随着中国经济的发展,中国企业在全球的地位不断提升。在这其中,上海的经济发展取得了令人瞩目的成就。根据《2021年度中国城市商业魅力排行榜》显示,上海已经连续3年成为全国最具商业魅力城市第一名,且商业魅力指数不断提升,商业活力指数也逐年上升。 在商业地产方面,上海也是中国最发达的城市之一,办公楼规模达到1400余万平方米。除此之外,上海的酒店及旅游市场发展迅速,其中上海的酒店规模达100万平方米以上,是全球第二大酒店市场。除此之外,金融、保险、证券等行业也是上海商业地产市场上不可忽视的重要力量。 在全球经济环境变化与疫情防控常态化背景下,上海的办公楼市场发生了哪些变化?又有哪些特点?未来发展又面临怎样的机遇与挑战?为此,第一太平戴维斯以2021年上半年为时间窗口对上海办公楼市场进行了专题研究。
1.上海办公楼市场供需格局发生新变化 虽然疫情造成了经济上的一定冲击,但随着全球经济的逐渐复苏,2021年上半年上海办公楼市场的需求表现仍较为强劲。2020年底至2021年上半年期间,上海办公楼市场净吸纳量逐步攀升,目前已达近30万平方米。与此同时,优质写字楼空置率也呈现出逐步下降的趋势,目前已降至19.2%。 值得注意的是,由于优质写字楼资源稀缺且竞争激烈,目前上海办公楼市场呈现出多中心发展的新格局。其中包括以陆家嘴为中心、以杨浦为中心等。与此同时,上海的办公楼市场也在不断向郊区辐射发展,未来将形成多个新兴中心。 2.新一线城市成为投资热点,深圳写字楼市场热度持续上升 2021年上半年,上海甲级写字楼市场供应约为166.7万平方米,同比增长约30%,其中浦东成为上海甲级写字楼市场供应的主要区域。2021年上半年,上海甲级办公楼市场整体空置率为22.5%,环比下降1.2个百分点。其中,浦东、静安、长宁的空置率均有所下降。 上海甲级办公楼市场主要受浦东和静安两大区域影响较大,其中浦东的租赁需求集中在陆家嘴区域。上半年,陆家嘴甲级写字楼租赁需求的占比为约78%;静安的租赁需求主要集中在徐家汇和静安西等区域;长宁则受其自身区位优势和交通便利等因素影响,租赁需求占比为约15%。 3.高品质空间需求增加,市场竞争加剧 从需求端来看,甲级办公楼市场需求主要集中在金融、科技、信息服务等行业。金融行业受全球经济环境变化影响较大,其发展面临一定挑战,因此对高品质空间的需求增加。此外,科技行业近年来迅速发展,其对甲级办公楼空间的要求也有所提升。而在其他行业中,信息服务、现代服务业等行业对办公空间的要求更高,主要体现在空间舒适度、智能化、新材料应用等方面。在此背景下,市场竞争加剧,优质甲级办公楼的空置率也有所上升。 4.新冠疫情带来影响,办公楼宇空置率攀升 从市场需求端来看,受到疫情的影响,经济活动的恢复进程依然缓慢。2020年第一季度,上海办公楼市场上租户需求相对疲弱,租赁交易基本停滞;进入二季度后,随着疫情防控进入常态化阶段,需求开始回暖,租赁交易逐渐活跃。 第一太平戴维斯上海办公楼部董事、项目董事总经理黄洁文表示:“2021年上半年办公楼市场空置率攀升至12.2%,其中甲级办公楼空置率上升至15.7%。2021年上半年新租面积共为335,788平方米,同比下降36.5%。整体来看,办公楼宇空置率持续攀升,尤其在核心商务区的甲级办公楼空置率上升幅度较大。”
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