为什么写字楼租赁合同面积与实测面积不同？
近日，上海一写字楼租赁合同纠纷引发关注，多位律师表示，由于合同未约定建筑面积、房屋面积差异的处理方式，导致部分租户在租赁合同中约定的建筑面积与实测面积不同，由此产生纠纷。不过，由于租赁合同通常为格式条款，且一般当事人对面积差异不会作出特别约定，因此该纠纷是否属于格式条款？法院对此有何观点？ 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，该租赁合同中关于建筑面积的约定属于格式条款，该条款排除了承租人就建筑面积差异行使选择权的权利。 由此导致的后果是，如果租户对房屋建筑面积提出异议，就需要按照合同约定的方式计算租金、缴纳物业管理费等费用。此外，若租户对建筑面积差异不满意而选择解除租赁合同，则需要按照合同约定支付违约金或赔偿损失。若租户选择继续租赁房屋以解决纠纷，则需承担更多的租赁成本。
1、相关法条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”
2、司法观点
法院认为，双方签订的《租赁合同》约定的租赁面积为：办公面积为1000平方米，房屋建筑面积为200平方米，均未明确约定建筑面积差异的处理方式。因此，双方签订的《租赁合同》属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该格式条款无效。
3、争议焦点
对于该争议焦点，法院认为，案涉房屋实测面积为374.66平方米，合同约定的建筑面积为375.32平方米，两者之间存在一定差异，故双方之间的租赁关系不能当然认定为无效。对此，法院认为，对于案涉房屋面积差异的处理方式，双方均应按照合同约定履行义务。
4、律师分析
根据《合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，根据上述法律规定，租赁合同中关于房屋面积差异处理的约定属于格式条款，该条款应属无效。
5、风险提示
虽然房屋建筑面积的约定属于格式条款，但当事人在租赁合同中约定的面积差异处理方式是否属于格式条款，仍需要根据具体情况判断。如果确实存在建筑面积差异，当事人应在合同中明确约定由哪一方承担建筑面积差异所带来的不利后果。如果当事人能够证明其已采取合理方式提请对方注意相关条款，则应认定该条款有效。
编辑者： wyl
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