上海二手房的交易成本

自从我们的二手房团队搭建好以后，越来越多的粉丝咨询二手房的问题。

但在整个过程中我们也发现，有很多刚刚开始购房，或者刚刚进入房地产投资的粉丝，过于关注价格这个因素。

而在二手房交易中，资金成本并不仅仅是价格，与一手房相比，二手房的成本明显要更高，它主要包含了以下几个方面

第一个方面的资金成本是税和费。

由于二手房交易涉及比较复杂的规定以及买卖双方，所以它的税是高于一手房交易的。

占比比较大的税种有三种，第一种叫契税，是买房人所付的。

契税和你的房子是第几套，以及面积多大有关：

首套房且面积在90平米以下的，契税是总价的1%；首套房面积在90~144平米之间的，契税是1.5%；大于144平米的是3%；二套房一般都按3%来征收契税。

办公楼租赁信息网站说个人所得税由卖方出，如果产权在两年以上的普通住宅是免个人所得税的；产权在两年以下的普通住宅按照1%来收取；非普通住宅按1.5%收取，拍卖房按3%收取。

每个城市对于普通和非普通住房的标准不一样，要到当地的相关机构和网站去查询。

营业税也是由卖方出，出售产权在两年以上的普通住宅是免营业税的，产权在两年以下的普通住宅按照5.6%来收取，非普住宅都按5.6%来收取。

当然最近有些城市将2年以上恢复为过去的5年以上，也就是说你的出售房产产权在5年以上才是免营业税的。

还有一些比较细小的，占比不高的税种，我们就不再一一列举了。

第二个小的方面是费，费主要指的是中介费用。

中介费用理论上是买家承担总价的1%，卖家承担2%，但中介费每个城市不同，通常总额都达不到3%，一般在1%~2%之间浮动。

中介税费的承担方要看这个市场是在牛市还是在熊市，是卖方市场还是买方市场。

在牛市中，在卖方市场的城市，税费往往全部由买家承担；在熊市和买方市场的城市中，税费往往是各自承担各自的。

在这里我要提醒一下大家，千万不要无限的压低中介费，因为在整个交易过程中会存在很多专业的问题，一个好的中介是可以帮你规避一些陷阱的。

如果过分的压低中介费，找的一些中介往往不够好，或者说不够尽力，这样子看上去省钱了，实际上是给自己找了很多麻烦，埋了很多隐患。

第二个大的资金成本是贷款，里面也分为两个方面。

一个方面是跟贷款有关的评估会产生一定的费用。

如果你是正规的评估，费用是非常低的，可能就一两千块钱。但是如果有些人需要多贷款，在合理的范围内把评估价拉高，可能就要多付一些费用。

费用的高低和市场以及评估的难度相关，高的时候上万块钱甚至于更高也是有的。

贷款会产生贷款费用，如果是很专业的人士，可以自己去找银行办理贷款，但是通常而言，我们普通人都会通过贷款机构来办理贷款。

贷款的办理费用每个城市不一样，你要去自己的城市了解，从千分之几到1.5%、2%都是有的，这个也和你贷款的资质是否良好，贷款难度大不大相关。

除此以外还有一笔费用，就是我们所说的解押费用，指的是卖方的房产还有一部分贷款没有还清，卖方要求买方代为还款。

我们比较建议的是买方不要直接去解押，而是找一家金融公司帮你解押，你付出一定的解押费用和解押资金的利息。

这样子看上去好像你多花了一点钱，但是资金安全得多。

到现在为止，我们谈到的资金成本除了价格以外，包含了税费和贷款相关的费用。

这三大块实际上在整个交易中的占比是非常高的，即使你是全款买的90平米以下、满五唯一的普通住宅，你基本上也要付出2%左右的税费；

如果你买的是年限比较短的豪宅，又存在着解押等各种各样的特殊情况，那么综合下来你的成本可能会高达10%以上，这里我指的都是买方。

所以一个二手房的交易，站在买方的角度，我们要计算我们付出的所有成本，再加上房子的总价；

站在卖方的角度，我们要计算房子的总价减去所有我们付出的成本，这样子才能比较准确的算出你的总成本和这套房子真实的收益率。

事实上还有一种隐形的成本，也就是你真正让这个房子产生作用之前所交月供的利息成本。

如果这个房子是你买来住的，那么就是在你真正能够入住之前所产生的利息成本；

如果这个房子你是买来出租的，那就是在你真正能够出租之前所交付的月供的利息成本。

这两块我们普通购房者会比较容易忽视，但是专业的购房人往往会通过延迟支付或延迟交易的办法来推迟还款开始的时间，降低月供利息成本。

而成本在一手房上其实是更为突出的，但是一手房往往没有什么好的技巧可以推迟首期月供，而二手房我们可以通过发挥自己的主观能动性，在谈判中推迟首期月供的时间。

简单总结一下其实就是一句话，在我们考虑房产交易的时候，包括一手房和二手房，我们都应该计算总的付出成本，而不仅仅是价格。

因为某些总价看上去很便宜的房子加上税费，往往会比其他房子贵得多，这一点在二手房市场上表现更为突出。

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