土地使用年限是指土地使用者在一定年限内能使用土地的权利期限，即在什么情况下该土地使用者可以继续使用土地，什么情况下土地使用者需要缴交土地使用费。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，根据不同的建设用地性质，土地使用权出让的最高年限为：
1.居住用地
居住用地是指供家庭、个人居住使用的土地，包括别墅、公寓、职工宿舍、集体宿舍、学生公寓等。居住用地一般由各城市组织供应。我国在实行土地使用权有偿使用制度之前，城市土地均由国家无偿取得，当时人们的居住条件主要是自己建造的茅草屋或土坯房。改革开放以来，随着商品经济的发展，人们对居住环境的要求越来越高。
2.工业用地
工业用地，是指根据国民经济发展计划、国家产业政策和当地经济发展的需要，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的程序通过出让方式取得的建设用地使用权。主要包括：煤炭、非金属矿、石油、天然气、有色金属等矿种的开采工业用地，石油加工、化工、建材、冶金等工业用地。
3.教育、科技、文化、卫生、体育用地
教育用地使用年限最高为70年，科技、文化、卫生、体育用地使用年限最高为50年，工业用地使用年限最高为50年。
工业用地出让方式：工业用地的土地使用年限根据国家规定确定。
一般为50年，如果需要延长，那么应到有关部门办理延长手续。
工业用地的使用期限届满后，如果土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
4.商业、旅游、娱乐用地
商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限为40年，属于商业用地。
以上四类工业用地，使用年限最高为50年，属于工业用地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
1、居住用地70年；
2、工业用地50年；
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
4、商业、旅游、娱乐用地40年；
5、综合或者其他用地50年。住宅用地土地使用权年限到期后，可由房屋所有权人申请续期。
5.综合或者其他用地
工业用地的土地使用年限一般为50年，如按50年计算，那么该土地的使用年限是50年；综合用地的土地使用年限一般为70年，如按70年计算，那么该土地的使用年限是70年；对于其他用地，土地使用权出让的最高年限按不同的用途规定。
此外，工业用地使用权在出让后不能转让，工业用地一般是为兴办企业服务的，其目的就是为了给企业生产发展提供便利条件和优惠政策。所以工业用地一般只有50年的使用年限。在合同期满后，土地使用者可以申请续期或重新签订合同。如未申请续期或未重新签订合同的，政府有权收回土地使用权。
编辑者： wyl
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