个人商铺可以分割出租吗？

随着网络购物的兴起，实体商铺的经营受到很大的影响，对于一些较大规模的商铺，如商场、大型购物中心、商业街等，可以采用分割出租的方式。这样可以把商铺分割成多个小面积的商铺出租，在收取租金的同时，也可以将小面积商铺进行分割再出租。但是也有很多业主担心会因为分割出租而影响商铺的整体效果，那么，个人商铺可以分割出租吗？

依据《合同法》第二百一十七条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

个人商铺可以分割出租吗？结合实践案例和《合同法》规定分析如下：

一.分割出租的商铺须为合法建筑。

由于分割出租的商铺是为了满足经营需要而进行的建筑，因此，对其合法性的审查是认定分割出租合同效力的关键。在认定分割出租的商铺是否属于合法建筑时，需要审查分割出租合同中有关建筑物合法的部分，对合法部分则予以支持，对违法部分则予以驳回。比如，某公司与某物业公司签订了《物业租赁合同》，合同约定：“该物业公司在取得房地产证之前不得将房屋分割出租”。物业公司取得房地产证后，开始将该房屋分割出租。这样，分割出租的商铺就属于合法建筑。

对于合法建筑的审查，可以通过以下途径进行：

（1）查阅房地产证；

（2）向建设单位或物业公司查询；

（3）向房产管理部门查询；

按照上述方法查证后仍不能确定的，应先不予认定。如果确认属于合法建筑后，业主就可以据此与出租人签订租赁合同。

二.商铺分割出租须经行政主管部门批准。

1、对商铺进行分割出租需要经过行政主管部门的批准。《合同法》第二百一十七条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“承租人经出租人同意将房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与第三人另有约定的除外。”因此，业主想要分割商铺出租，必须经过行政主管部门的批准，否则就属于无效合同。

2、分割后商铺的利用问题。虽然《合同法》第二百一十七条规定了分割商铺不得影响原有的结构、安全和使用功能，但是如果分割后导致商铺的利用价值下降，也会影响原有商铺使用功能和价值。

三.商铺分割出租须有明确的书面合同。

1、当事人应当采用书面形式订立合同。《合同法》第44条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。所以，只要签订书面的租赁合同，且双方当事人签字或者盖章时合同成立。

3、在租赁期间届满时，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在租赁期间届满时，承租人应当返还租赁物。

4、另外，出租人应当在承租人使用租赁物期间对租赁物进行维修。未依照前款规定维修的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

四.分割出租后的商铺不能任意改变其用途。

根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”由于商铺属于业主专有部分，对其使用范围和经营活动具有自主权，在对商铺进行分割出租后，商铺的性质即发生变化。作为出租方来说，不能随意改变商铺的用途，否则将会影响到承租方正常经营。

据此可以看出，在分割出租后商铺的用途发生了改变，则会影响到承租方正常经营使用。

五.分割出租后的商铺必须满足国家或地方相关法律规定的条件。

房屋租赁合同订立后尚未办理不动产登记的，租赁期限不得超过二十年。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”

分割出租后的商铺若要进行转让，首先要满足上述法律规定的条件。在我国，转让商铺有以下几种方式：

1、买卖：出卖人将商铺出卖给买受人；

3、抵押：在办理产权过户前，将商铺抵押给银行作为贷款担保；

4、司法拍卖：以司法拍卖方式转让商铺。

六.分割出租后，不能有违法或损害他人利益的行为。

如果在分割出租后，承租人的行为严重违法法律法规或损害他人利益，如：利用商铺进行违法活动、改变商铺用途，或损害其他业主的利益，则可以解除合同，返还商铺。

总之，如果是分割出租的形式，也不是没有风险的，主要看业主在分割出租前是否就商铺的租赁期限、经营业态等问题达成了一致意见。如果对商铺分割出租后的经营业态、租赁期限等问题没有达成一致意见，或者分割后的商铺因各种原因无法经营，则业主就可以解除合同。但是由于商铺分割出租后可以独立使用、有很大的灵活性，业主在分割出租时也应充分考虑到商业模式的创新，如采用与原商家合作经营、品牌联营、设立销售专区等方式，避免出现不必要的纠纷。

七.分割出租后的商铺须经政府部门批准方可使用。

1、分割出租的商铺必须符合相关法律规定，合法经营，否则很容易产生法律纠纷。如果分割出租后的商铺用于非法经营，那么分割出租后的商铺与整栋商铺的性质是一样的，根据《刑法》第三百零七条规定，以牟利为目的，违反国家规定，非法从事资金支付结算业务、外汇管理业务以及其他金融业务活动，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产。

2、分割出租后的商铺必须符合消防安全要求。分割出租后的商铺要符合消防安全要求，否则分割后的商铺存在火灾隐患，容易发生火灾。

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