北上广深办公楼市场供应缺口达3000万平方米
深圳国际物业服务与投资大会于9月7日-9日在深圳会展中心举行。会议由深圳市投资推广署指导，深圳市国际交流与合作促进会、深圳市房地产行业协会联合主办。 “以深圳为代表的一线城市写字楼市场自去年下半年以来出现了供应的集中放量，2020年全年将有超过430万平方米的新增供应。而截至2021年，一线城市甲级办公楼存量已超过5200万平方米，超过过去15年之和。同时，一线城市写字楼空置率仍维持在相对高位，截至2021年一季度，平均空置率达15%。加之疫情影响下全球经济下行压力加大、国内宏观经济下行压力加大以及深圳的产业结构转型升级，上述因素叠加将导致一线城市写字楼市场空置率的进一步上升。”戴德梁行华南区研究部主管、董事总经理魏建荣在大会上表示，“预计未来两年一线城市甲级办公楼市场将面临超过3000万平方米的供应缺口，同时也将迎来租赁需求的集中释放。在此背景下，预计未来两年一线城市甲级办公楼市场仍将处于供大于求的状态。”
01、供应集中放量
据戴德梁行数据显示，2022年前7个月，一线城市甲级办公楼供应面积达197.3万平方米，同比增长近一倍。其中，上海、深圳、北京的新增供应面积分别为42.7万、37.3万和19.2万平方米。
02、空置率维持高位
报告指出，当前一线城市写字楼空置率仍处于相对高位。戴德梁行深圳公司及华南区商业地产研究中心总监刘军表示，根据统计，截至2021年一季度，一线城市甲级办公楼空置率约为15%；而根据戴德梁行深圳公司及华南区商业地产研究中心总监刘军统计，截至2021年一季度，一线城市甲级办公楼存量已超过5200万平方米，其中深圳占比最高，达2300万平方米。而在2019年同期，深圳甲级办公楼存量仅为1150万平方米。
03、租金维持稳定
租金方面，由于疫情影响下大部分企业推迟了新租计划，业主方仍需承受更大压力。以深圳为例，在高企的空置率背景下，业主方普遍采取了“价高者得”的策略，以缓解租金压力。
而由于市场竞争激烈，一线城市办公楼市场整体租金水平维持稳定。2021年二季度末，北京、上海和深圳租金水平分别为每月每平方米319.2元、260.4元和245.3元。与之相比，广州的租金水平自2019年下半年以来维持平稳。
在此背景下，未来三年，一线城市甲级办公楼市场新增供应量将达到430万平方米以上；在供应快速放量的背景下，未来三年整体租金将上涨4.5%；租金涨幅有所收窄；平均空置率也将上升至22.4%。
04、办公需求依旧强劲
据戴德梁行数据显示，2022年上半年，受疫情影响，全国写字楼市场整体空置率出现上升趋势，但一线城市甲级办公楼空置率仍相对较低。同时，2022年上半年，一线城市甲级办公楼需求依旧保持强劲态势，平均租金录得每平方米每月224.9元人民币。
05、未来发展趋势
未来几年，在深圳市产业结构转型升级与科技创新驱动发展的大背景下，以信息技术、高端制造、科技服务业为代表的深圳新经济产业将迎来快速发展，而位于核心商圈的甲级办公楼作为这些新经济企业办公场所的主要载体，将迎来更为旺盛的租赁需求。
此外，深圳作为中国改革开放的前沿阵地，具备高质量发展和科技创新的基础条件，在人才引进、税收优惠等方面也将得到持续优化，这些都将为深圳甲级办公楼市场提供更为坚实的支撑。
编辑者： wyl
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