一手商铺销售进度该如何保证

一手商铺销售进度该如何保证

“年底交房，还能拿到预售许可证。”

这是不少开发商的年终计划，而随着各大房企都在冲刺销售业绩，如何确保完成预定销售目标？

在此，记者为大家带来了一些参考建议：在预售许可证发放方面要提前谋划。

“有预售许可证的房子，只要不是期房、现房就能快速去化”。

在深圳某项目现场，销售人员向记者介绍到，目前有不少业主已经到项目的售楼处进行看房、签约了。

对于楼盘开发而言，取得预售许可证就意味着可以进入市场进行销售、回笼资金，实现快速去化的目的。

一、项目周边交通状况

在选择项目时，购房者要综合考虑到项目周边的交通状况。

交通便利对于楼盘去化有很大的帮助，如果楼盘周边拥有地铁等交通枢纽站点，那么就会有更多人前来看房、买房。

例如在深圳这座国际化大都市中，就是因为高铁站的建立使得很多的高端人才选择在深圳工作。

而地铁作为重要的交通方式，对于一个区域的发展有着举足轻重的作用。

例如广州南沙，因为地铁线路和站点，所以它在南沙新城迅速崛起并形成了南沙城市新中心。

地铁是一座城市发展最重要的命脉之一，它不仅意味着便捷与效率，更决定着区域与城市的未来走向。

二、项目周边商业配套设施

商业配套设施的完善程度是衡量一个城市生活品质的重要标准。

一般情况下，人们购物除了要考虑周边是否有大型超市、百货商场、餐饮、娱乐等配套设施，同时还要考虑到周边区域内是否有地铁等交通设施，而周边商业环境的好坏往往也是影响一个城市消费水平的重要因素。

在当前情况下，商业项目能否与地铁线路相连接的问题备受关注。不少开发企业认为与地铁的接驳通道和站点是商业项目配套设施建设非常重要的一环，因为交通是影响商业价值最为关键的因素之一。

记者发现，在深圳地铁开通后，许多开发企业会选择通过“接驳通道+站点”来进行商业价值塑造。

比如在深圳福田 CBD片区项目旁边就有一条地铁接驳通道，同时项目旁边还建设了一个地铁站上盖物业。

在这种情况下，如果不是与地铁线紧密相连的商业项目周边配套设施也应该充分考虑。

三、项目规划建设方案

在建设过程中，项目前期的规划设计也很重要。

对于开发商而言，对于前期规划设计的重视程度，直接影响到后期开发建设的速度。

因此，在项目前期规划阶段，一定要对施工方案进行审核把关。

而在后期房屋结构验收时，如果涉及到消防、人防等验收时也一定要对其严格把关。

此外在建筑面积和户型设计方面，也需要根据业主需求进行调整和优化。

最后就是后期的物业管理问题了，对于开发商而言，小区物业管理往往都是“看得见摸不着”的。

四、商业物业可售面积规划情况

根据规划要求，商业项目的设计总建筑面积不应超过地上物业总计容建筑面积和地上商业建筑计容建筑面积之和。

商业物业的可售面积与规划总建筑面积之比，应大于等于1,即不小于1.0。

在可售用地范围内，各栋（幢、栋）商铺的产权性质、用途和使用年限相同，但商业产权部分按以下原则确定：即商业项目用地按地上计容用地面积不大于50%确定产权比例；地上其他部分按地上计容用地面积不大于30%确定产权比例。

若地上商业物业计容规划面积小于可售地下住宅或其他非居住用途可售规划建筑面积的50%，将导致地下部分不可出售，同时也使规划总建筑面积大于可售总可建用地面积。

因此，对于商业项目来说，在进行土地使用性质及其他方面规划时，都需要特别注意以上几点。

商业项目用地（含划拨、出让）不应与住宅捆绑使用；地下部分（含人防工程）不可独立出售。

各栋（幢、栋）商铺的所有权和使用权归属不同，各栋商铺的权属单位不同。

五、开发商资质如何

开发商的资质是对项目是否具备销售资格以及能不能按时交房有重要影响。

一般情况下，开发商的资质分为三个等级，即一级、二级、三级。

一级和二级房地产开发企业可在房地产管理部门进行备案。只有三级房地产开发企业才有资格备案，但由于三级开发商的资质相对较低，所以很难通过审批。

目前，深圳对于开发商的审查和监管要求更为严格一些，因此建议购房者在买房时一定要擦亮眼睛，注意项目的资质情况。同时也要关注项目是否存在“烂尾楼”现象。

六、可售住宅房源数量

可售住宅房源数量决定了项目可卖的房子有多少。

对于房企而言，可售住宅房源数量越多，可以快速去化的空间也就越大。

对于销售难度较大的楼盘而言，开发商一般都会采取“先出后补”原则来加快项目销售。

“先出后补”的原则要求销售方在一段时间内必须要把剩余的房源全部卖出去，并且不能出现空置、被囤积现象。

而对于开发商来说，如何快速卖完这些剩余房源是一个难题。

如果能够在最短时间内消化掉所有剩余房源，那就能在一定程度上提高楼盘去化率了。

“年底开盘”，也是不少楼盘都会选择的促销方式之一，尤其是在年底销售旺季阶段。

七、销售均价及预期价格区间

一般来讲，项目的销售均价是不会出现大幅度变化并不具备太大吸引力，因为这是市场规律的体现，谁也不能违背。

价格策略上，需要考虑区域内竞争对手的情况（如位置、配套、交通等），同时也要考虑自身的优势和劣势（如项目自身品质、配套资源等）。

另外，价格策略还要考虑项目定价目标及定价模式等因素；如果定位价格高于区域平均水平且高于竞品价格的话，这也是一个比较难克服的问题；如果定位价格低于区域平均水平则可以选择降价促销或清盘处理。

但是需要注意的是在产品定价方面一定要合理而明确，不要出现过于离谱而引起购房者恐慌及项目销售进度问题。

佑佑商服