上海影响工业厂房估价的因素
工业厂房，是指用于工业生产的建筑物和构筑物。由于厂房属于生产建筑，所以它的使用功能和在一般情况下是很固定的。而厂房的使用功能分为三种，即生产功能、生活功能和综合服务功能。综合服务功能主要是指厂房对使用者的服务功能，主要包括生活服务、商业服务、交通运输等。 厂房用途分为生产性用房和非生产性用房两大类，非生产性用房中包括：居住用房、办公用房、商业用房和仓库。影响工业厂房价格的因素主要有以下几个方面：
1、市场价格
市场价格是工业厂房价格的主要影响因素。在工业厂房市场中，价格形成过程是一种市场供求关系。工业厂房的需求与供给，将决定价格的高低，而供给取决于土地的供求状况。工业厂房交易是在特定的市场中进行的，具有明显的地域性。例如上海，在上海市区，工业厂房交易比较活跃，而在郊区则比较少。因此，工业厂房市场价格的高低不仅与评估时点有关，而且与评估时点前后几个时段内整个上海市工业厂房交易数量有关。如果说土地是工业厂房价格形成的基础的话，那么影响其形成的因素就是各种因素之间互相作用和影响，共同影响着工业厂房价格。
2、建筑材料的价格
建筑材料的价格包括主要建筑材料（钢材、水泥、木材、砖瓦等）的价格，以及辅助材料（各种管道、电线、电缆等）的价格。这些价格都是在建设工程预算中确定的。
一般情况下，建筑材料的价格越高，工业厂房的造价也就越高，反之，则造价就越低。在经济条件允许的情况下，应尽量选用质量好的建筑材料。在实际操作中，由于建筑材料价格的波动幅度较大，所以一般按几年一遇来确定其价格，以保证工程造价控制在合理范围内。
3、基础设施和公共配套设施
基础设施和公共配套设施，主要是指道路、给水、排水、电力、通信、照明等，是影响工业厂房价格的重要因素。
基础设施和公共配套设施的投资主要包括土建费用、建筑安装工程费用和设备购置费用。其中土建费用主要包括土建基础、主体结构、屋面等；建筑安装工程费主要包括土建工程费和安装工程费。设备购置费主要包括动力设备投资和辅助设备投资。辅助设备投资又包括电气设备投资和给排水设备投资。建设单位在确定工业厂房价格时，应根据自身需要，在上述各项费用中选择适当的项目作为工业厂房价格的影响因素。
4、区位因素
工业厂房的区位因素对其价值影响主要体现在两个方面：
（1）交通便利程度。交通便利程度越高，地价越高；
（2）工业区等级。工业区等级越高，地价越高；工业区等级越低，地价越低。
（3）市场供求情况。市场供求情况越好，地价就越高；市场供求情况不好，地价就会降低。
从上述影响工业厂房价格的因素中我们可以看出，厂房的价值受影响较大的是周边的环境因素和交通条件。但是，由于这些因素是无法改变的，所以我们在进行工业厂房估价时主要是根据具体的情况来确定影响因素对工业厂房价格的影响程度，从而制定相应的估价策略。
编辑者： wyl
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