如何盘活上海写字楼存量资产？

存量资产盘活的概念提出已久，但在国内的写字楼市场，一直以来并未引起足够的重视。写字楼是城市发展中不可或缺的组成部分，在城市更新、产业升级中发挥着重要作用。上海作为一线城市，更是在不断推进存量资产盘活工作。去年5月，上海正式发布《上海市推进城市更新行动实施方案》，这是国内首个以城市更新为主题的综合性实施方案。其中明确提出，要研究利用城市更新基金等各类金融工具和市场化机制，以优化存量产业用地功能、提升产业能级、促进产业集聚、盘活低效闲置资产为导向，研究利用城市更新基金等各类金融工具和市场化机制，盘活存量资产。

1.资产盘活的重要性

盘活资产，是指将存量资产进行再开发和重新定位，从而形成新的产业或服务，或提高原有资产的附加值。对于写字楼而言，存量资产的盘活和升级改造可以为城市带来更多的办公空间，并提升城市商务形象。

而对于开发商而言，存量资产的盘活同样是获取新收入和新利润的重要手段。首先，对开发商而言，其持有的存量资产可以通过改造和升级重新进入市场，以开发新产品、新业态的方式来实现资金的回笼；其次，对于企业而言，通过对存量资产进行改造升级可以有效降低企业运营成本和提升办公环境，并增加对周边商业配套和交通出行的吸引力。

从上海写字楼市场发展现状来看，随着城市更新工作的逐步推进以及楼宇经济政策的不断完善，上海写字楼市场正在面临着新一轮升级改造与创新发展。而在这一过程中，存量资产盘活工作至关重要。

2.上海写字楼市场现状

近几年，上海写字楼市场逐渐呈现供大于求的现象，空置率不断攀升。2019年，上海写字楼空置率为14.6%，比2018年上升了3个百分点。2020年上海写字楼空置率将达到15.5%，创历史新高。

从租金来看，上海写字楼租金从2018年的2.5元/㎡·月一路上涨至2020年的3.1元/㎡·月，涨幅超过50%。

从市场空置情况来看，2018年上海甲级写字楼平均空置率为21.5%，到2019年上升至26.3%；到2020年已达27.8%。

从企业需求来看，上海甲级写字楼平均每平方米每月的企业办公面积同比下降了2.7%，主要是由于2020年受新冠肺炎疫情影响，导致企业需求有所下滑。

3.存量资产盘活的方式

在过去，由于存量资产的性质，一些改造项目往往被“一刀切”地定义为“大拆大建”，而另一些改造项目则因其优质的地理位置、稀缺的资源禀赋、市场潜在需求等原因，反而难以通过“一刀切”的方式来盘活。

事实上，在存量资产盘活过程中，往往需要综合考虑政府、开发商、投资人等多方诉求。从政策层面来看，上海已提出“利用城市更新基金等各类金融工具和市场化机制”，并研究利用城市更新基金等各类金融工具和市场化机制。从商业层面来看，开发商们也可以通过合作等方式盘活存量资产。同时，部分项目也可以通过引入社会资本，进行市场化改造。对于写字楼市场来说，更多的还是要回归商业本质，优化物业配置和提升运营效率。

4.产业升级，提升上海写字楼品质

随着时代的发展，产业结构也在不断优化升级，对写字楼品质的要求也越来越高。

上海作为全国重要的经济中心城市，拥有良好的产业基础，但写字楼市场存量大、空置率高、品质不高等问题仍比较突出。这些问题不仅造成了资源的浪费，更制约了上海经济的进一步发展。

2020年初，上海发布《关于推动城市更新和存量住房改造提升工作的实施意见》（以下简称“《实施意见》”），对城市更新进行了更深层次的解读。

《实施意见》从优化功能布局、完善城市功能、提升环境品质等方面入手，提出了“一核两翼”、“四个中心”、“五个新城”等概念。

“一核两翼”即以陆家嘴金融贸易区、浦东陆家嘴金融城和金桥出口加工区为两翼，重点打造中央商务区、临港经济区和张江科学城三大先导园区，加快建设国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心。

《实施意见》提出要通过提升产业能级，推动城市更新与产业升级相结合。同时在促进产业集聚方面，上海将通过推动大型企业总部集聚等方式，促进高端服务业发展。

5.招商定位，吸引更多企业入驻

上海写字楼存量资产盘活的过程中，除了要实现对物业的升级改造，还需要从招商定位的角度进行考虑，吸引更多优质企业入驻。因为优质企业的入驻不仅可以有效缓解当下写字楼空置率居高不下的现状，也能为区域发展带来新的活力。

以前滩太古里为例，招商过程中注重引进科技创新、总部经济、金融服务等行业的优质企业。以金融行业为例，作为全球资产管理规模最大的金融机构之一，嘉里集团旗下嘉里建设也已在前滩太古里打造了一座面积达6万平方米、可容纳近千人的办公楼。未来，嘉里建设将进一步深化前滩太古里在科技创新、总部经济等领域的招商合作，为前滩太古里的发展注入更多活力。

6.品牌升级，提升办公环境及服务品质

写字楼项目的品牌升级，不仅是对硬件设施的升级，更重要的是对办公环境的提升，这也是提高写字楼市场品质的重要举措。在品牌升级上，可以借鉴写字楼租赁品牌招商经验，例如华贸中心推出“华贸之家”企业服务平台，提供从政策咨询、工商注册、财税代理、法律咨询等全链条服务；联合利华则在全国范围内打造“联合利华之家”企业服务平台，为企业提供工商注册、法律咨询等专业服务；永艺大厦则从物业服务着手，引入品牌物业管理公司，升级优化基础设施，打造智能化楼宇；联合办公品牌 WeWork更是引入“共享办公”概念，在国内首创共享办公空间模式。通过品牌升级和优质服务提升写字楼品质，以获得更多的租户。

7.未来趋势展望

在国内，存量资产盘活的概念被首次提出，这是国内房地产行业的一大进步。对于写字楼市场来说，存量资产盘活的意义更大。随着城市发展的推进，城市写字楼市场在供需两端都存在较大的压力。

一方面，大量优质存量资产正处于空置状态，另一方面，许多新项目还处于开发建设阶段。供需两端压力下，写字楼市场的租金和售价都在持续走低。

在这样的情况下，盘活存量资产成为了许多开发商的选择。据统计，上海目前持有型物业持有量约为560万平方米，空置率约为22%左右。从长远来看，这一数字将持续增长，但盘活存量资产仍将是大势所趋。

佑佑商服