上海承租写字楼租赁合同的一些注意点

随着上海写字楼的不断发展，写字楼的租赁需求也日益增加。上海作为国际金融中心，每年都会有很多企业选择租赁写字楼作为办公场所。与个人租赁房产不同，在写字楼租赁合同中，出租方和承租方的权利义务内容应当具体明确，主要包括以下内容：

1.租赁双方的姓名及身份证明；

2.租赁物的名称、数量、用途、状况等；

3.租赁物使用期限；

4.租金及支付期限和方式；

5.租赁物维修责任；

6.因租赁物引发的纠纷及违约责任；

7.其他需要在合同中约定的事项。

同时，在合同中应明确约定租赁期限、续租条件及提前解除权，以及退租的补偿标准。此外，为了保证双方利益，还可以通过设定违约责任条款来保障自己的权益。

1.明确租赁物

通常来说，出租人需要提供的是符合合同约定用途的租赁物。因此，在租赁合同中应明确约定租赁物的名称、数量、用途、状况等。在使用租赁物时，应注意以下事项：

1.承租人应当按照合同约定的用途使用租赁物，不得擅自改变租赁物的性质或对租赁物进行再次装修、装饰。承租人未经出租人同意而改变租赁物性质或者对租赁物进行再次装修、装饰，出租人有权依照法律规定要求承租人恢复原状或赔偿损失。

2.承租人不得擅自将租赁物转租给第三人。否则，出租人有权解除合同，收回租赁物并要求承租人承担违约责任。

3.租赁物所有权不属于出租人所有的，未经承租人同意，出租人不得擅自处分租赁物。

4.出租人应当保证租赁物所具有的使用价值，不能因租金等原因对租赁物所具有的使用价值进行不当限制或降低。如果租赁物由于自然或者不可抗力原因毁损、灭失，承租人应当负责维修并承担由此产生的费用。

5.合同期满，双方当事人均没有提出异议的，该租赁物方可继续使用；双方提出异议且协商不成的，依照法律规定处理。

6.租赁期内，房屋如有损坏应由出租人承担维修责任。如果因承租人原因致使租赁物需要维修时，可以由承租人在合理期限内维修；承租人未按照约定维修的，出租人可以自行维修，维修费用由承租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

7.在租赁期限届满前三十日内，出租人应当将原租赁合同交回出租人。逾期交回的，从逾期之日起按未交租天数每日加收未付租金的千分之一作为违约金；双方另有约定的除外。

8.租赁期限届满时租赁物归承租人所有。

2.租金及支付期限和方式

1.租金支付方式：租金的支付方式主要包括月付、季付、半年付和年付。对于年付、半年付和季付，双方可以根据实际情况约定不同的租金支付期限和支付方式，但应注意，若选择月付方式，应明确约定租金的起止日期和金额。此外，如选择半年付或季付方式的，应明确约定租金的起止日期。在实践中，有部分客户因为对租金支付周期和金额不了解，选择了月租的付款方式。但是这种做法是不可取的。月租、季租虽然能够保证客户短期内获得租金收益，但由于其支付周期较长，因此也会增加客户资金成本。因此为了规避上述风险，建议客户在签订租赁合同时应明确约定租金的支付方式和期限。

2.租金调整：承租人应在租赁期限届满前一定期限内向出租人提出调整租金要求，否则出租人有权拒绝调整租金。在实践中，由于市场环境变化、业主方政策调整等因素导致承租人不能按时支付租金的情况时有发生。因此为了保证租赁双方的利益，建议在合同中约定调整租金的情形及期限。如承租方未能按约定期限支付租金，出租方有权单方解除合同。

3.租赁物维修责任

根据《合同法》第二百一十九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的维修义务是承租人的主要义务，根据《合同法》第二百一十九条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租方和承租方可以约定，由出租方承担维修责任，或由承租方自行承担维修责任。在约定具体的维修责任时，建议注意以下问题：

1.对于出租方而言，在约定设备的具体品牌、型号、规格等时，要注意产品是否可以正常使用。对于设备的保养及维护要明确规定，比如需要定期进行内部检查、保养、维修等。

2.对于承租方而言，应对设备进行详细记录和定期检查。在承租方使用设备时，应注意设备是否能正常使用。如承租方使用的是非品牌产品时，建议对产品名称、型号、规格等进行详细记录并定期进行检查。同时，在对设备进行日常检查时，建议做好记录并妥善保管相关证据。

3.在发生租赁物需要维修时，应积极主动地与出租方进行沟通和确认，并就维修时间、维修费用支付等问题达成一致。否则出现出租方拒绝履行维修义务的情况时，承租方应及时采取措施减少损失。

4.如果出租方以承租人未支付租金等理由而解除合同的，应当承担相应的违约责任。

4.因租赁物引发的纠纷及违约责任

1.承租人未经出租人同意将房屋转租给第三人时，出租人有权解除合同，收回租赁物并要求承租人赔偿损失。

3.对租赁物进行改造、装修时应当由出租人和承租人协商一致并在合同中予以明确，否则出租人可能会以承租人未经其同意擅自改变了租赁物的使用性质（如将游泳池改造成餐厅）为由要求解除合同。

4.对于因租赁物或其附属设施设备出现质量问题或故障而引发的纠纷，应由出租方承担相应的维修责任。

5.对于因租赁物所有权转移而产生的纠纷，可由双方协商解决或由法院判决。如租赁物所有权转移前发生的纠纷应由出租方承担相应的维修责任。

5.其他需要在合同中约定的事项

1.在租赁合同中应约定，租户的退房、装修保证金以及维修保证金等相关事宜，以保证双方的利益不受损失。

2.在租赁合同中应约定租户违约时，需要承担的违约责任。

3.在租赁合同中应约定物业管理费的标准及支付方式，并将其作为合同附件。

4.在租赁合同中应约定物业维修基金的缴纳、使用及物业维修基金的结算等问题。

5.在租赁合同中应约定承租人可以使用该房屋，但需要征得出租人同意，如有可能还需签订一份书面同意书。

6.在租赁合同中应约定房屋面积的计量单位及方法、租金标准、付款方式、押金的退还等问题。

7.在租赁合同中应明确约定是否可以转租，他人使用，如不能转租时需提前多少时间通知出租方。

佑佑商服