新项目冲击老项目等问题而使得老业主对新客户失去信心；

5、租金水平变化的风险。

除了以上所说的外写字楼物业面临的风险外，还有很多其它方面的因素导致写字楼物业会有各种各样不同程度、不同原因的风险。

六、商业地产的风险与机遇

商业地产在中国发展的时间不长，所以它的风险也是相对较大的。

那么商业地产最大的风险因素是什么呢？

第一：政策风险，国家对商业地产是有明确规定的，但执行起来比较难，因为它本身并没有标准，而政策又往往会影响到市场对它发展的预期。

第二：租金波动，商业地产本身的租价比较稳定，但是它会受到国家政策、租金和客户情况、市场等多方面因素影响。

第三：运营风险（开发商开发项目时有可能没有考虑到这些风险）

第四：金融危机给商业地产带来很多问题，其中之一就是资金链问题，由于很多开发商并不是做生意的人，所以银行贷款很难进入这一块市场。

七、企业入驻条件及注意事项

很多新的企业都会选择进驻一些新商业地产，但是入驻条件却各不相同。

1、一般新企业入驻要求：资产规模，资金来源等问题都可以在入驻之前和物业洽谈好，但是也有很多物业是有一些要求的。

2、对于大型企业而言，要求更高一些。

3、对于一些初创公司来说，需要注意的是一定要选择有保障的品牌开发商，因为这些开发商一般在租赁时会有更多优惠条件。

4、对于一些创业型公司来说，可以在考虑入驻时注意是否符合自身情况，比如：是否对租赁合同中的办公面积有所要求？

5、对于部分企业而言，他们可能希望租赁写字楼时能获得更多的优惠条件。

另外需要注意到的是：物业费不应超过3元/平方米·月；租金不应低于同等地段写字楼；租金标准应高于市场水平。

以上是为企业租赁办公室时需要注意的几个方面内容，在租赁过程中如果出现这些问题一定要找专业的顾问进行解决。

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