联合办公的运营模式

联合办公的运营模式

联合办公作为一种新型的商业模式，在国内发展已经有十年之久。

目前，国内的联合办公主要有两种模式，一种是全托管的办公室租赁（也叫：共享办公）；另一种是半托管式的办公室租赁（也叫：共享办公）。

在这两种模式中，由于场地的不同，租金水平以及运营成本的差异等方面因素。

目前，国内市场上主要运行两种模式为主。

全托管式以 SOHO 3 Q为代表，而半托管式则由 WeWork提供服务。

那么，在这两大模式中，哪一种更适合国内市场？

一、共享办公

全托管式的办公室租赁，即是在办公室中，由一家或多家专业的办公服务公司提供服务，主要是以“办公+餐饮”等商业业态为主，而非仅仅是提供办公室空间。

与传统办公室租赁相比，全托管式的办公室租赁在商业模式上有一定的优势：

1.商业规模更大：相对于传统企业而言，共享办公在面积、租金、装修等方面的投入是非常大的；

2.投资风险小：作为共享办公服务提供商，所需要承担的风险要小于传统企业。

3.运营效率更高：在租金收益和物业租赁成本方面都有一定的优势。

4.灵活运营、可持续发展性更强：共享办公模式下，可以根据实际情况对场地进行改造与设计，从而形成自身独特的风格和特色以及更高水平的服务体验；

5.成本控制方面更加可控：相比传统企业而言，全托管式的共享办公对于经营和管理费用支出是相对较低的。

二、全托管式

全托管式的办公室租赁，是指联合办公运营商将办公楼完全委托给专业的物业公司进行运营，物业公司只负责提供基础设施设备以及装修维护，以及提供相应的办公服务，不会为租户提供日常经营管理服务，因此称之为“全托管式”。

与传统企业的办公方式不同，全托管式的办公室租赁更像是创业公司，而不是传统的企业办公。

因为它所提供的服务完全可以根据客户需求进行定制化，从而使客户有更多的选择。

从这种模式中来看，对于联合办公运营商而言，它与传统企业之间没有太大区别；但是它所面对的是互联网创业公司和传统商业地产公司。

虽然全托管式办公室租赁模式相比传统企业有更多选择、运营成本更低、管理成本也更低；但是由于这类租赁空间都有较大面积和较高标准要求来进行定制化开发，因此导致其经营难度明显要比传统企业大得多。

在这一类模式中，由于入驻企业与租户之间存在着一定程度上的利益关系，因此对于租户而言是最能直接感知到运营成本以及收益等方面影响运营情况的模式。

当然，这种模式在目前来说还是比较新颖、较为流行的模式。

但是随着时间发展以及联合办公行业内竞争压力等方面因素的影响下，这类经营风险也在不断加大。

目前来看：我国联合办公行业发展至今也只有10年时间。

据不完全统计，目前国内真正达到规模级别、能够稳定提供服务支持并且有较高收益回报能力的联合办公品牌尚不足10家。

在这个过程中，联合办公运营商们已经面临着很大一批企业面临着退租、裁员、倒闭等方面冲击；如果没有及时进行市场扩张和转型升级的话，很可能会出现被市场淘汰出局或者被迫退出这个行业（这种情况并不少见）。

三、社区运营模式？

在联合办公中，社区运营模式一般指的是与企业、机构等进行合作，为其提供办公场地或进行相关的配套设施，由公司与其达成长期合作，共同完成业务发展。

目前，社区运营模式主要有两种形式。

第一种是公司方与社区运营商直接合作，在社区内提供相应的配套设施。

第二种是由社区开发商与公司双方进行合作经营。

不过，在联合办公行业中，一般都会有一家运营方作为牵头运营方。

从商业角度上来看，社区运营模式在未来会是发展趋势。

四、租金水平？

全托管式的办公室租赁主要是以租金为主，并且租金是逐年上涨，而半托管式的办公室租赁则是以工位为主，且是在固定空间内进行办公。

在这两种模式中，全托管式的办公室租金相对较低；而半托管式则因其空间的可选择性大，从而在一定程度上降低了办公成本。

全托管式的办公场所主要集中于 CBD、 CBD+、国贸、环球中心等核心商圈内。而半托管式办公场所则主要集中在城市边缘和二、三线小城镇，如北京的金融街和望京等。

在这些地区中，全托管式办公室租金相对较低（不到30元/㎡/月），而半托管式办公室租金则相对较高（约为40元/㎡/月）。

此外，随着人们生活水平的提高和对环保意识的增强，对办公室环境要求也越来越高。所以目前一些环保与科技相结合的新技术产品也被应用到了办公室租赁中来。

全托管式与半托管式虽然在房租价格方面存在差异，但是在办公环境上则是一致的；而在租金费用上两种模式也是一致。

五、市场现状及趋势

近几年，随着互联网的快速发展，新媒体技术的快速普及以及智能办公设备和新办公模式的不断更新迭代，联合办公的商业运营模式也在悄然发生着变化。

以 WeWork为代表的联合办公品牌正积极地从线下走向线上，通过 APP、微信公众号、公众号等多个渠道向用户提供服务。

另外，越来越多的企业开始将传统的办公室租赁业务进行改造和升级。

由于联合办公模式在国内刚刚兴起不久，还没有得到足够大范围的普及，因此国内尚处于初创期市场中。

但是就目前来看，中国市场已经涌现出了不少行业巨头和独角兽企业。

例如：阿里、腾讯、小米、百度等等各大企业都纷纷布局联合办公业务；而在2018年12月3日，国内三家联合办公品牌（WeWork、优客工场和方糖小镇）宣布获得新一轮融资。

那么，国内联合办公品牌都有哪些？它们与其他品牌相比如何？

六、发展空间

根据公开数据显示，截至2018年10月，中国联合办公的市场规模为165.8亿元；

而国内全托管式的办公室租赁市场规模则达到了232.6亿元。

在全球范围内，截止到2018年9月，全球联合办公的面积规模已经达到了1026万平方米，同比增长18.7%。

联合办公领域有如此大的市场发展空间，那我们国内市场是否也具备如此大的发展潜力呢？

根据数据显示我国目前租赁面积占比最大的企业仍然是传统服务企业，比如房地产企业、银行、保险等大型金融机构。

而对于非机构型企业而言，它们主要以租赁为主的办公场所。

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