上海产业地产开发模式解读

上海产业地产开发模式解读

上海是我国最大的经济中心，也是我国重要的工业城市，在其不断发展的过程中，产业地产也应运而生。它以工业用地、仓储用地、商业用地为主，为各类工业企业提供生产空间和生活配套服务，并满足企业总部办公、研发、生产等综合功能需求。产业地产在上海的发展和壮大，经历了20多年的时间。 从上海的产业地产开发模式来看，从早期以政府主导为主的产业园区模式到近年来以民营企业为主的开发模式，经历了由政府主导向政府与市场共同推动产业地产开发模式转变的过程。目前，上海的产业地产呈现出市场化、产业化、集群化等特征。 为了更好地推动上海产业地产健康发展，满足企业转型升级需求，为上海经济建设贡献力量，在此背景下，《中国经济周刊》特邀上海浦东新区产业服务中心主任徐彬、上海浦东新区土地储备中心副主任孙俊等业界专家对上海的产业地产开发模式进行解读。

一、上海的产业地产，主要经历了三个阶段

第一个阶段是从上世纪90年代初到20世纪末，产业地产主要以政府主导为主。当时上海政府为了发展工业经济，吸引外资和外资企业落户，开始推动产业园区的建设。到上世纪末，上海的产业地产已经初具规模，但由于政府主导的园区建设模式存在很大的缺陷，使得产业地产发展始终处于粗放式发展阶段。
第二个阶段是从2000年到2010年左右，这一阶段的产业地产主要以民营企业为主。2000年，上海市政府出台了《关于推进产业园区建设和管理的若干规定》，明确提出了“谁投资、谁所有”、“谁建设、谁管理”、“谁受益、谁负责”等原则，并在税收优惠、财政补贴等方面给予产业园区优惠政策。这一政策极大地调动了企业投资建设产业园区的积极性。这一时期，上海的产业地产开发模式呈现出由政府主导向民营企业主导转变的趋势。
第三个阶段是2010年以后至今，上海的产业地产主要以市场化运作为主。2010年3月，上海市政府出台了《关于促进本市工业用地节约集约利用的若干意见》（以下简称《意见》），明确了鼓励工业用地节约集约利用、提高工业用地利用效率和效益的具体措施。随着《意见》的出台，上海工业用地在出让、租赁等方面也开始逐渐市场化运作。在此背景下，产业地产由政府主导向市场化转变也成为必然趋势。
从目前上海产业地产发展现状来看，上海的产业地产正逐步走向产业化和集群化。目前，上海正在着力打造以张江、杨浦、嘉定等为核心的“四大都市产业区”；同时积极推进“环大学科技园”建设，力争在3年内建成6个具有全国影响力的高水平大学科技园。

二、政府主导是产业地产的早期模式，市场主导是产业地产的近年模式

早在上世纪80年代末90年代初，上海就已经出现了产业园区的雏形，当时的政府主导园区开发建设模式就是“政府统一规划、开发建设、经营管理”，企业只是作为园区建设的投资主体。但由于产业地产具有强烈的综合性和跨区域性特点，对生产要素资源具有较强的吸纳和配置能力，在市场机制作用下，它不能仅仅依靠政府的力量，而是必须依靠市场机制来发展产业地产。因此，在新世纪以来的发展过程中，上海产业地产逐步从政府主导向市场主导转变。
随着上海经济社会发展水平不断提高，政府开始将一些高科技产业纳入重点规划范围之内。例如，早在2002年9月1日实施的《上海市产业用地指南》中就明确提出：“积极发展以信息、生物医药、新材料等为重点的高新技术产业用地”。此外，随着上海“十二五”规划提出“推进经济转型升级、建设自主创新与现代服务业相协调发展的区域创新体系”的目标，政府开始引导企业走出“园区”，开拓创新、自主研发。而这也为产业地产提供了新的发展契机，同时也为产业地产的市场化发展提供了空间。

三、产业园区模式为产业地产的主要模式

在产业园区模式中，政府起主导作用，在开发的前期就已对土地性质进行规划，同时通过制定优惠政策来吸引企业入驻；其次是市场，企业要想入驻产业园区，需支付一定的租金；最后是产业园区自身建设，包括园区规划、配套设施、产业定位等。上海的产业园区有四种模式，分别是政府主导型、混合主导型和自我发展型。其中，混合主导型产业地产开发模式是政府与市场共同作用的结果，由政府主导，同时通过土地出让获取收益；而自我发展型产业地产开发模式是企业主动运作的结果，由企业自主开发。徐彬认为，政府与企业的共同作用是上海产业地产成功的关键所在。
在这种模式下，园区开发商通常会制定一系列优惠政策来吸引企业入驻，以确保其可持续发展。同时，政府也会与开发商一起合作进行规划、建设、管理和服务，以此促进当地经济发展。

四、产业园区更注重配套服务

《中国经济周刊》：您认为，产业园区的未来发展方向是什么？
孙俊：随着市场经济的不断发展，园区管理部门对园区服务的要求越来越高，尤其是对配套服务的要求越来越高。在这一方面，上海产业地产开发企业有了很大进步。随着政府职能的转变和管理理念的转变，园区管理部门在注重园区建设与开发的同时，更加注重园区配套服务。如陆家嘴金融贸易区管委会着力推进陆家嘴地区国际商业服务中心建设，并成立了陆家嘴国际商业服务中心管委会，以进一步优化浦东地区的商业环境。
政府从政策、资金等多个方面对产业地产进行扶持，并为企业提供税收优惠、人才引进等多项服务。如张江高科技园区对科技创业人员和毕业一年以内大学生在房租和物业费方面给予了减免优惠政策；浦东张江高科技园区管委会与浦发银行签署了“张江高新科技园区中小企业创业贷款”项目，为创业者提供低息贷款；上海张江高科技园区管委会与国家开发银行签署了“张江高新科技园区中小企业创业贷款”项目，为创业者提供低息贷款。这些都为企业发展提供了良好的政策环境，吸引了一大批优秀企业进驻上海产业地产，实现了社会效益与经济效益双丰收。

五、以大项目带动开发的模式已成为主流

一是开发企业在产业地产项目开发中，越来越多地采用大项目带动开发的模式。例如，位于张江的张江高科技园区是由上海张江高科（600895,股吧）股份有限公司开发的。其开发模式是：张江高科通过出让土地使用权和持有园区企业股份，与其他产业地产开发商合作，通过土地资源的整合，对区域内的产业地产项目进行整体规划和开发。在该模式下，园区企业可以获得较为低廉的土地价格、丰富的产业资源和优惠的政策支持；而在园区企业获得发展空间的同时，也使整个区域得到了整体提升。
二是从规划设计层面看，产业地产项目主要以中大型企业集团总部、研发中心、营销中心、管理中心等总部办公为主。

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